При составлении договора об ипотеке земельного участка необходимо руководствоваться общими правилами, установленными для договоров данного типа. Ключевым моментом является согласование существенных условий, включая детальное описание земельного участка и его денежную оценку.

Обязательно укажите все здания и сооружения, расположенные на участке. Если эти объекты принадлежат залогодателю, они также будут обременены ипотекой.

Ипотека, установленная договором, подлежит обязательной государственной регистрации.

1. Обязательные условия договора об ипотеке земельного участка:

В договоре об ипотеке в обязательном порядке должны быть указаны следующие сведения:

Предмет ипотеки: земельный участок, как существующий, так и будущий.

Денежная оценка участка: определяется в соответствии с законодательством об оценочной деятельности. В договоре указывается залоговая стоимость, согласованная сторонами. Для сельскохозяйственных земель залоговая стоимость может быть определена исходя из кадастровой стоимости.

Право, на основании которого участок принадлежит залогодателю: указывается дата государственной регистрации и номер регистрации права в ЕГРН.

Обеспечиваемое обязательство: необходимо указать его существо, основание возникновения, размер и срок исполнения. Условия обеспечиваемого обязательства могут быть изложены как в самом договоре залога, так и путем отсылки к договору, из которого оно возникает. Отсутствие отдельных условий обеспеченного обязательства не делает договор незаключенным, если обязательство описано с достаточной степенью определенности или есть отсылка к договору, содержащему соответствующие условия.

Любые другие условия, которые одна из сторон считает существенными и требует согласования.

Если права залогодержателя удостоверяются закладной, это также необходимо указать в договоре, за исключением случаев выдачи закладной при ипотеке в силу закона.

2. Форма договора и необходимость регистрации:

Договор об ипотеке заключается в простой письменной форме путем составления единого документа, подписываемого обеими сторонами. Договор, заключенный после 01.07.2014, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента достижения соглашения по всем существенным условиям. Однако, сама ипотека как обременение имущества подлежит государственной регистрации.

3. Описание земельного участка:

Необходимо указать название и местонахождение (адрес) участка, а также предоставить описание, позволяющее его идентифицировать. Помимо кадастрового номера, рекомендуется указать:

Площадь участка.

Категорию земель и вид разрешенного использования.

Состояние участка и его недостатки.

Все обременения (аренда, сервитуты и др.) и ограничения (например, арест).

Указание обременений и ограничений позволяет залогодателю исполнить обязанность по уведомлению залогодержателя о правах третьих лиц на участок. Достаточно указать вид обременения, лицо, в пользу которого оно установлено, и реквизиты документов, на основании которых оно возникло. Границы обременения можно отобразить на плане участка, приложенном к договору.

При ипотеке будущего участка его индивидуализация в договоре осуществляется путем указания сведений, позволяющих установить подлежащий передаче участок на момент заключения договора. Необходимые для регистрации обременения данные, позволяющие окончательно идентифицировать участок, указываются в заявлении о государственной регистрации ипотеки.

4. Описание объектов на участке:

Необходимо перечислить и идентифицировать все здания и сооружения, принадлежащие залогодателю и расположенные или строящиеся на участке. Описание может включать:

Названия (вид) и кадастровые номера.

Денежную оценку.

Данные о назначении, площади, обременениях.

Ипотека распространяется на все эти объекты в силу закона и регистрируется одновременно с ипотекой участка без дополнительного заявления. Рекомендуется также описать здания и сооружения, принадлежащие третьим лицам, для информирования залогодержателя. Эти объекты не переходят в ипотеку по закону.

5. Условия, защищающие залогодержателя:

Для защиты интересов залогодержателя в договоре можно закрепить:

Процедуру проверки состояния участка и условий его содержания.

Запрет на последующую ипотеку участка.

Заверения залогодателя об отсутствии прав третьих лиц или споров в отношении участка, а также о получении всех необходимых согласий на ипотеку, с установлением неустойки за нарушение.

Предварительное письменное согласие залогодержателя на определенные действия и сделки с участком.

5.1. Действия и сделки, требующие согласия залогодержателя:

Строительство зданий и сооружений на участке.

Сдача участка в аренду, передача в ссуду, обременение сервитутом.

Внесение изменений в договоры с третьими лицами, устанавливающие обременения участка и объектов на нем.

6. Условия, защищающие залогодателя:

Ограничение объема, в котором ипотека обеспечивает обязательство (например, только суммой основного долга).

Указание максимальной твердой суммы требований по договорам залога, обеспечивающим все существующие и будущие обязательства должника перед кредитором, если залогодатель осуществляет предпринимательскую деятельность.

Установление, что здания и сооружения, построенные после возникновения ипотеки, не переходят в ипотеку в пользу залогодержателя.