Уточнение границ земельного участка проводится в случаях, когда его точные границы, включая координаты характерных точек, не определены. Обязательное уточнение границ требуется для земельных участков, находящихся в публичной собственности и предоставляемых без проведения торгов. Процедура уточнения границ осуществляется в рамках кадастровых или комплексных кадастровых работ, в ходе которых происходит согласование обновленных границ. Полученные сведения о границах вносятся в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

Уточнение границ земельного участка необходимо в следующих ситуациях:

При предоставлении земельного участка, находящегося в публичной собственности, без проведения торгов. Отсутствие уточненных границ может стать причиной отказа в предоставлении участка (пункт 24 статьи 39.16 Земельного кодекса РФ).

Ранее кадастровый учет земельных участков мог проводиться без определения точных границ. Координаты характерных точек границ начали устанавливаться с 1 марта 2008 года (часть 7 статьи 38 ранее действовавшего Закона о кадастре недвижимости). В связи с этим, значительное количество участков в ЕГРН не имеет точных границ.

Рекомендуется проводить процедуру уточнения границ, если координаты характерных точек границ вашего участка не установлены. Это позволит определить точные границы участка и защитит от претензий на часть вашей территории или споров с владельцами смежных участков.

Уточнение местоположения границ земельного участка допускается при наличии следующих условий в ЕГРН (согласно Письмам Росреестра от 18.08.2017 N 19-02759/17, от 08.12.2020 N 13-00451/20):

Отсутствие сведений о координатах характерных точек границ.

Координаты характерных точек границ определены с точностью ниже нормативной для земель определенного целевого назначения.

Сведения о координатах какой-либо характерной точки границ не позволяют однозначно определить ее положение на местности (например, наличие нескольких значений координат в ЕГРН) (Письмо Росреестра от 31.10.2023 N 18-10096-ТГ/23).

Наличие ошибки, в том числе реестровой, в сведениях о местоположении границ и проведение мероприятий по ее исправлению.

Дополнительная информация по вопросу уточнения границ земельных участков содержится в Письме Минэкономразвития России от 06.11.2018 N 32226-ВА/Д23и.

Порядок уточнения границ земельного участка:

Границы земельного участка могут быть уточнены:

По вашей инициативе и за ваш счет. Для этого заключается договор подряда на проведение кадастровых работ (например, при уточнении границ участка, который будет предоставлен без торгов) или договор подряда на проведение комплексных кадастровых работ, если участок находится на определенной территории.

По инициативе уполномоченных органов за счет бюджетных средств в рамках проведения комплексных кадастровых работ.

Особенности уточнения границ земельного участка под многоквартирным домом:

Специальные правила для уточнения границ земельного участка под многоквартирным домом не установлены. Процедура проводится в общем порядке. Границы могут быть уточнены по инициативе собственников помещений многоквартирного дома (Письмо Минэкономразвития РФ от 23.09.2011 N ОГ-Д23-1395) или в ходе выполнения комплексных кадастровых работ. После уточнения требуется их согласование и внесение новых данных о границах в ЕГРН.

Описание порядка проведения комплексных кадастровых работ приведено в Письме Росреестра от 15.08.2023 N 18-02532/23.

Как уточнить границы земельного участка по своей инициативе:

Для этого необходимо обратиться к кадастровому инженеру и заключить договор подряда на проведение кадастровых работ. По результатам работ составляется межевой план, определяющий точные границы вашего земельного участка (часть 1 статьи 35, статья 37 Закона о кадастровой деятельности, часть 8 статьи 22 Закона о госрегистрации недвижимости). Межевой план при уточнении границ обязательно включает информацию о согласовании границ земельного участка.

Также границы можно уточнить в рамках выполнения комплексных кадастровых работ (если участок находится на определенной территории) путем заключения соответствующего договора подряда.

Как уточняются границы при выполнении комплексных кадастровых работ:

Комплексные кадастровые работы проводятся в отношении всех объектов недвижимости в пределах одного или нескольких смежных кадастровых кварталов, или на определенных территориях (часть 1 статьи 42.11 Закона о кадастровой деятельности). Цели работ включают уточнение границ земельных участков, установление (уточнение) расположения зданий и сооружений на них, образование новых земельных участков, а также исправление реестровых ошибок в сведениях ЕГРН о местоположении границ земельных участков и контуров зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства (части 1, 2 статьи 42.1 Закона о кадастровой деятельности).

