Ипотека в силу закона возникает исключительно в случаях, предусмотренных законодательством. Регистрация такой ипотеки осуществляется одновременно с регистрацией прав приобретателя на недвижимость, являющуюся предметом ипотеки. Для регистрации необходим комплект документов, включающий договор, на основании которого возникает ипотека в силу закона, а также отдельное заявление. Заявление и сопутствующие документы подаются для регистрации одним из способов, установленных законодательством. Подтверждением государственной регистрации ипотеки служит выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Ипотека в силу закона возникает в случаях, определенных законодательством (пункт 1 статьи 334.1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Примерами таких случаев являются:

продажа недвижимости в кредит или с рассрочкой платежа, если иное не предусмотрено договором (пункт 5 статьи 488, пункт 3 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации, часть 6 статьи 1 Закона о государственной регистрации недвижимости);

приобретение земельного участка с использованием кредитных средств или средств целевого займа, если иное не предусмотрено законом или договором (пункт 1 статьи 64.1 Закона об ипотеке);

приобретение жилых домов и квартир за счет кредитных средств или средств целевого займа (пункт 1 статьи 77 Закона об ипотеке);

регистрация договора участия в долевом строительстве (пункт 1 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве).

За регистрацией ипотеки в силу закона, как правило, обращается одно из следующих лиц (часть 2 статьи 53 Закона о государственной регистрации недвижимости):

залогодатель;

залогодержатель;

нотариус, удостоверивший договор, по которому возникает ипотека в силу закона.

Ипотека в силу закона регистрируется одновременно с регистрацией права собственности (иного права) приобретателя недвижимости, передаваемой в ипотеку (часть 2 статьи 53 Закона о государственной регистрации, пункт 2 статьи 20 Закона об ипотеке). На практике заявление чаще всего подает залогодатель, то есть приобретатель недвижимости. Например, при покупке квартиры с использованием кредитных средств банка, он одновременно подает заявление о регистрации своего права и регистрации ипотеки.

Отдельная регистрация ипотеки в силу закона не требуется при договорах участия в долевом строительстве. В этом случае регистрируется сам договор, а ипотека возникает автоматически при регистрации первого договора (часть 3 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве, Письмо Росреестра от 05.02.2015 N 14-01782/15).

Несмотря на одновременную регистрацию ипотеки и права собственности, необходимо заполнить отдельное заявление. При личной подаче документов заявление может подготовить специалист, принимающий документы, но его можно заполнить и самостоятельно. Для этого используется форма заявления о кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав на недвижимость. При заполнении необходимо:

в реквизите 3, указывающем цель обращения, проставить отметку "V" в графе 3.3 "государственную регистрацию прав";

в реквизите 6, указывающем, что именно нужно зарегистрировать, отметить знаком "V" графу "ограничения права и (или) обременения объекта недвижимости, размер доли в праве, номер регистрации права" и указать "ипотека".

Для регистрации ипотеки в силу закона требуется единый комплект документов, поскольку регистрация осуществляется одновременно с регистрацией права собственности. Документом-основанием для регистрации ипотеки является договор, на основании которого возникает ипотека в силу закона (часть 2 статьи 53 Закона о государственной регистрации недвижимости). Например, договор купли-продажи, по которому недвижимость приобретается за счет кредитных средств.

В отдельных случаях могут потребоваться дополнительные документы:

при приобретении недвижимости за счет кредитных средств – кредитный договор или договор займа, из которого возникло обязательство, обеспечиваемое ипотекой (пункт 2 статьи 20 Закона об ипотеке). Важно: регистрация не может быть приостановлена, если не представлен кредитный договор одновременно с договором, из которого возникло обеспечиваемое ипотекой обязательство, содержащим сведения, необходимые для внесения в ЕГРН записи о госрегистрации ипотеки в силу закона (Письмо Росреестра от 17.06.2021 N 14-08818/21@);

если права залогодержателя удостоверяются закладной – закладная, соответствующая установленным требованиям, а также документы, указанные в ней в качестве приложений, и их копии (пункт 3 статьи 20 Закона об ипотеке).

Государственная пошлина за регистрацию ипотеки в силу закона не уплачивается (подпункт 6 пункта 3 статьи 333.35 Налогового кодекса Российской Федерации, пункт 2 статьи 20 Закона об ипотеке). При этом государственная пошлина за регистрацию права приобретателя должна быть уплачена.

Документы для регистрации ипотеки в силу закона подаются в общем порядке, предусмотренном для государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней. Кредитный договор может быть представлен в формате, отличном от указанных в пункте 3 Требований из Приложения N 5 к Приказу Росреестра от 19.08.2020 N П/0310, за исключением случаев, прямо предусмотренных Законом об ипотеке, например, при госрегистрации ипотеки на основании договора управления залогом (пункт 1 статьи 20 Закона об ипотеке) или если права залогодержателя удостоверяются закладной и кредитный договор является приложением к ней (пункт 3 статьи 20 Закона об ипотеке) (Письмо Росреестра от 17.06.2021 N 14-08818/21@).

Сроки регистрации ипотеки зависят от того, удостоверен ли нотариально договор, по которому возникла ипотека, или нет, а также от типа объекта недвижимости.

Общие сроки регистрации ипотеки составляют (пункты 1 - 2, 9 - 10 части 1 статьи 16, часть 9 статьи 53 Закона о государственной регистрации недвижимости):

семь рабочих дней с даты приема документов органом регистрации прав и девять рабочих дней с даты их приема в МФЦ;

если договор удостоверен нотариально – три рабочих дня с даты приема или поступления документов в орган регистрации прав и пять рабочих дней с даты их приема в МФЦ;

если договор удостоверен нотариально и документы поступили в орган регистрации прав в электронной форме – в течение одного рабочего дня, следующего за днем поступления документов.

Для государственной регистрации ипотеки земельного участка применяются сроки, установленные для зданий, сооружений, которые на нем расположены (часть 9.1 статьи 53 Закона о государственной регистрации недвижимости).

Ипотека жилого помещения регистрируется в следующие сроки (пункты 11, 12 части 1 статьи 16 Закона о государственной регистрации недвижимости):

пять рабочих дней с даты приема или поступления документов в орган регистрации прав;

семь рабочих дней с даты приема документов в МФЦ.

Если договор удостоверен нотариально, применяются сокращенные сроки, указанные выше.

Государственная регистрация ипотеки подтверждается выпиской из ЕГРН (часть 1 статьи 28 Закона о государственной регистрации недвижимости). Это может быть выписка об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. В разделе 6 этой выписки будут указаны сведения о зарегистрированной ипотеке. В реквизите "лицо, в пользу которого установлены ограничение прав и обременение объекта недвижимости" будут приведены полные данные о лице, в пользу которого установлена ипотека (пункт 145 Приложения N 13 к Приказу Росреестра от 04.09.2020 N П/0329). Также возможна выписка об установленных в пользу конкретного лица ограничениях прав и (или) обременениях объекта недвижимости. В соответствующем реквизите будут отражены вид зарегистрированного обременения (например, ипотека) данного объекта в пользу лица, о котором сделан запрос, а также дата и номер государственной регистрации (пункт 233 Приложения N 13 к Приказу Росреестра от 04.09.2020 N П/0329).