Объектом незавершенного строительства является капитальный объект недвижимости, находящийся в процессе возведения, при этом фундамент или его аналог должны быть полностью завершены. Такой объект признается недвижимостью независимо от регистрации прав в ЕГРН, однако для совершения сделок с ним, например, продажи, государственная регистрация прав обязательна. Отличаясь от объекта завершенного строительства, который полностью пригоден для использования по назначению, незавершенный объект не может быть эксплуатирован. Объект завершенного строительства может быть как капитальным, так и некапитальным, например, сборно-разборным сооружением.
Объект признается незавершенным строительством при одновременном соблюдении двух условий:
Является капитальным объектом, то есть прочно связан с землей и его перемещение без ущерба назначению невозможно (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 10 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Завершение работ по сооружению фундамента является одним из признаков капитальности (пункт 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25).
Объект с минимальным объемом выполненных работ, например, только сваи, может не подлежать кадастровому учету (пункт 3 Обзора, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.11.2016).
Важно отметить, что для признания объекта недвижимостью регистрация права собственности не требуется (пункт 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25). Однако регистрация необходима для реализации прав в отношении объекта, таких как продажа или продление аренды земельного участка.
Находится в процессе строительства, то есть не пригоден для использования по назначению. После завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию, он перестает быть объектом незавершенного строительства, а права на него прекращаются. Для этого не требуется обращаться в Росреестр – орган, принявший решение о вводе в эксплуатацию, самостоятельно внесет соответствующие изменения (часть 10 статьи 55 Гражданского кодекса Российской Федерации, часть 1 статьи 19, часть 8 статьи 40 Закона о государственной регистрации недвижимости).
В объектах незавершенного строительства не допускается формирование помещений и машино-мест (пункт 6 статьи 141.4 Гражданского кодекса Российской Федерации).
2.1. Определение степени готовности объекта незавершенного строительства
Степень готовности объекта незавершенного строительства является ключевой характеристикой, вносимой в ЕГРН и выражаемой в процентах (подпункт 1 части 2 статьи 7, пункт 11 части 4 статьи 8 Закона о государственной регистрации недвижимости, подпункт 8 пункта 35 Порядка ведения ЕГРН). Этот показатель отражается в текстовой части технического плана, составляемого кадастровым инженером, в разделе "Характеристики объекта недвижимости" (статья 37 Закона о кадастровой деятельности, подпункт 18 пункта 51 Требований, утвержденных Приказом Росреестра от 15.03.2022 N П/0082).
Ранее, в Требованиях к порядку подготовки технического плана (утв. Приказом Минэкономразвития России от 18.12.2015 N 953), содержались правила и формулы определения степени готовности объекта незавершенного строительства, основанные на сметной стоимости, объеме выполненных работ или готовности конструктивных элементов.
Законодательством не установлен минимальный процент готовности для признания объекта незавершенным строительством и постановки на кадастровый учет. Однако, согласно разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации, такой объект должен быть капитальным. По мнению Минстроя России, объект может быть поставлен на учет, если выполненные работы позволяют идентифицировать его как самостоятельный объект недвижимости. Определение квалификации объекта является ответственностью кадастрового инженера, который проводит кадастровые работы и обязан установить, относится ли объект к незавершенному строительству. В случае неоднозначности, признаки объекта должны быть подробно описаны в техническом плане (Письмо Минстроя России от 28.11.2024 N 70963-ОД/08).
Степень готовности также учитывается для других целей. Ранее, она являлась одним из критериев для заключения договоров участия в долевом строительстве без использования эскроу-счетов (часть 16 статьи 8 Федерального закона от 25.12.2018 N 478-ФЗ, пункт 3 Критериев, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 22.04.2019 N 480). Однако возможность обращения за заключением, подтверждающим соответствие критериям, была ограничена 1 октября 2019 года.
2.2. Объект завершенного строительства
Объектом завершенного строительства является здание, строение или сооружение, в отношении которого полностью завершены строительные работы и которое готово к использованию по назначению. В случае спора о завершении строительства, процент готовности может быть подтвержден строительно-технической экспертизой.
Большинство объектов недвижимости получают статус завершенного строительства после выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию, которое удостоверяет полное соответствие построенного объекта установленным требованиям (часть 1 статьи 55 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Завершенный строительством объект может быть как капитальным, так и некапитальным. Недвижимостью является только капитальный объект, поскольку некапитальный не имеет прочной связи с землей. Право собственности может быть зарегистрировано только в отношении капитального объекта (пункт 10.2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 1 статьи 130, пункт 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации).