Заключение договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, как правило, осуществляется посредством проведения торгов в форме аукциона. Однако законодательством предусмотрены случаи, когда проведение аукциона не требуется. Аукционы по аренде земли преимущественно проводятся в электронной форме, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Инициировать аукцион может как уполномоченный орган государственной власти или местного самоуправления, так и лицо, заинтересованное в получении участка в аренду. В случае, если земельный участок еще не образован, его инициатор обязан подготовить схему расположения участка, провести кадастровые работы и поставить участок на кадастровый учет до начала аукциона. Предоставление земельного участка в аренду без проведения аукциона может повлечь признание договора недействительным. Кроме того, юридическое лицо и/или ответственное должностное лицо могут быть привлечены к административной ответственности по части 6 статьи 7.30.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, а ответственное должностное лицо – по статье 14.9 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях. Предоставление земли без аукциона возможно только на основании заявления заинтересованного лица. Если участок не образован, его аренда подлежит предварительному согласованию. Регистрация договора аренды осуществляется по заявлению любой из сторон договора.

Случаи, когда аукцион не требуется, определены пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации. К таким случаям относятся, например, предоставление участка собственнику объекта незавершенного строительства для его завершения, юридическому лицу, переоформляющему право постоянного пользования, собственнику здания, расположенного на земельном участке, лицу, с которым заключен договор о комплексном развитии территории, а также гражданину или юридическому лицу взамен участка, изъятого для государственных или муниципальных нужд. Несоблюдение установленного порядка предоставления земельного участка в аренду без аукциона может привести к признанию договора недействительным, а также к привлечению к административной ответственности.

Преимущественное право аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, как правило, не предоставляется. Арендатор такого участка не может заключить договор аренды на новый срок без проведения торгов. Однако законом предусмотрены исключения. Так, арендатор, которому земельный участок был предоставлен до 1 марта 2015 года, при соблюдении определенных условий имеет право однократно заключить новый договор аренды сроком на пять лет без проведения торгов.

Процедура проведения аукциона включает следующие этапы:

Инициация аукциона: может исходить от уполномоченного органа или заинтересованного лица. При инициативе заинтересованного лица в городах федерального значения и населенных пунктах требуется утвержденный проект межевания территории.

Форма проведения: по общему правилу – электронная, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Подготовка к аукциону: включает формирование участка (при необходимости), подачу заявления о проведении аукциона (если инициатор – заинтересованное лицо), регистрацию земельного участка (если собственность разграничена), получение градостроительного плана земельного участка (при необходимости для строительства).

Принятие решения о проведении аукциона или об отказе: уполномоченный орган принимает решение в течение 30 дней с момента поступления заявления от заинтересованного лица.

Выбор организатора аукциона: может быть как сам арендодатель, так и специализированная организация.

Оператор электронного аукциона: осуществляет проведение аукциона на электронной площадке.

Определение начальной цены: устанавливается как ежегодная арендная плата, рассчитанная на основании отчета оценщика или в размере не менее 1,5% кадастровой стоимости.

Составление проекта договора: может содержать особые условия, например, касающиеся обеспечения доступа к береговой полосе или возможности досрочного расторжения для государственных нужд. В договор не включаются требования о выполнении работ или оказании услуг, влекущих дополнительные расходы арендатора. Срок аренды ограничен в зависимости от целей предоставления участка.

Размещение извещения об аукционе: осуществляется на официальном сайте торгов и сайте уполномоченного органа не менее чем за 10 рабочих дней до аукциона. Извещение должно содержать исчерпывающую информацию о предмете аукциона, начальной цене, размере задатка, сроке аренды и других условиях.

Прием заявок на участие: заявители представляют необходимые документы, включая заявку, копию документа, удостоверяющего личность, и документы, подтверждающие внесение задатка. Прием документов прекращается не позднее чем за три рабочих дня до проведения аукциона.

Рассмотрение заявки на участие: определяется круг допущенных к аукциону заявителей. Срок рассмотрения заявок не превышает трех рабочих дней. Результаты оформляются протоколом.

Определение победителя: им признается участник, предложивший наибольший размер ежегодной арендной платы. Итоги аукциона оформляются протоколом о результатах.

Возврат задатков: осуществляется в установленные сроки после подписания протокола аукциона.

Подписание и направление проекта договора: уполномоченный орган направляет победителю подписанный проект договора. Договор заключается в электронной форме. Заключение договора возможно не ранее чем через 10 дней со дня размещения протокола о результатах аукциона.

Направление сведений в реестр недобросовестных участников: в случае уклонения победителя от подписания договора.

Предоставление земельного участка в аренду без аукциона осуществляется в следующих случаях:

Прием заявления о предварительном согласовании: подается заинтересованным лицом, если участок не образован или его границы не уточнены. Заявления рассматриваются последовательно.

Решение о предварительном согласовании или об отказе: принимается в случае, если участок не образован или его границы не уточнены. Срок принятия решения – 20 дней (может быть продлен до 35 дней). Отказ возможен при невозможности утверждения схемы расположения или предоставления участка заявителю.

Документы для регистрации: уполномоченный орган предоставляет заинтересованному лицу правоустанавливающие документы или выписку из реестра.

Заявление о предоставлении участка: подается заинтересованным лицом, если участок образован и его границы не требуют уточнения. К заявлению прилагаются документы, подтверждающие право на аренду без аукциона.

Решение о предоставлении участка или отказе: принимается в течение 20 дней. Отказ возможен по основаниям, предусмотренным статьей 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации.

Проект договора: арендная плата определяется в установленном порядке. Могут включаться особые условия, касающиеся береговой полосы или резервирования для государственных нужд. Срок аренды ограничен.

Направление проекта договора и решения о предоставлении: направляются заявителю. У заявителя есть 30 дней на возврат подписанного договора или протокола разногласий.

Регистрация договора аренды земельного участка осуществляется в случаях, когда срок аренды составляет год и более. Правила регистрации договоров аренды государственных или муниципальных земельных участков не отличаются от общих правил регистрации договоров аренды земельных участков.