Постановка объекта недвижимости на кадастровый учет является обязательным этапом для последующей регистрации прав на него. В зависимости от конкретной ситуации, эти процедуры могут проводиться как совместно, так и по отдельности. В некоторых случаях для постановки на учет требуется личное обращение заявителя, которое включает подачу заявления, подготовку пакета документов и уплату государственной пошлины. Подтверждением постановки объекта на кадастровый учет служит выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

1. Кто и в каких случаях инициирует кадастровый учет недвижимости

Основная цель постановки недвижимости на кадастровый учет заключается в возможности регистрации прав на нее, что предусмотрено частью 4 статьи 1 и частью 4 статьи 14 Закона о государственной регистрации недвижимости. В ряде случаев кадастровый учет и внесение сведений в реестр могут осуществляться без непосредственного участия организации-заявителя. В других ситуациях требуется подача заявления для проведения данной процедуры.

Без участия организации:

Кадастровый учет проводится в связи с созданием объектов недвижимости или изменением их основных характеристик в результате реконструкции на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Это регулируется пунктом 1.2 части 1 и пунктами 1, 4.5 части 2 статьи 15, а также частью 21 статьи 40 Закона о государственной регистрации недвижимости. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдается в случаях, когда для строительства недвижимости требовалось соответствующее разрешение, согласно части 1 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ. По общему правилу, строительство и реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство (часть 2 статьи 51 ГрК РФ), однако существуют установленные случаи, когда такое разрешение не требуется, а следовательно, не требуется и разрешение на ввод в эксплуатацию.

Документы в орган регистрации прав направляет орган или организация, выдавшая разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Как правило, заявление с необходимыми документами подается для одновременной постановки объекта на кадастровый учет и государственной регистрации права собственности. Исключения составляют случаи, когда проводится только кадастровый учет созданного объекта капитального строительства, например, если между застройщиком и лицами, чьи средства привлекались для строительства или реконструкции, не достигнуто соглашение о возникновении прав на созданные объекты. В таких ситуациях указанный орган или организация направляет заявление о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав с прилагаемыми документами на земельный участок, на котором расположен объект, если сведения о правах на участок не внесены в ЕГРН (пункт 1.2 части 1, пункт 1 части 2 статьи 15, части 1, 1.6 статьи 19, часть 21 статьи 40 Закона о государственной регистрации недвижимости).

За постановкой на кадастровый учет объекта незавершенного строительства, включенного в соответствующий реестр, и государственной регистрацией права Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования на него обращаются уполномоченные органы власти (пункты 6.1, 6.2 части 1 статьи 15 Закона о государственной регистрации недвижимости).

Внесение в реестр отсутствующих сведений:

О ранее учтенной недвижимости (часть 5 статьи 69 Закона о государственной регистрации недвижимости).

О недвижимости, права на которую возникли до 31 января 1998 года и не прекращены, при этом кадастровый учет такой недвижимости не проводился (часть 9 статьи 69 Закона о государственной регистрации недвижимости). Сведения о таких объектах вносятся органом регистрации прав при поступлении соответствующего запроса. Однако правообладатель также может самостоятельно обратиться с заявлением (часть 5 статьи 69 Закона о государственной регистрации недвижимости).

Организация должна самостоятельно обратиться за кадастровым учетом в следующих случаях:

При создании недвижимости, для строительства или реконструкции которой не требуется получение разрешения на строительство и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, а также при создании объекта незавершенного строительства. Государственная регистрация прав на созданные объекты проводится одновременно с кадастровым учетом (пункты 1.1, 1.2 части 3 статьи 14, пункт 1 части 1 статьи 15 Закона о государственной регистрации недвижимости).

Все помещения (включая помещения общего пользования) и машино-места в созданном здании или сооружении могут ставиться на кадастровый учет (части 3, 3.1 статьи 40 Закона о государственной регистрации недвижимости):

одновременно с учетом такого здания или сооружения. При учете многоквартирного дома одновременно ставятся на учет квартиры, нежилые помещения и машино-места в нем (часть 4 статьи 40 Закона о государственной регистрации недвижимости).

после регистрации прав собственника на созданное здание или сооружение, если кадастровый учет помещений и машино-мест не проводился одновременно с учетом здания или сооружения.

