Особенности ипотеки зданий обусловлены необходимостью соблюдения принципа единства земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости. При передаче в залог здания необходимо определить судьбу прав на земельный участок, требуемый для его эксплуатации. Возможность и порядок ипотеки здания зависят от формы собственности залогодателя на земельный участок и существующих ограничений (например, запрета на последующую ипотеку).
Ипотека здания возможна только при одновременной ипотеке земельного участка под ним или залоге права аренды (п. 1 ст. 5, ст. 69 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)").
Исключение:
Ипотека здания без земельного участка допускается, если залогодателю принадлежит право постоянного пользования земельным участком. В случае обращения взыскания на такое здание, к новому собственнику переходит право пользования участком на тех же условиях (ст. 69 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)").
Особенности ипотеки здания, если участок в собственности залогодателя:
Залогодатель может передать здание в ипотеку только одновременно с земельным участком. Условия об ипотеке здания и участка должны быть включены в один договор (ст. 69 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)"). Несоблюдение этого требования может привести к приостановке или отказу в регистрации ипотеки, а также к признанию договора недействительным (п. 7 ч. 1 ст. 26, ст. 27 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости", пп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ, ст. 69 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса РФ).
Важно:
Если на участке, передаваемом в ипотеку вместе со зданием, находятся другие объекты, не передаваемые в ипотеку, это может вызвать споры. При ипотеке участка залог распространяется на все находящиеся на нем здания и сооружения залогодателя (п. 1 ст. 64 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)"). Рекомендуется разделить участок и сформировать участок, необходимый для эксплуатации закладываемых зданий, чтобы избежать споров.
Особенности ипотеки здания, если участок в аренде:
При ипотеке здания возникает залог права аренды на земельный участок (ст. 69 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)"). Согласие арендодателя на залог арендных прав, как правило, не требуется, достаточно его уведомления, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 5 ст. 22 Земельного кодекса РФ, Постановление Президиума ВАС РФ от 06.04.2010 N 10649/09).
Обратите внимание:
Если договор аренды не подлежит регистрации и залог арендных прав оформляется отдельным договором, регистрировать договор залога арендных прав не требуется (п. 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90).