Закон не препятствует переводу жилого здания в нежилое. Если для этого требуется изменить его конструктивные параметры, например, этажность, необходимо провести реконструкцию. В противном случае порядок действий зависит от типа здания: индивидуальный жилой дом или многоквартирный.

В случае индивидуального жилого дома изменение назначения осуществляется путем перевода жилого помещения в нежилое. Для многоквартирного дома требуется перевод всех жилых помещений в нежилые, после чего необходимо обратиться в орган регистрации прав для внесения изменений в кадастровый учет. Данная ситуация недостаточно четко урегулирована законодательно, что может привести к отказу. В таком случае потребуется обращение в суд.

Перед началом процедуры изменения назначения необходимо убедиться в соблюдении всех необходимых условий.

Условия для изменения назначения жилого здания

Первоначально необходимо оценить возможность изменения назначения. Важно проверить:

Соответствие разрешенного использования земельного участка. Разрешенное использование должно предусматривать размещение нежилого здания. В противном случае, при реконструкции может быть отказано в выдаче разрешения на строительство, а при переводе индивидуального жилого дома – в самом переводе (ч. 13 ст. 51 ГрК РФ, ч. 1 ст. 22 ЖК РФ, Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 10.11.2015 N 89-КГ15-9).

Виды разрешенного использования земельного участка устанавливаются градостроительными регламентами, являющимися частью Правил землепользования и застройки. Земельный участок может иметь основной, условно разрешенный и вспомогательный вид использования (п. 3 ч. 2, п. 1 ч. 6 ст. 30, ч. 1 ст. 37 ГрК РФ). Информацию о видах разрешенного использования можно получить в правилах землепользования и застройки на сайте поселения, городского или муниципального округа (при наличии сайта), а также из выписки из ЕГРН об объекте недвижимости или его характеристиках (ч. 3 ст. 32 ГрК РФ).

Отсутствие постоянных жильцов. Жилые помещения предназначены для проживания, а не для иных целей (ч. 2 ст. 15, ч. 1 ст. 17 ЖК РФ, ст. 2 Закона РФ от 25.06.1993 N 5242-1, ч. 2 ст. 23 Закона о санитарно-эпидемиологическом благополучии). При переводе жилых помещений в нежилые важно, чтобы в них не проживали люди (ч. 2 ст. 22 ЖК РФ).

Все условия, необходимые для перевода жилого помещения в нежилое, перечислены в ст. 22 ЖК РФ и являются основанием для отказа в переводе (п. 3 ч. 1 ст. 24 ЖК РФ).

Изменение назначения здания путем реконструкции

Если для использования здания по новому назначению необходимо изменить его параметры (например, возвести пристройку или изменить этажность), требуется реконструкция (п. 14 ст. 1 ГрК РФ).

Порядок реконструкции одинаков для индивидуальных жилых домов и многоквартирных домов и включает следующие этапы:

1. Подготовка проектной и рабочей документации, а также, при необходимости, проведение экспертизы проектной документации (ч. 1 ст. 48, ч. 1 ст. 49 ГрК РФ).

2. Получение разрешения на строительство до начала работ (ч. 2 ст. 51 ГрК РФ).

3. Проведение кадастровых работ после реконструкции для оформления технического плана, необходимого для получения разрешения на ввод здания в эксплуатацию и последующего внесения изменений в ЕГРН (п. 12 ч. 3 ст. 55 ГрК РФ, п. 7.3 ч. 2 ст. 14 Закона о госрегистрации недвижимости).

4. Получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (ч. 1 ст. 55 ГрК РФ).

После реконструкции необходимо провести кадастровый учет, в результате которого в ЕГРН будут внесены изменения, отражающие новые параметры здания. Заявление о кадастровом учете подает орган, выдавший разрешение на ввод реконструированного здания в эксплуатацию, либо его собственник (ч. 1 ст. 19 Закона о госрегистрации недвижимости, Письмо Минэкономразвития России от 24.04.2019 N ОГ-Д23-3893).

Кадастровый учет в связи с изменением основных характеристик здания осуществляется (ч. 21 ст. 40 Закона о госрегистрации недвижимости):

По заявлению органа публичной власти или организации (если реконструкция проводится на основании разрешения на строительство) либо собственника (если разрешение не требуется).

На основании документов, предусмотренных ч. 10 ст. 40 Закона о госрегистрации недвижимости.

