Договор залога будущей недвижимости должен содержать максимально подробное описание объекта, основываясь на имеющихся на момент заключения договора сведениях. Кредитору целесообразно предусмотреть ряд обязательств для залогодателя, особенно если объект находится в процессе строительства. Это может включать контроль за ходом строительства и заверения о соблюдении строительных норм и правил. Важно также предусмотреть обязательства залогодателя по регистрации права собственности на объект после его завершения или приобретения, поскольку регистрация ипотеки возможна только при наличии зарегистрированного права собственности.

1. Возможность заключения договора залога будущей недвижимости

Стороны имеют право заключить договор залога в отношении недвижимости, которая будет приобретена залогодателем в будущем. Законодательство об ипотеке не содержит запрета на такую возможность, а Гражданский кодекс Российской Федерации допускает залог подобного имущества (пункт 4 статьи 334, пункт 2 статьи 336 ГК РФ).

2. Описание будущей недвижимости в договоре залога

Описание должно быть максимально полным, чтобы избежать признания договора незаключенным из-за несогласованности его предмета (пункт 1 статьи 432 ГК РФ). Индивидуализация будущей недвижимости осуществляется путем указания сведений, позволяющих установить ее на момент заключения договора (пункт 22 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2023 N 23). Рекомендуется указать:

наименование и адрес будущей недвижимости, либо местоположение объекта, например, кадастровый номер земельного участка или строительный адрес;

площадь объекта, с указанием ориентировочных значений, если точная площадь неизвестна;

площадь застройки здания или сооружения;

планируемое количество этажей и помещений в здании.

Необходимые для регистрации обременения данные, идентифицирующие объект, указываются в заявлении о государственной регистрации ипотеки (пункт 22 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2023 N 23).

3. Описание будущей недвижимости, зарегистрированной как объект незавершенного строительства

В этом случае предметом залога является существующий, хотя и недостроенный объект. Описание должно соответствовать требованиям к описанию любого существующего объекта: наименование, местонахождение и достаточное для идентификации описание (пункт 2 статьи 9 Закона об ипотеке). Рекомендуется получить выписку из ЕГРН и использовать содержащиеся в ней данные, такие как кадастровый номер, адрес, площадь, степень готовности и другие характеристики.

Важно учитывать, что после завершения строительства залог сохранится и распространится на готовый объект (подпункт 1 пункта 2 статьи 345 ГК РФ, пункт 1 Обзора, утвержденного Информационным письмом Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90).

4. Обязанности залогодателя, связанные со строительством

В договоре можно предусмотреть:

заверение залогодателя о соблюдении обязательных требований при строительстве. Нарушение этих требований может привести к признанию объекта самовольной постройкой, что повлечет невозможность приобретения права собственности и совершения сделок с ним (пункты 1, 2 статьи 222 ГК РФ). Это, в свою очередь, препятствует регистрации обременения.

неустойку за предоставление недостоверных заверений. В отличие от взыскания убытков, которое требует доказательств, неустойка взыскивается при доказанном факте недостоверности заверения (пункт 1 статьи 330, пункт 1 статьи 431.2 ГК РФ).

право залогодержателя контролировать ход строительных работ. Это позволит своевременно выявлять отклонения от графика и другие обстоятельства, которые могут помешать своевременному завершению строительства. Рекомендуется определить форму и порядок контроля, например, право запрашивать документы или осматривать объект.

5. Обязанности залогодателя после создания или приобретения недвижимости

Закон не препятствует одновременной подаче заявлений о регистрации права собственности и ипотеки. В этом случае ипотека будет зарегистрирована после внесения записи о праве собственности залогодателя (часть 1 статьи 53 Закона о государственной регистрации недвижимости). Это исключает возможность продажи или залога имущества залогодателем в период между регистрацией права собственности и регистрацией ипотеки.

При отсутствии договоренности об одновременной подаче заявлений в договор можно включить следующие обязательства залогодателя и неустойку за их неисполнение:

зарегистрировать право собственности на предмет ипотеки в установленный срок;

письменно уведомить залогодержателя о регистрации права собственности;

подать заявление о регистрации ипотеки. Как правило, заявление подается обеими сторонами одновременно (пункт 1 статьи 20 Закона об ипотеке). В случае уклонения залогодателя от регистрации ипотеки после приобретения права собственности, залогодержатель вправе обратиться в суд для принудительного исполнения этой обязанности (пункт 2 статьи 165 ГК РФ).

до регистрации ипотеки не продавать и не обременять объект без согласия залогодержателя. Ипотека возникает только с момента ее регистрации (пункт 2 статьи 11 Закона об ипотеке). До регистрации ипотеки залогодатель может продать или заложить объект другому лицу, что может привести к утрате обеспечения или ухудшению положения залогодержателя.

За нарушение указанных обязательств можно предусмотреть право залогодержателя требовать возмещения убытков и уплаты неустойки.