Государственная регистрация права общей долевой собственности осуществляется в соответствии с общими правилами, установленными для регистрации прав на недвижимое имущество. Однако существуют определенные особенности, касающиеся порядка обращения участников долевой собственности за регистрацией, уплаты государственной пошлины и комплекта документов, необходимых для регистрации.
Обращение за государственной регистрацией права участниками долевой собственности может быть осуществлено одновременно, если право возникает с момента регистрации (например, при совместной покупке недвижимости), либо отдельно, если право возникает независимо от регистрации (например, при реорганизации юридического лица). Такое различие обусловлено тем, что при возникновении права долевой собственности с момента регистрации, оно должно возникнуть одновременно для всех участников (Письмо Росреестра от 25.02.2016 N 14-исх/02424-ГЕ/16).
Изменения в размере долей в праве общей собственности вносятся в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) по заявлению всех участников долевой собственности, чьи доли изменяются. Исключение составляют случаи, когда размер долей изменен на основании вступившего в законную силу решения суда или соглашения, удостоверенного нотариусом, в этом случае заявление может быть подано одним из участников или нотариусом (ч. 2 ст. 42 Закона о государственной регистрации недвижимости).
Заявление о регистрации прав на объекты общего имущества может подать представитель, если это предусмотрено законом и уполномочено общим собранием собственников недвижимости (ч. 6 ст. 42 Закона о государственной регистрации недвижимости).
При уплате государственной пошлины участниками общей долевой собственности необходимо учитывать определенные нюансы.
В зависимости от основания для регистрации, необходимо предоставить определенный комплект документов. В частности:
при отчуждении или ипотеке долей в праве – договор, подлежащий нотариальному удостоверению, за исключением случаев, когда по одному договору отчуждаются или закладываются все доли, либо договор об ипотеке заключен с кредитной организацией (ч. 1.1 ст. 42 Закона о государственной регистрации недвижимости). Не требуется нотариальное удостоверение договоров об ипотеке, предметом которых являются здание с долей в праве на земельный участок, квартира (помещение) с долей в праве на земельный участок под многоквартирным домом (Письмо Минэкономразвития России от 16.04.2019 N Д23и-12740, направлено Письмом Росреестра от 22.07.2019 N 14-07181-ГЕ/19);
при продаже доли лицу, не являющемуся участником общей собственности, необходимо соблюсти правила о преимущественной покупке и предоставить документы, подтверждающие извещение других участников о продаже доли, либо их отказ от реализации преимущественного права (ч. 4 ст. 42 Закона о государственной регистрации недвижимости). Если участников более 20, извещение может быть размещено на сайте Росреестра (Приказ Минэкономразвития России от 17.11.2016 N 724). Данное правило не применяется при продаже жилых помещений (ч. 4.1, 4.2 ст. 42 Закона о государственной регистрации недвижимости, п. 25 Требований, приведенных в Приложении N 4 к Приказу Росреестра от 19.08.2020 N П/0310);
при изменении долей – документ, содержащий сведения о размере долей (ч. 2 ст. 42 Закона о государственной регистрации недвижимости);
при образовании объектов в общей долевой собственности – соглашение об образовании общей долевой собственности, соглашение о разделе, соглашение о перераспределении земельных участков (п. п. 1, 2, 6 ч. 8 ст. 41 Закона о государственной регистрации недвижимости);
при приобретении недвижимости за счет общих доходов супругов и материнского капитала – нотариально удостоверенный договор, поскольку такая недвижимость поступает в общую долевую собственность родителей и детей (п. 4 ст. 10 Федерального закона от 29.12.2006 N 256-ФЗ, Определение Верховного Суда РФ от 26.01.2016 N 18-КГ15-224, Письмо Минэкономразвития России от 22.03.2019 N ОГ-Д23-2673).
Государственная регистрация права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме не осуществляется самостоятельно, а связана с регистрацией права на помещение в таком доме. Регистрация права на помещение одновременно является регистрацией права общей долевой собственности на общее имущество (ч. 5 ст. 40, ч. 1 ст. 42 Закона о государственной регистрации недвижимости).