Действия, связанные с заменой предмета залога, определяются причиной такой замены. Как правило, требуется заключение соглашения с залогодержателем, однако законодательство предусматривает исключения. Например, при гибели заложенного имущества достаточно уведомить залогодержателя. В случае переработки заложенного имущества в новое, возникает новый предмет залога. Договор залога может содержать дополнительные условия, касающиеся замены, например, требование об уплате комиссии, оценке нового имущества или страховании. Замена предмета залога подлежит регистрации, за исключением случаев, когда, например, завершено строительство объекта незавершенного строительства, и ипотека переходит на готовый объект.

1. Автоматическая замена предмета залога

Замена происходит автоматически в случаях, прямо предусмотренных законом, когда новым предметом залога становится:

новый товар, приобретенный в собственность при залоге товаров в обороте (п. 2 ст. 357 ГК РФ); операции с таким товаром обычно фиксируются в книге записи залогов.

имущество, переданное должником кредитору в исполнение обеспеченного залогом требования (пп. 3 п. 2 ст. 345, ст. 358.6 ГК РФ).

имущество, созданное в результате переработки или иного изменения предмета залога и принадлежащее залогодателю (пп. 1 п. 2 ст. 345 ГК РФ). Например, реконструированное заложенное здание или достроенный и введенный в эксплуатацию объект незавершенного строительства.

В таких случаях согласование замены с залогодержателем не требуется, однако, если залог зарегистрирован, может потребоваться совместная регистрация замены. Новый предмет залога считается обремененным с момента возникновения права на него, а если требуется регистрация – с даты регистрации (п. 1 ст. 339.1, п. 5 ст. 345, п. 2 ст. 357 ГК РФ).

2. Соглашение с залогодержателем и уведомление о замене

Уведомить залогодержателя о замене предмета залога и произвести замену можно без согласия залогодержателя только в случае гибели или повреждения прежнего предмета залога по обстоятельствам, за которые залогодержатель не отвечает, при условии, что договор залога не запрещает замену (пп. 1, 4 ст. 345 ГК РФ). В остальных случаях, при отсутствии оснований для автоматической замены, необходимо заключить соглашение с залогодержателем, если иное не предусмотрено договором залога (пп. 1, 7 ст. 345 ГК РФ).

Замена одной недвижимости на другую требует заключения нового договора или дополнительного соглашения к существующему, подписанного обеими сторонами (п. 1 ст. 10 Закона об ипотеке, ч. 1 ст. 53 Закона о госрегистрации недвижимости).

3. Уведомление о замене: содержание и сроки

Письменное уведомление залогодержателю о замене предмета залога следует направить незамедлительно (п. 4 ст. 345 ГК РФ). Закон не устанавливает конкретный срок. Важно оперативно определить, воспользоваться правом на замену или восстановление имущества. Уведомление должно содержать:

реквизиты договора залога;

обстоятельства гибели или повреждения прежнего предмета залога;

намерение воспользоваться правом на замену;

сведения о новом предмете залога, включая его стоимость, для подтверждения равноценности.

Залогодержатель вправе отказаться от замены, если новый предмет залога неравноценен прежнему (п. 4 ст. 345 ГК РФ). Рекомендуется приложить к уведомлению документы, подтверждающие факт гибели (повреждения) имущества, а также документы о стоимости и правах на новое имущество.

4. Заключение соглашения о замене

Для согласования замены предмета залога необходимо направить залогодержателю запрос (заявление) с приложением подписанного проекта дополнительного соглашения к договору (в двух экземплярах, для ипотеки – в трех) или проекта нового договора (п. 6 ст. 345 ГК РФ). Запрос должен содержать:

реквизиты договора залога;

просьбу о замене;

причины замены;

сведения о новом предмете залога, его стоимости и оценке (для недвижимости).

Приложите документы, подтверждающие сведения о новом предмете залога (например, выписки из ЕГРН, отчеты оценщика).

4.1. Отказ залогодержателя

В случае отказа залогодержателя в согласовании замены, изменить договор можно только через суд, обосновав замену существенным изменением обстоятельств (п. 2 ст. 450, п. п. 1, 2 ст. 451 ГК РФ). Альтернативным вариантом является договоренность о другом виде обеспечения, например, поручительстве.

5. Регистрация замены предмета ипотеки

В общем случае требуется погасить регистрационную запись об ипотеке на прежний предмет залога и зарегистрировать ипотеку на новый (ч. 1 ст. 53 Закона о госрегистрации недвижимости, п. 1 ст. 20, п. 1 ст. 25 Закона об ипотеке). Однако, если новый объект создан из прежнего (например, достроено здание), регистрация замены не требуется, записи об ипотеке будут перенесены органом регистрации прав одновременно с регистрацией права собственности на новый объект (п. 74 Порядка ведения ЕГРН).