Для уточнения границ земельного участка используются сведения из документов о праве на земельный участок. При их отсутствии используются документы о границах участка при его образовании. Если такие сведения отсутствуют, границами земельного участка считаются границы, существующие на местности 15 лет и более. Допускается изменение площади участка в соответствии с условиями, указанными в пунктах 32, 32.1, 45 части 1 статьи 26 Закона о госрегистрации недвижимости. Увеличение площади относительно размеров, указанных в правоустанавливающих документах, возможно в пределах минимального размера предоставления участков в данном населенном пункте. Обоснование местоположения уточненных границ приводится в межевом плане. Границы могут быть определены с использованием других документов, например, планово-картографических материалов, имеющихся в органах местного самоуправления городских округов (часть 1 статьи 42.8 Закона о кадастровой деятельности, часть 1.1 статьи 43 Закона о госрегистрации недвижимости, пункт 54 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 3 (2025)).

По итогам комплексных кадастровых работ подготавливается карта-план территории (статья 42.4 названного Закона), включающая сведения о согласовании границ земельных участков.

Как проводится согласование границ земельного участка:

При уточнении границ земельных участков необходимо провести их согласование (часть 1 статьи 39, статья 42.10 Закона о кадастровой деятельности). Порядок согласования зависит от того, как уточнялись границы: в результате кадастровых работ или при проведении комплексных кадастровых работ.

Как согласовать границы смежных земельных участков:

Границы смежных земельных участков подлежат согласованию, если в результате кадастровых работ уточнено местоположение границ участка, в отношении которого они выполнялись, или уточнены границы смежных земельных участков, сведения о которых внесены в ЕГРН (часть 1 статьи 39 Закона о кадастровой деятельности).

Уточненное местоположение границ земельных участков, сведения о которых содержатся в ЕГРН, должно быть согласовано независимо от наличия в ЕГРН сведений о зарегистрированных правах на эти участки, координатах характерных точек их границ или ином описании местоположения границ. Предметом согласования является определение местоположения границы участка, одновременно являющейся границей другого участка (часть 2 статьи 39 Закона о кадастровой деятельности).

В случае, когда в акте согласования есть подписи всех заинтересованных лиц или их представителей, дополнительные заявления о кадастровом учете изменений в сведениях ЕГРН в отношении смежных земельных участков не требуются. Местоположение границ земельных участков считается согласованным (Письмо Росреестра от 31.10.2023 N 18-10096-ТГ/23).

Границы участка согласовываются со следующими лицами, которым принадлежат смежные земельные участки (часть 3 статьи 39 Закона о кадастровой деятельности):

Собственниками.

Лицами, которым участок принадлежит на праве пожизненного наследуемого владения.

Лицами, которым участок принадлежит на праве постоянного (бессрочного) пользования (за исключением государственных (муниципальных) учреждений и казенных предприятий).

Арендаторами, если участок находится в публичной собственности и передан в аренду на срок более пяти лет.

Согласование может быть проведено и с представителями указанных лиц (часть 4 статьи 39 названного Закона).

Несоответствие сведений о лицах, с которыми проведено согласование местоположения границ участка, содержащихся в межевом плане, сведениям ЕГРН об этих лицах, актуальным на момент осуществления учетных действий на основании данного межевого плана, является основанием для приостановления соответствующих учетных действий (Письмо Росреестра от 06.07.2021 N 18-01992/21).

Как проводится согласование границ:

Согласование может быть проведено:

С установлением границ на местности или без него. Решение принимает заказчик работ, однако любое лицо, с которым необходимо согласовать границы, может потребовать их установления на местности (часть 5 статьи 39 Закона о кадастровой деятельности). В некоторых случаях согласование проводится без этой процедуры независимо от требований.

Путем собрания или индивидуально с каждым. Решение принимает кадастровый инженер (часть 7 статьи 39 Закона о кадастровой деятельности).

В электронном виде индивидуальное согласование возможно при наличии у всех участников согласования, включая правообладателя участка, усиленной квалифицированной электронной подписи (УКЭП) (часть 7 статьи 39 Закона о кадастровой деятельности).

При проведении собрания всем заинтересованным лицам (их представителям) вручается под расписку (направляется по почте или электронной почте по адресу из ЕГРН) извещение о проведении собрания. В отдельных случаях, предусмотренных частью 8 статьи 39 названного Закона, извещение может быть опубликовано в официальных СМИ. Извещение должно быть вручено, направлено или опубликовано не менее чем за 30 дней до проведения собрания (часть 10 статьи 39 указанного Закона).

