Для раздела заложенного земельного участка необходимо получить согласие залогодержателя, иначе возникнут проблемы с постановкой на учет новых участков и регистрацией прав на них. Исключение составляют случаи, когда согласие не требуется, например, при разделе по решению суда.

В остальном процедура раздела аналогична стандартной процедуре образования земельного участка. Необходимо обратиться к кадастровому инженеру для подготовки межевого плана и в Росреестр для постановки на учет и регистрации прав на образованные участки.

Как правило, ипотека сохраняется в отношении всех образованных участков после раздела. Однако можно заключить соглашение к договору об ипотеке, изменив его предмет.

Когда требуется согласие залогодержателя:

Согласие необходимо, если закон прямо не разрешает раздел без него. Закон допускает отсутствие согласия в следующих случаях (п.п. 1, 4 ст. 11.2 ЗК РФ):

Раздел производится по решению суда.

Раздел производится для последующего изъятия образованных участков для государственных или муниципальных нужд.

Раздел производится органом местного самоуправления для образования участка под самовольной постройкой, подлежащей сносу, с целью его изъятия.

Раздел производится для целей, предусмотренных ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве, если договор залога не требует согласия.

Последствия раздела без согласия залогодержателя:

Росреестр может приостановить или отказать в постановке на кадастровый учет и регистрации прав на образованные участки (п. 5 ч. 1 ст. 26, ч. 1 ст. 27, ч. 4 ст. 53 Закона о госрегистрации недвижимости).

Если регистрация все же произойдет, залогодержатель может потребовать досрочного исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, и при неисполнении обратить взыскание на образованные участки. Это связано с тем, что раздел фактически заменяет предмет залога новым имуществом в нарушение договора залога (п. 3 ст. 345 ГК РФ).

Как получить согласие залогодержателя:

Если порядок получения согласия не определен в договоре об ипотеке, следует руководствоваться общими правилами получения согласия третьих лиц (ст. 157.1 ГК РФ).

Рекомендуется направить залогодержателю письменный запрос, содержащий:

Просьбу о согласовании раздела заложенного участка.

Данные исходного участка (кадастровый номер, адрес, площадь и т.д.).

Характеристики образуемых участков (количество, планируемая площадь, расположенные на них объекты и т.д.).

Требования к оформлению согласия залогодержателя:

Согласие должно быть оформлено в письменной форме (п. 4 ст. 11.2 ЗК РФ, ч. 4 ст. 53 Закона о госрегистрации недвижимости).

Конкретных требований к содержанию нет, поэтому можно руководствоваться общими положениями ст. 157.1 ГК РФ о согласии на совершение сделки.

Предварительное согласие должно содержать (п. 3 ст. 157.1 ГК РФ):

Указание на согласие с образованием новых участков из заложенного путем раздела.

Данные исходного участка (кадастровый номер, адрес, площадь).

Залогодержатель может выдвинуть условия (например, минимальную площадь образуемых участков).

Последующее согласие (одобрение) должно содержать описание сделки по разделу (п. 3 ст. 157.1 ГК РФ), включая данные исходного и образованных участков.

Ипотека после раздела участка:

После раздела ипотека сохраняется в отношении всех образованных участков, если иное не предусмотрено законом. Росреестр вносит запись об ипотеке одновременно с регистрацией права собственности на новые участки (п. 6 ст. 11.8 ЗК РФ, п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2023 N 23).

Залогодатель и залогодержатель могут определить судьбу каждого из новых участков в дополнительном соглашении к договору ипотеки, согласовав иной принцип, чем сохранение ипотеки в отношении каждого из образованных участков (п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2023 N 23).