Проект межевания территории является частью документации по планировке территории. Как правило, его разрабатывают уполномоченные государственные или муниципальные органы. Однако в ряде случаев подготовка проекта ложится на плечи заявителя и осуществляется за его счет. Основное назначение проекта межевания — образование земельных участков из государственных или муниципальных земель. Процесс его подготовки включает принятие решения и последующую разработку самого проекта, который затем утверждается соответствующим органом.
Проект межевания территории представляет собой вид документации по планировке территории, определяющий границы земельных участков в пределах одного или нескольких элементов планировочной структуры, территориальных зон или функциональных зон. Он необходим для образования земельных участков из государственных и муниципальных земель, устанавливая границы образуемых и изменяемых участков. При наличии утвержденного проекта межевания образование земельных участков осуществляется в соответствии с ним. В противном случае, если проект не утвержден, образование участков возможно на основании схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, если иное не предусмотрено федеральным законодательством. Существуют категории земельных участков, образование которых возможно только при наличии проекта межевания, включая участки, образуемые из земель садоводческих или огороднических некоммерческих товариществ, а также участки в границах элементов планировочной структуры, застроенных многоквартирными домами, с определенными исключениями. Проект межевания также требуется для образования лесных участков под строительство линейных объектов и для образования части лесного участка. Кроме того, проект межевания используется для установления, изменения или отмены красных линий, что важно при строительстве и реконструкции объектов, а также при получении разрешений на строительство линейных объектов. В случаях комплексного развития территории, при отсутствии утвержденной документации по планировке территории, может быть отказано в выдаче разрешения на строительство, за исключением случаев реализации проекта самим государством или оператором комплексного развития.
Отличие проекта межевания от проекта планировки территории заключается в том, что проект планировки выделяет элементы планировочной структуры, а проект межевания устанавливает границы земельных участков. Проект планировки часто служит основой для проекта межевания, который может быть включен в его состав или разработан как отдельный документ.
Для подготовки проекта межевания территории сначала принимается соответствующее решение, после чего осуществляется его разработка. По общему правилу, решение принимается и проект готовится органами государственной власти или местного самоуправления. Однако заявитель может инициировать подготовку проекта самостоятельно. В некоторых ситуациях подготовка проекта полностью возлагается на заявителя.
Решение о подготовке и разработку проекта межевания территории осуществляют различные органы в зависимости от местоположения территории и значения планируемых объектов: органы местного самоуправления поселений, муниципальных округов или городских округов; органы местного самоуправления муниципальных районов; исполнительные органы субъектов РФ; уполномоченные федеральные органы. При строительстве объектов за счет средств нескольких муниципальных образований или субъектов РФ, решение принимают органы того образования, за счет которого осуществляется строительство, с обязательным согласованием с другими заинтересованными органами. После принятия решения уполномоченным органом, заявитель может самостоятельно подготовить проект за свой счет.
Самостоятельно принять решение и подготовить проект межевания территории необходимо в случаях заключения договора о комплексном развитии территории, являясь его оператором; для правообладателей линейных объектов, подлежащих реконструкции; для субъектов естественной монополии или организаций коммунального комплекса при размещении объектов федерального, регионального или местного значения; для садоводческих или огороднических некоммерческих товариществ в отношении территорий, используемых для садоводства или огородничества.
Подготовка проекта межевания территории обычно начинается с обращения в орган местного самоуправления. Этот орган принимает решение о подготовке документации, которое публикуется в официальных источниках. После этого заявитель может представить свои предложения. Проект могут подготовить органы местного самоуправления, подведомственные им учреждения, подрядчики по муниципальному контракту или сам заявитель. Для самостоятельной подготовки проекта необходимо принять решение о его подготовке и уведомить главу соответствующего поселения. Хотя законодательство не устанавливает ограничений для самостоятельной подготовки, наличие специальных знаний делает целесообразным обращение в специализированные организации.
При подготовке проекта межевания территории учитываются установленные документы, градостроительные регламенты, нормы отвода земель и другие требования к земельным участкам, включая их предельные размеры. Инженерные изыскания являются обязательными для подготовки проекта межевания территории, если только не могут быть использованы ранее выполненные материалы инженерных изысканий, срок действия которых не истек (предположительно, пять лет). Исключениями являются случаи, когда достаточно материалов из государственных информационных систем обеспечения градостроительной деятельности или ранее выполненных изысканий.
Требования к содержанию проекта межевания территории включают основную часть (текстовую и графическую) и обоснование. Графическая часть должна соответствовать системе координат ЕГРН, что требует привлечения кадастрового инженера. Состав и содержание документации для размещения линейных объектов устанавливается Правительством РФ. Красные линии, установленные до 02.08.2019 или измененные документацией по планировке территории, сохраняют действие и могут быть отменены при утверждении проекта планировки или межевания, либо по решению органа местного самоуправления.
Утверждение проекта межевания территории осуществляется уполномоченным органом, чаще всего органом местного самоуправления. Если проект подготовлен заявителем самостоятельно, он направляется в соответствующий орган. В течение 15 рабочих дней орган местного самоуправления проверяет проект на соответствие требованиям, проводит общественные обсуждения или публичные слушания (за исключением случаев, предусмотренных законодательством) и принимает решение об утверждении или отклонении проекта. Общественные обсуждения или публичные слушания проводятся в срок от 14 до 30 дней. Исключения из обязательности проведения общественных обсуждений или публичных слушаний предусмотрены для проектов, составленных для определенных территорий, таких как территории в границах утвержденных проектов планировки, территории садоводства или огородничества, территории размещения линейных объектов в границах лесного фонда, а также при внесении изменений в проект планировки линейного объекта в пределах 10% без изменения планировочных решений и изъятия земель. После утверждения проекта орган местного самоуправления публикует его и направляет сведения в Росреестр для внесения в реестр границ ЕГРН. При невнесении сведений в ЕГРН заявитель может сделать это самостоятельно.