Процесс образования новых земельных участков включает в себя как преобразование существующих земель (разделом, объединением, перераспределением или выделом), так и формирование из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Инициировать такую процедуру, как правило, может собственник исходного участка, однако в определенных случаях это возможно и по другим основаниям. Независимо от способа образования, обязательным этапом являются кадастровые работы, после которых требуется подготовить пакет документов для постановки участка на кадастровый учет и последующей регистрации прав на него.
Земельный участок как объект недвижимости и объект прав представляет собой часть земной поверхности с четко определенными границами, позволяющими идентифицировать его как индивидуально-определенную вещь. Государственный кадастровый учет, фиксирующий сведения об участке в ЕГРН, подтверждает его существование как самостоятельного объекта недвижимости. Право собственности на земельный участок распространяется на поверхностный слой, водные объекты и растительность в его границах. Собственник также имеет право использовать пространство над и под поверхностью участка. В судебной практике к части земельного участка могут относить и рукотворные объекты, не являющиеся самостоятельными сооружениями, например, замощение или спортивные площадки.
Индивидуализация земельного участка как объекта прав достигается благодаря основным сведениям, содержащимся в кадастре недвижимости. К таким характеристикам относятся: кадастровый номер и дата его присвоения, номер кадастрового квартала, кадастровые номера других объектов недвижимости в границах участка, описание местоположения и площадь. Эти данные позволяют однозначно идентифицировать участок как индивидуально-определенную вещь.
Образование земельного участка – это комплекс действий, направленных на его индивидуализацию как объекта гражданских прав, включая подготовку необходимой документации для кадастрового учета и регистрации прав. Способы образования включают преобразование существующих участков (раздел, выдел, объединение, перераспределение) и формирование из публичных земель.
Преобразование земельных участков осуществляется следующими способами:
Раздел: из одного участка образуется несколько, при этом исходный участок, как правило, прекращает существование, за исключением случаев раздела публичных земель, когда он может сохраняться в измененных границах.
Объединение: смежные участки сливаются в один, а исходные прекращают свое существование. Смежными считаются участки, имеющие общие границы.
Перераспределение: из нескольких смежных участков и, возможно, публичных земель образуются новые смежные участки. Исходные участки прекращают существование, если иное не предусмотрено проектом межевания территории.
Выдел: применяется для выделения земельной доли из участка, находящегося в долевой собственности. Исходный участок сохраняется в измененном виде.
При образовании земельного участка необходимо учитывать ряд важных аспектов:
Целевое назначение и разрешенное использование нового участка, как правило, сохраняются, если иное не установлено федеральными законами.
Новый или измененный участок должен соответствовать установленным требованиям.
Для образования участка может потребоваться согласие арендаторов, залогодержателей, землепользователей и землевладельцев исходного участка, если они имеются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Право на новый земельный участок зависит от права на исходный участок. Собственность, постоянное (бессрочное) пользование или пожизненно наследуемое владение исходным участком переходит на новый участок. Аренда или безвозмездное пользование могут быть продолжены на прежних условиях.
Обременения, установленные в отношении исходного участка, сохраняются в отношении всех образованных участков, если иное не определено законом или соглашением.
К образуемым и измененным земельным участкам предъявляются следующие требования:
Соблюдение предельных (максимальных и минимальных) размеров, установленных градостроительными регламентами или законодательством.
Границы участков не должны пересекать границы муниципальных образований, населенных пунктов и территориальных зон, за исключением определенных случаев. Незначительные пересечения, не превышающие погрешность определения границ, как правило, не являются основанием для приостановления кадастрового учета.
Образование участка не должно препятствовать разрешенному использованию существующих объектов недвижимости.
Раздел, выдел или перераспределение участков не допускается, если наложенные обременения препятствуют их использованию в соответствии с разрешенным назначением.
Образование участков не должно приводить к недостаткам, препятствующим рациональному использованию земель, таким как чересполосица, вклинивание, изломанность границ.
Чересполосица, хотя и не имеет законодательного определения, рассматривается как недостаток, препятствующий рациональному использованию земель. На практике она может проявляться в виде дробления участка на чередующиеся массивы или несоответствия координат смежных границ. Росреестр указывает, что наличие чересполосицы само по себе не является основанием для приостановления кадастрового учета, однако несоответствия в местоположении границ смежных участков могут привести к приостановке.
Образование земельного участка из публичных земель возможно в соответствии с проектом межевания территории или схемой расположения участка, если проект не утвержден. Для лесных участков требуется проектная документация. Эти документы также необходимы для кадастровых работ и последующего учета и регистрации прав.
Отказ в заключении соглашения о перераспределении земельных участков может быть обжалован в суде в порядке административного или арбитражного судопроизводства, в зависимости от сферы деятельности заявителя. Срок для обращения в суд составляет три месяца с момента, когда стало известно о нарушении прав. Необходимо уплатить государственную пошлину, размер которой зависит от категории заявителя и порядка обращения. Решение суда подлежит исполнению, в том числе принудительно, в установленные сроки.
Образовать земельный участок могут собственники исходных участков, а также лица, с которыми заключен договор о комплексном развитии территории. Инициировать образование участка из публичной собственности можно, например, при аренде участка или для его последующей продажи или предоставления в аренду на торгах.
Договор о развитии застроенной территории в настоящее время не заключается; вместо него действует договор о комплексном развитии территории.
Кадастровые работы проводятся кадастровым инженером на основании договора подряда. Результатом работ является межевой план, определяющий границы нового участка. Кадастровые работы могут выполняться и на основании определения суда. Для юридических лиц, имеющих в штате кадастрового инженера, договор подряда не требуется.
Для кадастрового учета и регистрации прав на новый земельный участок необходимо подготовить заявление и пакет документов. Подать их должен собственник, но в некоторых случаях это могут сделать и другие лица.
Часть земельного участка может быть образована для определенных целей, например, для сдачи в аренду. При этом она не становится самостоятельным объектом недвижимости, а остается частью исходного участка. Образование части участка с постановкой на кадастровый учет позволяет внести сведения в ЕГРН и зарегистрировать права. Без постановки на кадастровый учет часть участка индивидуализируется на плане в свободной форме, что может быть достаточно для определенных целей, например, для краткосрочной аренды.