Разрешенное использование земельного участка напрямую зависит от вида территориальной зоны, установленной для него. В определенных ситуациях возникает необходимость изменения границ этих зон. Например, если планируется строительство офисного здания на участке, относящемся к производственной зоне, где такое строительство не предусмотрено, а смежный участок находится в общественно-деловой зоне.

Для изменения границ территориальной зоны необходимо обратиться с соответствующим предложением в комиссию. Окончательное решение принимает глава местной администрации, учитывая рекомендации комиссии. В случае положительного решения разрабатывается проект внесения изменений в Правила землепользования и застройки (ПЗЗ), который выносится на общественные обсуждения или публичные слушания.

После принятия проекта он утверждается и публикуется в официальных источниках. Внесение изменений в ЕГРН осуществляется без участия заявителя.

Территориальные зоны – это зоны, для которых в ПЗЗ определены границы и установлены градостроительные регламенты (п. 7 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ).

Виды территориальных зон перечислены в ч. 1 ст. 35 Градостроительного кодекса РФ. К ним относятся, например, жилые, общественно-деловые, производственные зоны. Территориальные зоны, в свою очередь, также делятся на зоны. Перечни зон, входящих в состав конкретной территориальной зоны, приведены в ст. 35 Градостроительного кодекса РФ. Так, в состав общественно-деловой зоны могут входить, в частности, зоны делового, общественного и коммерческого назначения. Для каждой территориальной зоны устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства (ОКС) (п. 1 ч. 4 ст. 35, ч. 2 ст. 37 Градостроительного кодекса РФ).

Земельный участок может располагаться в двух территориальных зонах. По общему правилу земельный участок может быть отнесен только к одной территориальной зоне. Однако в исключительных случаях он может быть расположен в двух территориальных зонах, например, если участок образуется для пользования недрами (ч. 4 ст. 30 Градостроительного кодекса РФ, п. 7 ст. 11.9 Земельного кодекса РФ).

По мнению Росреестра, пересечение границы земельного участка и границы муниципального образования, населенного пункта, территориальной зоны, лесничества, если оно не превышает пределы диапазона средней квадратической погрешности определения характерных точек границ указанных объектов, не является основанием для приостановления кадастрового учета земельного участка (Письмо Росреестра от 22.09.2021 N 14-13645/21@).

Невозможность изменения разрешенного использования земельного участка часто приводит к необходимости изменения границ территориальных зон, если нужная зона является смежной. Например, если планируется построить здание офиса на участке, относящемся к производственной зоне, а смежный участок находится в общественно-деловой зоне.

Границы территориальных зон устанавливаются на карте градостроительного зонирования, являющейся частью ПЗЗ (п. 7 ст. 1, п. 2 ч. 2, ч. 4 ст. 30 Градостроительного кодекса РФ). Следовательно, для изменения границ территориальной зоны необходимо внести изменения в ПЗЗ. Это можно сделать, в том числе, по инициативе физических и юридических лиц (п. 5 ч. 3 ст. 33 Градостроительного кодекса РФ).

Если утвержден единый документ территориального планирования и градостроительного зонирования (ст. 28.1 Градостроительного кодекса РФ), подготовка и утверждение ПЗЗ не осуществляются, а ранее утвержденные ПЗЗ признаются утратившими силу. Сведения о границах территориальных зон являются приложением к единому документу (ч. 3 ст. 28.1, ч. 1.1 ст. 31 Градостроительного кодекса РФ). В этом случае для изменения границ территориальной зоны необходимо внести изменения в указанный единый документ. Порядок внесения изменений установлен Правительством РФ.

Для изменения границ территориальных зон в ПЗЗ необходимо обратиться к главе местной администрации. Одним из оснований для рассмотрения вопроса является поступление предложений об изменении границ территориальных зон. Предложение подается в комиссию по подготовке проекта ПЗЗ, состав и порядок деятельности которой утверждается главой местной администрации (ч. 6 ст. 31, п. 2 ч. 2, п. 5 ч. 3 ст. 33 Градостроительного кодекса РФ).

Комиссия рассматривает предложение в течение 25 дней со дня его поступления и выносит заключение с рекомендацией о внесении изменений в ПЗЗ или об отклонении предложения с указанием причин отклонения. Заключение направляется главе местной администрации (ч. 4 ст. 33 Градостроительного кодекса РФ).

Глава местной администрации в течение 25 дней принимает решение с учетом рекомендаций комиссии о подготовке проекта о внесении изменений в ПЗЗ или об отклонении предложения. Копия решения направляется заявителю. В случае отрицательного решения указываются причины отклонения предложения (ч. 5 ст. 33 Градостроительного кодекса РФ).

В случае принятия решения о подготовке проекта, сообщение об этом публикуется в официальных СМИ и размещается на официальном сайте муниципального образования (при его наличии) не позднее 10 дней с момента его принятия. Оно также может быть распространено по радио и телевидению (ч. 7 ст. 31, ч. 1 ст. 33 Градостроительного кодекса РФ). Требования к содержанию сообщения приведены в ч. 8 ст. 31 Градостроительного кодекса РФ.

Подготовленный проект внесения изменений в ПЗЗ проверяется органом местного самоуправления, после чего передается в комиссию, если в нем выявлены недостатки, либо главе муниципального образования (ч. 9, 10 ст. 31, ч. 1 ст. 33 Градостроительного кодекса РФ).