Образование объектов недвижимости (пункт 3 части 1 статьи 15 Закона о государственной регистрации недвижимости). Объекты недвижимости образуются, например, в результате их разделения, объединения или изменения границ смежных машино-мест. Если меняются характеристики здания или сооружения, то, как правило, новые здания или сооружения не образуются (пункт 3 статьи 141.3 Гражданского кодекса РФ). Кадастровый учет и государственная регистрация прав на все образованные объекты проводятся одновременно, за исключением некоторых случаев (пункт 2 части 3 статьи 14, часть 1 статьи 41 Закона о государственной регистрации недвижимости). Например, при разделе одного объекта недвижимости на три объекта учет и регистрация трех созданных объектов осуществляются одновременно.

Изменение основных характеристик недвижимости (например, в результате реконструкции или капитального ремонта зданий и сооружений). Исключение составляют случаи, когда изменение произошло в результате реконструкции объекта капитального строительства, для которой требуется разрешение на строительство (пункт 4 части 2 статьи 15, часть 21 статьи 40, часть 35 статьи 70 Закона о государственной регистрации недвижимости).

Внесение сведений о ранее учтенной недвижимости, если они не были внесены органом регистрации прав ранее (часть 5 статьи 69 Закона о государственной регистрации недвижимости).

Далее будет рассмотрен порядок действий в ситуации, когда организация самостоятельно обращается за кадастровым учетом.

2. Как оформить заявление о кадастровом учете

Если кадастровый учет и государственная регистрация прав проводятся одновременно, оформляется единое заявление, в котором проставляется отметка в реквизите 3.1. При одновременной постановке созданного объекта на кадастровый учет и государственной регистрации права собственности застройщика, в заявлении о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию застройщик дает согласие на такую регистрацию. Если для строительства привлекались средства иных лиц, они также выражают согласие на государственную регистрацию их права собственности на объект (пункты 1, 2 части 3.6, часть 3.11 статьи 55 ГрК РФ).

Если проводится только кадастровый учет, используется то же заявление, но с отметкой в реквизите 3.2. При внесении сведений о ранее учтенном объекте недвижимости отметка ставится в реквизите 3.4. В реквизите 5 заявления необходимо отметить соответствующую графу: "постановка на учет" или "учет изменений", с указанием причины внесения изменений.

3. Какие документы необходимы для постановки недвижимости на кадастровый учет

Независимо от того, проводится ли кадастровый учет одновременно с государственной регистрацией, необходимо подготовить комплект документов для государственной регистрации. Дополнительно прилагаются документы, требуемые для кадастрового учета. При постановке на кадастровый учет, учете изменений и внесении сведений о ранее учтенной недвижимости, как правило, представляются следующие документы, подготовленные кадастровым инженером (пункты 7, 7.3 части 2 статьи 14, часть 5.1 статьи 69 Закона о государственной регистрации недвижимости, часть 4 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ):

Межевой план. Составляется в отношении земельных участков (части 1, 2 статьи 22 Закона о государственной регистрации недвижимости). Требования к межевому плану приведены в статье 22 указанного Закона. Форма, требования к подготовке и состав сведений утверждены Приказом Росреестра от 14.12.2021 N П/0592.

Технический план. Составляется в отношении зданий, сооружений, помещений, машино-мест, объектов незавершенного строительства и единого недвижимого комплекса, а также их частей (часть 1 статьи 24 Закона о государственной регистрации недвижимости). Требования к техническому плану перечислены в статье 24 указанного Закона. Форма, требования к подготовке и состав сведений утверждены Приказом Росреестра от 15.03.2022 N П/0082.

Межевой и технический планы должны представляться в форме электронных документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера (часть 4 статьи 21 Закона о государственной регистрации недвижимости). При наличии документов на временном хранении в электронном хранилище, их представление не требуется, достаточно указать идентифицирующий номер документа в заявлении (часть 4 статьи 20 Закона о государственной регистрации недвижимости).

Кадастровый учет в связи с изменением основных характеристик недвижимости в результате ее реконструкции осуществляется по заявлению и на основании документов, указанных в части 10 статьи 40 Закона о государственной регистрации недвижимости (часть 21 статьи 40 Закона о государственной регистрации недвижимости).

4. В каком размере уплачивается госпошлина за кадастровый учет недвижимости

За кадастровый учет недвижимости взимается государственная пошлина (статья 17 Закона о государственной регистрации недвижимости). Ее размеры установлены в подпунктах 22.2 - 22.4, 24.1, 25.1, 26.2 пункта 1 статьи 333.33 Налогового кодекса РФ. Для организаций размеры составляют:

За учет создаваемых, созданных (образованных) объектов (подпункты 22.2, 22.4 пункта 1 статьи 333.33 НК РФ):

без одновременной государственной регистрации прав – 22 000 рублей;

одновременно с государственной регистрацией прав – 66 000 рублей.

