Предварительный договор купли-продажи нежилого помещения должен быть заключен в письменной форме и оформлен как единый документ, подписанный обеими сторонами (пункт 2 статьи 429, статья 550 Гражданского кодекса Российской Федерации). Важно четко обозначить обязательства сторон по заключению основного договора купли-продажи, согласовать условия, позволяющие однозначно определить предмет сделки, а также любые другие условия, которые являются существенными для контрагента.

В предварительном договоре можно предусмотреть условия, регулирующие подготовку к заключению и порядок заключения основного договора. Для обеспечения исполнения обязательств целесообразно включить условие о задатке. Также допустимо установить условия, при которых стороны имеют право отказаться от договора без обращения в суд.

Условия основного договора

В предварительном договоре необходимо указать условия, позволяющие установить предмет основного договора, а именно:

Обязанности сторон по основному договору: передача помещения продавцом в собственность покупателя и принятие-оплата помещения покупателем (пункты 1, 5 статьи 454, пункт 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Данные, позволяющие однозначно идентифицировать нежилое помещение, включая его местоположение на земельном участке или в составе другого объекта недвижимости (например, здания) (статья 554 Гражданского кодекса Российской Федерации). Рекомендуется также описать земельный участок и права на него, поскольку по основному договору продавец передает покупателю права на участок, занятый помещением или необходимый для его использования (пункт 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Условия основного договора, согласование которых является принципиальным для одной из сторон (например, порядок расчетов).

Указывать цену помещения и другие условия необязательно, их можно определить при заключении основного договора (пункт 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49). Однако, для минимизации рисков разногласий, рекомендуется максимально подробно согласовать условия будущего договора купли-продажи, например, включив в качестве приложения проект основного договора. В противном случае, спорные вопросы будут решаться в судебном порядке (пункт 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Индивидуализация нежилого помещения

Если помещение зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, для его идентификации достаточно указать кадастровый номер (пункт 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54). Также можно указать адрес, площадь, номер помещения на поэтажном плане и другие характеристики.

Если помещение не зарегистрировано (например, оно еще не создано или не оформлено как самостоятельный объект), это не препятствует заключению предварительного договора. Его можно заключить даже при условии, что возможность передачи имущества возникнет в будущем (пункт 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49). В этом случае необходимо максимально подробно описать помещение, используя характеристики из проектной документации, если таковая имеется (пункт 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54). Например:

Характеристики здания (кадастровый номер, адрес, площадь, этажность), в котором находится помещение, при условии, что здание зарегистрировано.

Характеристики помещения в составе здания, включая ориентировочную площадь и местоположение. Границы помещения можно отобразить на копии технического плана здания, оформив схему границ в виде приложения к предварительному договору.

Подготовка к заключению основного договора

Закон не обязывает согласовывать конкретные действия, которые стороны должны совершить до заключения основного договора, однако это допустимо в силу принципа свободы договора (пункт 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации). Например, можно установить обязанности:

Получить согласия третьих лиц, если они необходимы, например:

Залогодержателя, если помещение находится в залоге и договор ипотеки не предусматривает возможность его отчуждения без согласия (пункт 1 статьи 37 Закона об ипотеке).

Супруга собственника, если помещение является общим имуществом супругов (пункт 3 статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации).

Необходимо указать, кто и в какой срок обязуется запросить и предоставить необходимые согласия.

Предоставить документы на помещение, согласовав их перечень и срок предоставления до заключения основного договора, например, правоустанавливающие документы и документы, подтверждающие права продавца на отчуждение помещения.

Указанным действиям можно придать характер отлагательного или отменительного условия, то есть указать, что обязательство заключить основной договор возникает или прекращается при их совершении или наступлении определенных обстоятельств (пункты 1, 2 статьи 157, статья 327.1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Например, можно предусмотреть, что обязательства по предварительному договору прекращаются, если третье лицо не даст согласия на сделку до определенной даты.

Основания для одностороннего отказа от предварительного договора

Стороны могут согласовать основания для одностороннего отказа от предварительного договора, если он связан с осуществлением предпринимательской деятельности. Если исполнение обязательства связано с предпринимательской деятельностью не всеми сторонами, право на отказ от договора можно предусмотреть только для стороны, не осуществляющей ее (пункт 2 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Например, можно предусмотреть, что отказаться от предварительного договора может:

Покупатель, если продавец нарушил срок оформления прав на помещение.

Продавец, если покупатель не внес задаток в установленный срок или внес его не полностью.

Любая из сторон, если третье лицо, давшее согласие на заключение основного договора, отозвало его.

Кроме того, если исполнение договора связано с предпринимательской деятельностью для обеих сторон, можно договориться о плате за отказ от предварительного договора.