Реестровая ошибка представляет собой неточность, допущенную в документах, которые были переданы в орган регистрации прав, и впоследствии перенесенную в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Важно отличать реестровую ошибку от технической, поскольку от этого зависит процедура ее исправления. Реестровая ошибка возникает, когда в ЕГРН переносятся сведения из документов, содержащих ошибки, такие как межевые или технические планы, карты-планы территории, акты обследования, составленные кадастровым инженером, или иные документы, поступившие в том числе в рамках межведомственного взаимодействия, которые были составлены и направлены иными лицами и органами. Техническая ошибка, напротив, является результатом описок, опечаток, грамматических или арифметических неточностей, допущенных самим органом регистрации прав при внесении сведений в ЕГРН, в результате чего данные в реестре не соответствуют исходным документам. Для определения типа ошибки необходимо сравнить сведения об объекте недвижимости в выписке из ЕГРН с данными в исходных документах. Если сведения различаются, речь идет о технической ошибке, которая исправляется путем подачи заявления в орган регистрации прав или самостоятельно органом при обнаружении. Реестровая ошибка требует более сложного подхода к исправлению.

Исправление реестровой ошибки в досудебном порядке возможно, если это не нанесет вреда или не нарушит законные интересы правообладателей или третьих лиц, полагавшихся на записи в ЕГРН. Для этого госрегистратор должен получить документы, подтверждающие наличие ошибки и содержащие сведения для ее исправления. Процедура включает следующие шаги:

1. Исправление ошибки в исходных документах. Необходимо обратиться к лицу или органу, допустившему ошибку. Если ошибка в документах, составленных госорганами или органами местного самоуправления, следует обращаться в соответствующие органы. Если ошибка касается характеристик объекта недвижимости, необходимо заключить договор подряда с кадастровым инженером (индивидуальным предпринимателем или организацией, имеющей таких специалистов) для подготовки нового технического или межевого плана, в котором будет указано, что он подготовлен в связи с исправлением ошибки. В случае межевого плана оформляется акт согласования границ земельного участка.

2. Подача заявления в орган регистрации прав. К заявлению о государственном кадастровом учете недвижимого имущества и государственной регистрации прав на него необходимо приложить исправленные документы. При заполнении заявления следует учесть особенности: в реквизите 3 поставить отметку "V" в графе 3.2 "государственный кадастровый учет"; в реквизите 5 отметить "учет изменений в связи с" и указать причину "исправлением реестровой ошибки", а также отметить, что повлекло за собой исправление ошибки (например, уточнение границ или площади земельного участка).

Заявление и документы подаются в установленном порядке. Ошибка исправляется решением госрегистратора в течение пяти рабочих дней с момента получения документов. Уведомление об исправлении ошибки направляется в течение трех рабочих дней после внесения изменений в ЕГРН.

Реестровые ошибки в описании границ земельных участков, местоположения зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства могут быть устранены как в описанном выше порядке, так и в рамках комплексных кадастровых работ.

Особый порядок предусмотрен для случаев, когда реестровая ошибка в описании границ земельных участков, местоположения здания, сооружения, объекта незавершенного строительства обнаружена самим органом регистрации прав или ППК "Роскадастр". В этом случае орган регистрации прав или ППК "Роскадастр" направляет правообладателям решение о необходимости устранения ошибки, содержащее дату выявления, описание ошибки, обоснование и порядок ее устранения. Получив такое решение, правообладатель может предоставить необходимые документы для исправления ошибки или дать согласие на внесение изменений. В случае отсутствия действий со стороны правообладателя орган регистрации прав может внести изменения самостоятельно при наличии необходимых документов и соблюдении условий закона. При исправлении ошибки допускается увеличение площади земельного участка не более чем на 10% или уменьшение не более чем на 5% по сравнению с предыдущими сведениями. В этом случае межевой или технический план не подготавливается. Сведения в ЕГРН изменяются в установленные сроки, и правообладатели уведомляются об этом. Правообладатели обязаны обеспечить доступ к объектам недвижимости для выполнения работ по определению координат характерных точек границ.

Данный материал не охватывает процедуры исправления реестровых ошибок в описании местоположения границ муниципальных образований, населенных пунктов, территориальных зон, лесничеств, а также участков, сведения о которых содержатся в государственном лесном реестре.

Если исправление реестровой ошибки в досудебном порядке невозможно, следует обращаться в суд. Судебный порядок является единственным способом исправления в случаях, когда такое исправление может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, либо при возникновении спора об исправлении ошибки в описании местоположения границ объектов недвижимости.

Иск об исправлении реестровой ошибки подается в суд по месту нахождения объекта недвижимости. В арбитражном процессе иск подается в арбитражный суд субъекта РФ, а в суде общей юрисдикции – в районный суд.

К исковому заявлению необходимо приложить пакет документов, предусмотренных процессуальным законодательством. Реестровая ошибка исправляется на основании вступившего в законную силу решения суда. Для этого необходимо обратиться в орган регистрации прав с заявлением и приложить к нему копию судебного решения. Уведомление об исправлении ошибки направляется правообладателю в течение трех рабочих дней после внесения изменений в ЕГРН.

Узнать об исправлении реестровой ошибки можно путем получения уведомления. Уведомление может быть направлено по электронной почте, через Единый портал государственных услуг или сайт органа регистрации прав в форме электронного документа, либо в бумажном виде через МФЦ, если заявление подавалось лично в МФЦ. Уведомление может быть получено лично в МФЦ или доставлено курьерской службой МФЦ.