Договор аренды земельного участка может быть расторгнут как по общим основаниям, предусмотренным гражданским законодательством (статьи 619, 620 Гражданского кодекса РФ), так и по специальным нормам Земельного кодекса РФ (пункт 1 статьи 46 и пункт 2 статьи 45 ЗК РФ). Важно отметить, что Земельный кодекс использует более широкое понятие "прекращение аренды", которое включает в себя и расторжение, поскольку порядок прекращения договора аренды земли имеет свои особенности по сравнению с общими правилами Гражданского кодекса.

Большинство специальных оснований для прекращения договора аренды предоставляют право арендодателю. Аренда может быть прекращена по требованию или инициативе арендодателя в следующих случаях:

Изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд (пункт 2 статьи 46, подпункт 2 пункта 2 статьи 45 ЗК РФ).

Нарушение арендатором законодательства, в частности:

Использование участка не по целевому назначению, не в соответствии с разрешенным использованием, или таким образом, что это приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель либо наносит вред окружающей среде. Прекращение аренды по этим основаниям не допускается в случаях, предусмотренных пунктом 3 статьи 46 ЗК РФ.

Невыполнение обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению и в соответствии с разрешенным использованием.

Неиспользование участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства, жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если федеральным законом не установлен более длительный срок (с учетом исключений, предусмотренных подпунктом 1 пункта 2 статьи 45 ЗК РФ).

Создание (возведение) на участке самовольной постройки либо невыполнение обязанностей, предусмотренных частью 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса РФ, в установленные решением о сносе самовольной постройки (или ее приведении в соответствие с требованиями) сроки.

Кроме того, существуют основания для прекращения аренды публичных земель. Например, аренда участка, предоставленного по договору о комплексном развитии территории, или земельных участков, образованных из него, может быть прекращена по требованию арендодателя в случае расторжения указанного договора (пункт 2.2 статьи 46 ЗК РФ).

Относительно прекращения договора аренды земельного участка в связи со смертью арендатора, по общему правилу, договор не расторгается. Права и обязанности арендатора по договору аренды недвижимости переходят к его наследнику, если иное не предусмотрено законом или договором. Арендодатель может отказать наследнику в продолжении договора на оставшийся срок только в том случае, если заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора. Поскольку Земельный кодекс РФ не устанавливает особых правил прекращения договора аренды в таком случае, применяются нормы гражданского законодательства (пункт 2 статьи 617 ГК РФ, статья 46 ЗК РФ).

Исключением из общего правила перехода прав являются недостойные наследники. Такие лица не имеют права наследовать или могут быть отстранены от наследования и обязаны вернуть все полученное из состава наследства как неосновательное обогащение (пункты 1, 3 статьи 1117 ГК РФ).