Ипотека представляет собой залог недвижимого имущества, предоставляющий кредитору приоритетное право удовлетворения своих требований перед другими кредиторами должника, чьи требования не обеспечены ипотекой. В случае неисполнения должником обеспеченного обязательства, залогодержатель имеет право обратить взыскание на заложенное имущество и реализовать его.
Ипотека может возникать как на основании закона, так и на основании договора, однако обременение имущества в виде ипотеки возникает только после его государственной регистрации.
Объектом ипотеки может быть практически любое недвижимое имущество, включая земельные участки, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства и машино-места. Закон не препятствует залогу даже будущей недвижимости.
Ипотека регулируется специальным законом, который содержит основные правила ее применения. Общие положения о залоге применяются к договору ипотеки лишь в случае отсутствия соответствующих положений в специальном законе.
Договор ипотеки обычно заключается в простой письменной форме и считается заключенным с момента достижения согласия по всем существенным условиям. После 1 июля 2014 года государственная регистрация самого договора ипотеки не требуется, однако государственная регистрация ипотеки как обременения имущества обязательна.
Существенными условиями договора ипотеки являются: предмет ипотеки и его денежная оценка; право залогодателя на предмет ипотеки, подтвержденное государственной регистрацией; существо, размер и срок исполнения обеспечиваемого обязательства. Рекомендуется также согласовывать дополнительные условия, касающиеся использования, содержания и распоряжения предметом ипотеки.
В договоре залога, залогодателем по которому выступает предприниматель, должна быть указана максимальная сумма требований. Отсутствие такой суммы влечет признание договора незаключенным.
Условия, определяющие обеспечиваемое требование, могут быть указаны непосредственно в договоре залога или содержаться в ссылке на другой договор, из которого возникает обязательство.
В определенных случаях, например, при обеспечении обязательств по нотариальному договору, договор ипотеки подлежит нотариальному удостоверению.
Закон не запрещает заключение предварительного договора об ипотеке, однако его применимость вызывает сомнения, поскольку ипотека носит обеспечительный характер. Рекомендуется использовать менее спорные способы обеспечения обязательств, такие как включение в договор займа обязанности залога имущества или указание в договоре поставки, что поставка будет осуществлена только после предоставления залога.
Ипотека как обременение возникает с момента ее государственной регистрации. Если обеспечиваемое обязательство возникло после регистрации ипотеки, права залогодержателя возникают с момента возникновения этого обязательства.
Предметом ипотеки может быть как существующее, так и будущее недвижимое имущество. При залоге будущего имущества в договоре должны быть указаны сведения, позволяющие его идентифицировать.
Нормы об ипотеке применяются также к залогу права аренды недвижимости и права требования участника долевого строительства. Не допускается залог неделимых вещей.
Объекты незавершенного строительства могут быть предметом ипотеки при условии соответствия требованиям законодательства. При ипотеке недостроенного здания или сооружения также подлежит залогу земельный участок, на котором оно возводится.
Ипотека может обеспечивать обязательства, вытекающие из различных договоров, включая договоры купли-продажи и кредитные договоры, а также обязательства, возникшие из причинения вреда.
Ипотека обеспечивает основной долг, проценты за пользование им, убытки или неустойку за неисполнение обязательства, проценты за неправомерное пользование чужими деньгами, а также расходы на обращение взыскания и реализацию заложенного имущества. Залогодержатель также имеет право на возмещение расходов на страхование, содержание, охрану и оплату налогов и коммунальных платежей, связанных с заложенным имуществом.
В случае нарушения должником обеспеченного обязательства, залогодержатель имеет право обратить взыскание на заложенное имущество. По общему правилу, взыскание обращается через суд, однако стороны могут предусмотреть внесудебный порядок обращения взыскания посредством исполнительной надписи нотариуса.
При внесудебном порядке в соглашении должны быть указаны способ реализации предмета залога и его стоимость.
В случае установления внесудебного порядка взыскания, залогодержатель вправе реализовать заложенное имущество на аукционе или продать его другому лицу по рыночной цене.
Залогодатель имеет право самостоятельно реализовать заложенное имущество, если он является физическим лицом и ипотека обеспечивает обязательство по кредиту, взятому для целей, не связанных с предпринимательской деятельностью.
После обращения взыскания на предмет ипотеки, он реализуется на публичных торгах, которые организует судебный пристав. Имущество приобретает участник торгов, предложивший наибольшую цену.