Договор подряда на строительство жилого дома может предусматривать расчеты с использованием счета эскроу. Заказчик вносит денежные средства на такой счет, открытый в уполномоченном банке. Средства на счете эскроу блокируются до момента предоставления в банк документов, подтверждающих государственную регистрацию права собственности заказчика на построенный дом. После этого средства перечисляются подрядчику или направляются на погашение его кредитных обязательств.

Для заключения договоров подряда с условием использования счета эскроу подрядчик должен соответствовать определенным требованиям, включая регистрацию в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС) и наличие идентификатора. При составлении договора необходимо учитывать его особенности, а также использовать примерную форму, утвержденную Минстроем России.

Счет эскроу применяется для расчетов по договору подряда, заключаемому с гражданином Российской Федерации для строительства жилого дома на принадлежащем ему земельном участке. Земельный участок должен находиться в собственности гражданина или быть предоставлен ему в аренду (безвозмездное пользование) с целью приобретения права собственности на возводимый дом. Использование счета эскроу осуществляется по взаимному согласию сторон договора.

Подрядчик, желающий заключить договор подряда с условием об использовании счета эскроу, должен соответствовать следующим требованиям:

Быть юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем.

Быть зарегистрированным в ЕИСЖС и иметь присвоенный идентификатор. Идентификатор присваивается в течение пяти рабочих дней с момента раскрытия подрядчиком информации о себе в системе и не подлежит изменению или повторному присвоению.

Разместить в ЕИСЖС информацию, подлежащую раскрытию в свободном доступе.

Информация, подлежащая размещению в ЕИСЖС, должна быть опубликована на официальном сайте https://строим.дом.рф/. В открытой части ЕИСЖС размещается общая информация, а в закрытой – сведения по заключенным договорам.

В открытой части ЕИСЖС подрядчик размещает:

Сведения о себе как о юридическом лице или ИП (данные о госрегистрации, ОКВЭД, коммерческое обозначение и т.п.).

Данные о проектах жилых домов, которые он может построить (характеристики, стоимость, сроки строительства), а также сведения о типовой проектной документации и домокомплектах.

Сведения об уполномоченном банке, в котором заказчик открывает счет эскроу, если у подрядчика имеется кредит на строительство в этом банке.

В закрытой части ЕИСЖС подрядчик размещает:

Данные договора строительного подряда (номер, дата, место заключения, цена, объект строительства, сведения об изменении или расторжении, сроки исполнения, информация о передаточном акте).

Сведения о заказчике (ФИО, вид и данные документа, удостоверяющего личность, адрес электронной почты).

Кадастровый номер земельного участка, на котором ведется строительство.

Данные о наличии уведомлений, предусмотренных статьями 51.1, 55 Градостроительного кодекса РФ (о планируемом строительстве, о соответствии планируемого строительства, об окончании строительства, о соответствии построенного объекта).

Сведения о государственном кадастровом учете и государственной регистрации права собственности заказчика на построенный дом (дата постановки на кадастровый учет, кадастровый номер, номер и дата регистрации права собственности).

Доступ к закрытой части ЕИСЖС имеют уполномоченный банк, органы государственной власти, Социальный фонд России, Агентство по страхованию вкладов и другие уполномоченные организации. При размещении сведений необходимо соблюдать требования законодательства о защите информации, включая персональные данные.

При составлении договора подряда с условием об использовании счета эскроу следует использовать примерную форму договора, утвержденную Минстроем России. В договор обязательно включаются:

Обязанность заказчика открыть счет эскроу в уполномоченном банке.

Способ регистрации права собственности заказчика на построенный дом.

Одно из условий обеспечения оформления права собственности заказчика на построенный дом.

Порядок взаимодействия сторон при оформлении права собственности заказчика.

Если дом строится из домокомплекта, в договоре может быть предусмотрено условие о самостоятельном приобретении домокомплекта заказчиком у производителя. Цена домокомплекта не включается в цену договора подряда.

В случае оплаты заказчиком за счет средств материнского капитала, в договоре указывается его обязанность уведомить уполномоченный банк об отказе от договора.

Срок выполнения работ и срок обеспечения оформления права собственности заказчика могут быть изменены только по соглашению сторон.

Работы по договору подряда на строительство жилого дома с использованием счета эскроу не облагаются НДС.

Условие договора об обеспечении оформления права собственности заказчика на построенный дом согласовывается исходя из способа регистрации права собственности. Если право регистрируется по заявлению уполномоченного органа, в договоре определяется, какая сторона направляет и получает уведомления. Если право регистрируется по заявлению стороны договора, указывается, кто обращается в орган регистрации прав.

Расчеты по договору подряда через счет эскроу проводятся следующим образом: после подписания договора заказчик вносит плату на счет эскроу. Считается, что обязанность по уплате цены договора исполнена с момента поступления средств на счет эскроу. Средства на счете эскроу подлежат страхованию в пределах установленного лимита.

По умолчанию срок размещения средств на счете эскроу не может превышать срок окончания строительства по договору подряда более чем на шесть месяцев. Не позднее пяти рабочих дней после предоставления в банк сведений о госрегистрации права собственности заказчика, банк перечисляет средства подрядчику или направляет их на погашение кредитных обязательств.

В случае изменения цены договора подряда, стороны представляют в банк подтверждающие документы, и заключают дополнительное соглашение об изменении суммы на счете.

При отказе заказчика от договора подряда до истечения срока размещения денег на счете эскроу, средства распределяются следующим образом: сумма, подлежащая выплате подрядчику, определяется соглашением сторон или решением суда. Оставшаяся сумма перечисляется заказчику. Для перечисления средств по соглашению о цене стороны представляют в банк совместное заявление и соглашение. Для перечисления по решению суда – заявление с приложением решения суда.