Межевание представляет собой комплекс работ по установлению, восстановлению и закреплению на местности границ земельного участка, а также определению его местоположения и площади. Данная процедура является обязательной для постановки участка на кадастровый учет и регистрации прав на него. Как правило, межевание выполняет кадастровый инженер на основании договора подряда. В процессе межевания определяются координаты характерных точек границ участка и согласовывается их местоположение. Результатом работ является межевой план.

Межевание, согласно пункту 1.1 Инструкции по межеванию земель, утвержденной Роскомземом 08.04.1996, представляет собой работы по установлению, восстановлению и закреплению границ земельного участка, а также определению его местоположения и площади. В соответствии с частью 4 и 4.2 статьи 1 Закона о кадастровой деятельности, межевание является видом кадастровых работ.

Межевание обязательно при образовании нового участка или уточнении границ существующего. Без проведения межевания и подготовки необходимых документов, кадастровый учет и регистрация прав на земельный участок невозможны (часть 4 статьи 1 Закона о кадастровой деятельности, часть 4 статьи 1 Закона о госрегистрации недвижимости). Межевание также требуется для ранее учтенных участков с целью внесения сведений в ЕГРН. Исключения составляют случаи, когда сведения вносятся по заявлению уполномоченного органа в результате мероприятий по выявлению правообладателей ранее учтенных объектов недвижимости (часть 5 и 5.1 статьи 69 Закона о госрегистрации недвижимости, Письма Росреестра от 14.03.2025 N 13-00322/25, от 22.04.2025 N 13-00621/25).

Кадастровые работы, включая межевание, в основном выполняются кадастровым инженером (часть 4 статьи 1 Закона о кадастровой деятельности). Для этого необходимо заключить договор подряда. Кадастровый инженер должен состоять в саморегулируемой организации (часть 1 статьи 29 Закона о кадастровой деятельности). Рекомендуется проверить информацию о кадастровом инженере в реестре, включая сведения об отказах в кадастровом учете и допущенных ошибках. Если подрядчик – юридическое лицо, в его штате должно быть не менее двух кадастровых инженеров. Кадастровый инженер, зарегистрированный как ИП, не может привлекать других лиц для выполнения кадастровых работ (пункт 7 Письма Минэкономразвития России от 27.05.2019 N 16648-ВА/Д23и). Если кадастровый инженер выполняет работы для нужд юридического лица по трудовому договору, договор подряда не требуется (часть 1.1 статьи 35 указанного Закона).

Процесс межевания включает в себя следующие этапы (часть 4.2 статьи 1 Закона о кадастровой деятельности):

Определение координат характерных точек границ земельного участка.

Обработка результатов определения координат, определение площади участка и описание его местоположения.

Согласование местоположения границ участка.

Согласование границ обязательно при уточнении границ участка или смежных участков, сведения о которых содержатся в ЕГРН (часть 1 статьи 39 Закона о кадастровой деятельности). Местоположение границ определяется путем определения координат характерных точек (часть 8 статьи 22 Закона о госрегистрации недвижимости). При совпадении местоположения границ с внешними границами объектов, в межевом плане указываются сведения об этих объектах, содержащиеся в картографических материалах (пункт 46 Требований к подготовке межевого плана, утвержденных Приказом Росреестра от 14.12.2021 N П/0592).

Характерной точкой границы является точка изменения описания границы (часть 8 статьи 22 Закона о госрегистрации недвижимости). Определение координат этих точек необходимо для установления местоположения границ и внесения сведений в ЕГРН (пункт 7 части 2 статьи 14, часть 6 и 8 статьи 22 Закона о госрегистрации недвижимости, подпункт 1 пункта 24 Порядка ведения ЕГРН). Координаты определяются кадастровым инженером в процессе кадастровых работ (часть 4.2 статьи 1, статья 37 Закона о кадастровой деятельности).

Для определения координат используются следующие методы (пункт 3 Требований, приведенных в Приложении N 1 к Приказу Росреестра от 23.10.2020 N П/0393):

Геодезический метод.

Метод спутниковых геодезических измерений.

Комбинированный метод.

Фотограмметрический метод.

Картометрический метод.

Аналитический метод.

Для оценки точности определения координат рассчитывается средняя квадратическая погрешность. Для каждого метода установлены свои правила и формулы (пункты 4-5, 9 Требований, приведенных в Приложении N 1 к Приказу Росреестра от 23.10.2020 N П/0393). Фактическая величина погрешности не должна превышать установленную в Приложении к Требованиям. В договоре подряда может быть предусмотрена более высокая точность (пункты 6, 17 названных Требований). При использовании геодезического, спутникового или комбинированного методов, точки закрепляются межевыми знаками, если это предусмотрено договором (пункт 4 указанных Требований).

При уточнении границ используются сведения из документов о праве на земельный участок, а при их отсутствии – из документов о границах при образовании участка (часть 1.1 статьи 43 Закона о госрегистрации недвижимости, пункт 24 Требований к подготовке межевого плана, Письмо Росреестра от 22.04.2025 N 13-00621/25). Выписку из ЕГРН можно использовать, если в ней есть неточности в описании границ или она выдана в отношении смежного участка, описание границ которого соответствует требованиям (пункт 24 Требований к подготовке межевого плана). Границы могут быть установлены по фактическому пользованию, если отсутствуют сведения о местоположении границ в вышеуказанных документах, при условии, что границы существуют на местности 15 лет и более (часть 1.1 статьи 43 Закона о госрегистрации недвижимости, Письмо Росреестра от 22.04.2025 N 13-00621/25).

В качестве документов, подтверждающих существование границ на местности 15 лет и более, можно использовать землеустроительную документацию. При использовании фотограмметрического или картометрического метода, координаты определяются с использованием актуального картографического материала (пункт 24 Требований к подготовке межевого плана).

Определение площади земельного участка напрямую зависит от местоположения его границ (часть 9 статьи 22 Закона о госрегистрации недвижимости, Письмо Росреестра от 22.04.2025 N 13-00621/25). Допустимая погрешность рассчитывается по формулам, которые указываются кадастровым инженером в межевом плане (пункт 40 Приложения N 2 к Приказу Росреестра от 14.12.2021 N П/0592).

Результатом межевания является межевой план, на основании которого осуществляется постановка участка на кадастровый учет или уточнение его границ (статья 37 Закона о кадастровой деятельности, пункт 7 части 2 статьи 14 Закона о госрегистрации недвижимости).