По результатам согласования границ земельного участка на обороте листа графической части межевого плана составляется акт согласования (часть 1 статьи 40 Закона о кадастровой деятельности). Акт согласования в бумажном виде оформляется в единственном экземпляре. В электронном виде акт может быть подготовлен как один электронный документ, подписанный УКЭП всех участников согласования, или как несколько электронных документов, подписанных УКЭП отдельных участников согласования (часть 1 статьи 40 Закона о кадастровой деятельности).

Как согласовываются границы при проведении комплексных кадастровых работ:

В этом случае согласование границ проводит согласительная комиссия путем проведения заседаний с участием всех заинтересованных лиц (части 1, 7 статьи 42.10 Закона о кадастровой деятельности).

Извещение о проведении заседания должно быть направлено не менее чем за 15 рабочих дней до его проведения. Способы информирования определены Законом о кадастровой деятельности, например, информация размещается на сайте Росреестра. Сведения о территории выполнения работ также отображаются на кадастровых картах (пункт 6 части 1 статьи 42.7, часть 8 статьи 42.10 названного Закона).

Если работы проводятся по вашей инициативе за ваш счет, извещение о проведении заседания направляет орган, уполномоченный утвердить карту-план территории. Вам не нужно извещать заинтересованных лиц (часть 1 статьи 42.7 Закона о кадастровой деятельности).

На заседании представляется проект карты-плана территории, разъясняются результаты работ и порядок согласования границ (часть 12 статьи 42.10 указанного Закона).

При наличии возражений относительно границ земельного участка, они подаются в согласительную комиссию в письменном виде со дня опубликования извещения и до дня проведения заседания, или в течение 35 календарных дней после проведения первого заседания (часть 14 статьи 42.10 Закона о кадастровой деятельности). Требования к возражениям и необходимые документы перечислены в части 15 статьи 42.10 названного Закона.

По результатам рассмотрения возражений согласительная комиссия оформляет заключение и акт согласования (пункты 1 - 3 части 6 статьи 42.10 Закона о кадастровой деятельности). В течение 20 рабочих дней со дня истечения срока подачи возражений в орган, уполномоченный на утверждение карты-плана территории, направляются проект карты-плана территории и другие необходимые материалы для утверждения (часть 19 статьи 42.10 Закона о кадастровой деятельности).

Границы (их части) земельного участка считаются:

Согласованными, если заинтересованные лица не представили возражения или границы (их части) установлены решением суда (часть 17 статьи 42.10 Закона о кадастровой деятельности).

Спорными, если в отношении границ (их частей) поступили возражения от заинтересованных лиц (кроме случаев, когда спор о границах разрешен в суде).

Споры о границах земельного участка, не урегулированные при согласовании, решаются в суде. Наличие или отсутствие утвержденного заключения согласительной комиссии не влияет на возможность обращения в суд (части 20, 21 статьи 42.10 Закона).

Особенности проведения комплексных кадастровых работ при уточнении местоположения границ участка, находящегося в залоге:

В случае, когда участок находится в залоге, получение согласия залогодержателя в ходе проведения комплексных кадастровых работ не требуется. Однако его целесообразно ознакомить с проектом карты-плана территории. Возражения относительно местоположения границ участка в согласительную комиссию представляют заинтересованные лица (Письмо Росреестра от 08.12.2022 N 18-10822-ТГ/22, пункт 27 блока 1 Вопросов по проведению комплексных кадастровых работ из Письма Росреестра от 15.08.2023 N 18-02532/23).

Как вносятся в ЕГРН уточненные сведения о границах земельного участка:

Способ внесения в ЕГРН уточненных сведений о границах зависит от метода их уточнения:

В результате кадастровых работ: необходимо обратиться в Росреестр для кадастрового учета изменения описания местоположения границ земельного участка и (или) его площади (часть 1 статьи 43 Закона о госрегистрации недвижимости). Для этого требуется:

Заявление о кадастровом учете.

Межевой план (пункт 7 части 2 статьи 14 названного Закона).

Документы, аналогичные необходимым для государственной регистрации прав. Они подаются в Росреестр в том же порядке, что и для госрегистрации прав.

В результате комплексных кадастровых работ: изменения в ЕГРН вносятся автоматически, без вашего участия (часть 3 статьи 19 Закона о госрегистрации недвижимости).