Далее проводятся общественные обсуждения или публичные слушания. Глава муниципального образования должен принять решение об этом в течение 10 дней после получения проекта от органа местного самоуправления. Их продолжительность не может быть более одного месяца со дня опубликования проекта внесения изменений в ПЗЗ. Порядок проведения обсуждений и слушаний должен быть установлен уставом муниципального образования и (или) актом его представительного органа (ч. 1 ст. 5.1, ч. 11, 13 ст. 31, ч. 1 ст. 33 Градостроительного кодекса РФ). При этом требования к их проведению установлены в ст. 5.1 Градостроительного кодекса РФ.

Итогом проведения обсуждений и слушаний является внесение комиссией изменений в проект. После этого его новая редакция с обязательным приложением протокола общественных обсуждений или публичных слушаний и заключение об их результатах направляется главе местной администрации (ч. 15 ст. 31, ч. 1 ст. 33 Градостроительного кодекса РФ).

Случаи подготовки проектов о внесении изменений в ПЗЗ без проведения общественных обсуждений или публичных слушаний могут быть установлены законодательством субъекта РФ о градостроительной деятельности (ч. 12.1 ст. 31 Градостроительного кодекса РФ).

Глава местной администрации должен в течение 10 дней после представления ему проекта внесения изменений в ПЗЗ и приложений к нему (п. 16 ст. 31, ч. 1 ст. 33 Градостроительного кодекса РФ):

принять решение об утверждении ПЗЗ, если субъектом РФ принято решение об утверждении ПЗЗ местной администрацией, либо передать на утверждение представительному органу местного самоуправления. В таком случае этот орган должен рассмотреть этот вопрос на заседании не позднее дня проведения заседания, следующего за ближайшим заседанием (ч. 1 ст. 32, ч. 5.1 ст. 33 Градостроительного кодекса РФ);

направить проект на доработку с указанием даты его повторного представления.

Порядок утверждения ПЗЗ приведен в ст. 32 Градостроительного кодекса РФ. После их утверждения ПЗЗ публикуются в официальных СМИ и размещаются на официальном сайте (при его наличии) поселения, муниципального или городского округа. Кроме того, в течение 10 дней с даты утверждения ПЗЗ должны быть размещены в ФГИС территориального планирования (ч. 3, 3.1 ст. 32 Градостроительного кодекса РФ).

Градостроительный кодекс РФ не предусматривает извещение лица, которое стало инициатором изменения границ территориальных зон. Поэтому, чтобы узнать о внесении изменений в ПЗЗ, рекомендуется отслеживать соответствующую информацию в вышеуказанных источниках.

После изменения границ территориальной зоны эти изменения должны быть отражены в ЕГРН. Информация вносится в ЕГРН в порядке межведомственного взаимодействия. Орган местного самоуправления обязан направить в орган регистрации прав необходимые документы (содержащиеся в них сведения) (п. 3 ч. 1 ст. 32 Закона о госрегистрации недвижимости). Участие заявителя для этого не требуется.

Особенности градостроительной деятельности в городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе установлены в ст. 63 Градостроительного кодекса РФ. В этом случае ПЗЗ утверждаются высшим органом исполнительной власти этих городов (ч. 4.1 ст. 63 Градостроительного кодекса РФ). Соответственно, и изменения в ПЗЗ должны утверждаться теми же органами, которые их утвердили. В г. Москве таким органом является Правительство Москвы (п. 8 ст. 13 Закона г. Москвы от 20.12.2006 N 65).

В общем порядок изменения границ территориальных зон в городах федерального значения схож с приведенным выше. Основным отличием являются органы, которые принимают участие в этой процедуре. Рассмотрим это на примере г. Москвы.

Порядок направления и рассмотрения предложений о внесении изменений в ПЗЗ г. Москвы утвержден Постановлением Правительства Москвы от 17.05.2018 N 457-ПП. Процедура осуществляется следующим образом:

предложение подается путем заполнения интерактивной формы заявления через личный кабинет на портале госуслуг г. Москвы. К нему необходимо приложить необходимые документы (п. п. 2.2 - 2.4 названного Порядка);

по общему правилу заявление и документы рассматривает Городская комиссия по вопросам градостроительства, землепользования и застройки при Правительстве Москвы (далее - Городская комиссия) в течение 30 календарных дней с даты регистрации заявления. По результатам готовится и утверждается заключение, которое направляется в Москомархитектуру (п. п. 1.1, 3.1 - 3.2, 3.6 - 3.7 указанного Порядка);

Москомархитектура с учетом рекомендаций Городской комиссии (кроме определенных случаев) в течение 30 календарных дней с даты утверждения заключения комиссии принимает решение о подготовке проекта правового акта Правительства Москвы. Речь идет о проекте акта о внесении изменений в ПЗЗ либо об отклонении предложения. О принятом решении заявителя оповестят через личный кабинет на портале mos.ru (п. п. 4.1, 4.4 Порядка, утвержденного Постановлением Правительства Москвы от 17.05.2018 N 457-ПП).

Разработку проекта изменений ПЗЗ организует и координирует Городская комиссия с участием окружных комиссий (ч. 6 ст. 36 Градостроительного кодекса г. Москвы).

Далее, так же как и в обычном порядке, проводятся общественные обсуждения или публичные слушания, их результаты фиксируются и, если это необходимо, дорабатывается проект изменений ПЗЗ. Утверждает изменения Правительство Москвы (ч. 7, 8, 10, 11 ст. 36 Градостроительного кодекса г. Москвы).