Договор о комплексном развитии территории заключается между собственниками или иными правообладателями земельных участков и/или объектов недвижимости (за исключением линейных объектов) и органами местного самоуправления, а в отдельных случаях – органами государственной власти субъектов РФ. Этот договор определяет распределение обязанностей сторон при реализации мероприятий, направленных на комплексное развитие территории. В договоре фиксируются сведения о местоположении, площади и границах территории, срок действия договора, обязательства сторон и другие необходимые условия.

Порядок заключения договора устанавливается нормативными актами субъекта РФ. Проведение торгов для заключения такого договора не требуется, и решение о комплексном развитии территории в этом случае не принимается. Перед заключением договора необходимо выполнить ряд предварительных условий.

Кто заключает договор:

По общему правилу, договор заключается между правообладателями земельных участков и/или объектов недвижимости, расположенных в границах территории комплексного развития (кроме правообладателей линейных объектов), и органами местного самоуправления. В городах федерального значения (Москва, Санкт-Петербург, Севастополь) и в других субъектах РФ, если им переданы соответствующие полномочия, договор могут заключать органы государственной власти субъектов РФ.

Инициировать заключение договора могут как собственники, так и иные правообладатели, включая арендаторов или пользователей земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Лица, не являющиеся собственниками, могут участвовать в комплексном развитии территории, если срок действия их прав на земельный участок составляет не менее 5 лет на момент заключения договора, и при наличии письменного согласия собственника или уполномоченного органа (если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности). Согласие уполномоченных органов не требуется, если мероприятия не предусматривают изменение вида разрешенного использования земельного участка.

В отношении какой территории заключается договор:

В границы территории комплексного развития могут быть включены:

Земельные участки и/или объекты недвижимости, принадлежащие правообладателям.

Земельные участки, находящиеся в государственной и/или муниципальной собственности и не обремененные правами третьих лиц, при условии, что они смежны с участками правообладателей. Такие участки включаются по согласованию для размещения объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктуры.

Другие земельные участки и объекты недвижимости в границы территории не включаются.

Что необходимо сделать до заключения договора:

Необходимо выполнить следующие действия:

Проверить соответствие требованиям, предъявляемым к правообладателям, заключающим договор.

Если правообладателей несколько, заключить соглашение о разграничении обязанностей по осуществлению мероприятий по комплексному развитию территории. Условия такого соглашения определены законодательством.

Если правообладатель не является собственником, получить согласие собственника.

Если для размещения объектов инфраструктуры необходимо включить земельные участки, находящиеся в государственной и/или муниципальной собственности, провести согласование с уполномоченным органом. Правообладатель подает заявление о включении таких земель в границы территории, прилагая проект договора, чертежи планировки и межевания территории. Порядок согласования установлен Правительством РФ.

Какие сведения и условия включить в договор:

Договор предусматривает распределение обязательств сторон при выполнении мероприятий, направленных на комплексное развитие территории, включая подготовку и утверждение документации по планировке территории, образование и предоставление земельных участков, а также снос, строительство, реконструкцию объектов капитального строительства.

Содержание договора определяется законодательством с учетом особенностей, предусмотренных для комплексного развития территории по инициативе правообладателей. В договор включаются сведения, которые должны содержаться в решении о комплексном развитии территории (само решение в этом случае не требуется).

В частности, в договоре указываются:

Общие сведения: местоположение, площадь и границы территории; перечень объектов, подлежащих сносу, строительству, реконструкции; сведения о видах и назначении планируемых объектов, их предельная площадь; соотношение жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах; основные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, предельные параметры строительства.

Обязательства правообладателя: перечень работ по благоустройству территории и сроки их выполнения; обязательство осуществить строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, объектов инфраструктуры; обязательство обеспечить благоустройство территории.

Договором могут быть предусмотрены и иные обязательства правообладателя, например, безвозмездная передача в государственную или муниципальную собственность объектов инфраструктуры, построенных за счет правообладателя, а также способы и размер обеспечения исполнения договора.

Обязательства исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления: утверждение документации по планировке территории и сроки исполнения данного обязательства; обеспечение строительства и/или реконструкции объектов инфраструктуры, необходимых для комплексного развития территории; осуществление мероприятий, необходимых для подключения объектов к инженерным сетям.

Льготы и меры государственной поддержки, предоставляемые правообладателю.

Ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора.

Срок действия договора.

Порядок внесения изменений в договор.

Если заключается договор о комплексном развитии территории жилой застройки, в нем также указывается, кто обеспечивает заключение договоров о переходе прав на жилые помещения, расположенные в многоквартирных домах, включенных в договор.

Субъекты РФ и органы местного самоуправления могут разрабатывать формы договоров о комплексном развитии территории.

Права и обязанности по договору не могут быть переданы иному лицу, однако правообладатель может привлечь к исполнению договора иных лиц, возложив на них обязательства по выполнению определенного вида или отдельных этапов работ либо по финансированию затрат, связанных с исполнением договора. За действия привлеченных лиц правообладатель несет ответственность как за свои собственные.

Что нужно сделать для заключения договора:

Порядок заключения договора определяется нормативным правовым актом субъекта РФ. Процедура заключения может быть опубликована на официальных ресурсах субъекта РФ и на региональных порталах госуслуг.

Для заключения договора необходимо подать заявление в соответствующий орган местного самоуправления или в орган государственной власти субъекта РФ, приложив документы, предусмотренные региональными нормативными правовыми актами (правоустанавливающие документы на земельные участки, проект договора и др.). Заявление и документы рассматриваются в установленные сроки, и при отсутствии оснований для отказа в заключении договора, договор подписывается.

Если по истечении 60 календарных дней со дня направления проекта договора правообладатель не представит подписанный договор, орган местного самоуправления вправе отказать в заключении договора.

Заключение договора проводится без проведения торгов и принятия решения о комплексном развитии территории.