Для строительства и реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства предусмотрен упрощенный порядок, не требующий обязательной подготовки проектной документации, ее экспертизы, получения разрешений на строительство и ввода в эксплуатацию (ч. 3 ст. 48, п. 1 ч. 2 ст. 49, п. 1.1 ч. 17 ст. 51, ч. 1 ст. 55 ГрК РФ). Однако эти правила не распространяются на реконструкцию с изменением назначения здания, а применяются только к реконструкции индивидуальных жилых домов, которые сохраняют свое назначение.

Изменение назначения индивидуального жилого дома путем перевода жилого помещения в нежилое

Индивидуальный жилой дом является видом жилого помещения (п. 39 ст. 1 ГрК РФ, п. 1 ч. 1 ст. 16 ЖК РФ). Его назначение можно изменить на нежилое в порядке, установленном гл. 3 ЖК РФ для перевода жилого помещения в нежилое. Переустройство в индивидуальном доме не проводится, так как оно предусмотрено только для многоквартирных домов (ч. 1 ст. 25 ЖК РФ).

Для перевода индивидуального жилого дома в нежилое здание необходимо:

1. Подготовить заявление в уполномоченный орган по месту нахождения дома (п. 1 ч. 2 ст. 23 ЖК РФ). Такими органами являются органы местного самоуправления, а в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе – их органы государственной власти (п. 6 ч. 1, ч. 2 ст. 14, ч. 1 ст. 23 ЖК РФ).

2. Подготовить необходимые документы. Согласно ч. 2, 2.1 ст. 23 ЖК РФ потребуются:

Правоустанавливающий документ на дом (подлинник или нотариально засвидетельствованная копия), если право собственности не зарегистрировано в ЕГРН.

Технический паспорт (по желанию).

Уполномоченный орган может запросить недостающие документы в порядке межведомственного взаимодействия (п. п. 1, 2 ч. 2.1 ст. 23 ЖК РФ). Перечень необходимых документов может быть дополнен органами местного самоуправления или государственной власти городов федерального значения.

3. Подать заявление и документы в уполномоченный орган лично или через МФЦ (ч. 2 ст. 23 ЖК РФ). В любом случае выдается расписка в получении документов (ч. 3 ст. 23 ЖК РФ).

Решение о переводе (или отказе в переводе) должно быть принято не позднее чем через 45 дней со дня представления документов. При подаче через МФЦ срок исчисляется со дня передачи документов в уполномоченный орган (ч. 4 ст. 23 ЖК РФ). Решение оформляется в виде уведомления, которое выдается заявителю или направляется по адресу, указанному в заявлении (ч. 5 ст. 23, ч. 3 ст. 24 ЖК РФ).

Положительное решение является основанием для внесения изменений в ЕГРН. Отрицательное решение можно обжаловать в суде (ч. 7 ст. 23, ч. 3 ст. 24 ЖК РФ). Изменения в ЕГРН вносятся в порядке межведомственного взаимодействия. Орган регистрации прав уведомляет об этом в течение пяти рабочих дней (п. 2 ст. 13, п. 5 ч. 1 ст. 32, ч. 5 ст. 34 Закона о госрегистрации недвижимости).

Перевод индивидуального жилого дома в нежилое здание считается завершенным с момента внесения изменений в ЕГРН о его назначении (ч. 7 ст. 23 ЖК РФ).

Изменение назначения многоквартирного дома на нежилое здание

Многоквартирный дом – это здание с двумя и более квартирами, включающее имущество, указанное в п. п. 1 - 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ. Он может также включать нежилые помещения и машино-места, являющиеся его неотъемлемой частью (ч. 6 ст. 15 ЖК РФ).

Изменить назначение многоквартирного дома на нежилое возможно, если для этого не требуется реконструкция. Законодательно процедура изменения назначения здания не урегулирована (Письмо Минэкономразвития России от 24.04.2017 N ОГ-Д23-4974). Однако отсутствие норм, опровергающих право на обращение за кадастровым учетом изменений, позволяет предположить возможность такого действия.

Для этого необходимо:

1. Перевести все жилые помещения в доме в нежилые в порядке, установленном гл. 3 ЖК РФ.

2. Обратиться в орган регистрации прав за кадастровым учетом изменений в части назначения здания, используя форму заявления (Приложение N 1 к Приказу Росреестра от 19.08.2020 N П/0310) и указав соответствующие графы.

Следует учитывать риск отказа во внесении изменений в ЕГРН из-за отсутствия прямого регулирования. Возможные причины отказа: отсутствие необходимых документов или несоответствие перевода жилого здания в нежилое положениям ЖК РФ. В случае отказа можно обжаловать его в суде (ч. 12 ст. 29 Закона о госрегистрации недвижимости).