При обращении взыскания к приобретателю переходят как права, так и обязанности должника по договору аренды, что приравнивает его к новому арендатору в рамках перенайма. В связи с этим, по общему правилу, для обращения взыскания на право аренды требуется согласие арендодателя. Это необходимо для передачи арендных прав и обязанностей новому лицу. Отсутствие согласия, когда оно требуется, влечет недействительность сделки.
Взыскание может быть обращено на право аренды как недвижимости, так и движимого имущества, при этом наиболее часто это касается земельных участков. Реализация права аренды осуществляется посредством открытых аукционных торгов.
1. Переход прав и обязанностей при продаже права аренды
В результате продажи права аренды приобретатель принимает на себя все права и обязанности, предусмотренные договором аренды, не имея возможности получить права отдельно от обязанностей. Фактически, приобретатель становится новым арендатором, аналогично ситуации с перенаймом.
2. Необходимость согласия арендодателя
По общему правилу, согласие арендодателя необходимо для обращения взыскания на право аренды, поскольку оно требуется для передачи прав и обязанностей арендатора другому лицу. В некоторых случаях, касающихся земельных участков, согласие арендодателя может не требоваться, например, при аренде государственной или муниципальной земли сроком более пяти лет. Однако, если договор аренды заключен до 30 октября 2001 года и содержит условие о необходимости согласия арендодателя на передачу права аренды, следует руководствоваться условиями договора.
Согласие арендодателя может быть оформлено отдельным документом или содержаться непосредственно в договоре аренды. Если согласие уже указано в договоре, повторное его получение не требуется.
3. Порядок обращения взыскания на право аренды
Процедура обращения взыскания на право аренды аналогична обращению взыскания на иное имущество должника, однако имеет некоторые особенности:
Оценка права аренды должна проводиться с привлечением оценщика.
Арест права аренды не препятствует арендодателю расторгнуть договор аренды при наличии оснований, предусмотренных законом или договором.
В отношении права аренды, принадлежащего юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю, связанного с их предпринимательской деятельностью, взыскание обращается во вторую очередь, если оно не используется непосредственно в производстве товаров, работ или услуг. В противном случае очередь будет четвертой.
Для обращения взыскания на право аренды земельного участка не требуется решение суда.
Право аренды реализуется на открытых торгах в форме аукциона. При реализации права долгосрочной аренды недвижимости пристав передает организатору торгов необходимые документы, включая копию договора аренды. Долгосрочной арендой обычно считается аренда сроком на год и более.
Обращение взыскания на заложенное право аренды имеет дополнительные особенности. В отношении залога права аренды недвижимости применяются нормы об ипотеке. Заложенное право аренды недвижимости реализуется в соответствии с Законом об ипотеке посредством уступки данного права, а торги по продаже заложенного имущества проводятся по месту его нахождения.