Исключение составляют объекты сетей газораспределения и газопотребления, созданные при подключении (технологическом присоединении) объектов капитального строительства. За их одновременный кадастровый учет и государственную регистрацию прав размер госпошлины составляет 4 000 рублей (пункт 26.2 пункта 1 статьи 333.33 НК РФ).

Кадастровый учет в связи с изменением сведений об объекте недвижимости – 2 000 рублей (подпункт 22.3 пункта 1 статьи 333.33 НК РФ).

Одновременные кадастровый учет и государственная регистрация прав на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения – 1 000 рублей (подпункт 25.1 пункта 1 статьи 333.33 НК РФ).

Для кадастрового учета помещений и машино-мест установлены особенности уплаты госпошлины:

Если кадастровый учет всех помещений и (или) машино-мест проводится одновременно с учетом и государственной регистрацией здания (сооружения), в котором они находятся, госпошлина за кадастровый учет помещений и машино-мест не уплачивается. Уплачивается только за учет и государственную регистрацию здания (сооружения). Если же вместе с кадастровым учетом такого здания (сооружения) одновременно проводится кадастровый учет и государственная регистрация всех помещений и машино-мест в нем, то взимается госпошлина за учет здания (сооружения) без одновременной регистрации прав. Также уплачивается госпошлина за государственную регистрацию прав в отношении каждого помещения и (или) машино-места в общем размере, установленном в подпункте 22 пункта 1 статьи 333.33 НК РФ (пункты 1, 1.1 статьи 333.34-1 НК РФ).

Если сведения о здании (сооружении), в котором находятся помещения и (или) машино-места, уже внесены в ЕГРН, размер госпошлины устанавливается как для учета созданных (образованных) объектов. Он зависит от того, как проводится кадастровый учет: отдельно от государственной регистрации или вместе с ней. Госпошлину необходимо уплатить за каждое помещение и (или) машино-место (пункт 2 статьи 333.34-1 НК РФ).

Если в результате реконструкции или строительства, проводимых поэтапно, изменены параметры здания (сооружения) и это влечет учет изменений характеристик помещений и (или) машино-мест либо учет созданных и (или) образованных помещений и (или) машино-мест, госпошлина за учет помещений и (или) машино-мест не уплачивается. Уплачивается только за учет изменений параметров здания (сооружения). При этом потребуется уплата госпошлины за государственную регистрацию каждого созданного (образованного) помещения, машино-места в общем размере, установленном в подпункте 22 пункта 1 статьи 333.33 НК РФ (пункт 3 статьи 333.34-1 НК РФ).

5. Как подать документы для кадастрового учета

Документы для кадастрового учета подаются в общем порядке, предусмотренном для государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней. Рекомендуется уточнить в органе регистрации прав возможность подачи документов через нотариуса в соответствии с частью 1.5 статьи 18 Закона о государственной регистрации недвижимости, поскольку данная норма не содержит прямого указания на такую возможность для кадастрового учета.

6. В какие сроки осуществляется кадастровый учет

Сроки проведения кадастрового учета по заявлению организации:

Проведение кадастрового учета без одновременной государственной регистрации прав: 5 рабочих дней при подаче документов в орган регистрации прав, 7 рабочих дней при подаче через МФЦ (пункты 3, 4 части 1 статьи 16 Закона о государственной регистрации недвижимости).

Одновременное проведение кадастрового учета и государственной регистрации прав: 10 рабочих дней при подаче документов в орган регистрации прав, 12 рабочих дней при подаче через МФЦ (пункты 5, 6 части 1 статьи 16 Закона о государственной регистрации недвижимости).

Внесение сведений о ранее учтенной недвижимости: 5 рабочих дней с момента получения заявления или запроса органом регистрации прав (часть 5 статьи 69 Закона о государственной регистрации недвижимости), независимо от способа подачи документов.

В результате проведения кадастрового учета каждому объекту недвижимости присваивается уникальный кадастровый номер.

7. Чем удостоверяется проведение кадастрового учета

Проведение как кадастрового учета, так и государственной регистрации прав на недвижимость подтверждается выпиской из ЕГРН (часть 1 статьи 28 Закона о государственной регистрации недвижимости). Независимо от того, проводились ли кадастровый учет и регистрация одновременно, подтверждающие документы выдаются организации в едином порядке.