Собственники помещений и машино-мест в нежилых зданиях самостоятельно определяют порядок управления и содержания общего имущества, включая его обслуживание, ремонт и уборку. Способ управления выбирается на общем собрании собственников, где количество голосов каждого участника пропорционально его доле в праве собственности на общее имущество. Собственники могут учредить товарищество собственников недвижимости (ТСН), потребительский кооператив, нанять управляющую компанию или организовать управление собственными силами, при этом один из собственников может быть уполномочен представлять интересы всех перед третьими лицами. Любой собственник имеет право владеть и пользоваться общим имуществом наравне с другими, если иное не установлено решением собственников. Для выбора способа управления необходимо провести общее собрание. Возможные варианты включают передачу управления управляющей компании, самостоятельное управление, создание ТСН или потребительского кооператива. Для гаражных комплексов предусмотрены три варианта: самостоятельное управление, создание ТСН или передача функций управляющей компании. Участие в выборе способа управления или голосование против принятого решения не освобождает от обязанности участвовать в расходах на содержание общего имущества пропорционально своей доле. При выборе управляющей компании собственники нанимают организацию, которая за плату берет на себя обслуживание общего имущества. На общем собрании можно утвердить проект договора с управляющей организацией и размер платы за услуги. В договоре рекомендуется детально прописать перечень услуг, таких как техническое обслуживание, ремонт, уборка, охрана и обслуживание систем сигнализации. Управляющей организации не требуется лицензия на управление нежилым зданием, так как это не является лицензируемым видом деятельности. При непосредственном управлении собственники совместно решают вопросы управления зданием. Для представления интересов и решения оперативных вопросов может быть выдана доверенность одному из собственников или заключен агентский договор. Такой собственник сможет заключать договоры на уборку, техническое обслуживание и другие нужды. Отказ от заключения агентского договора не освобождает от обязанности участвовать в расходах, а агент может потребовать их возмещения как неосновательное обогащение. Для гаражных комплексов действуют особые правила непосредственного управления, например, оно допускается при количестве машино-мест и помещений не более 30. Товарищество собственников недвижимости (ТСН) – это некоммерческая организация, объединяющая собственников для совместного владения, пользования и распоряжения общим имуществом. Деятельность ТСН регулируется уставом, который определяет компетенцию органов, порядок принятия решений, включая единогласное или квалифицированное большинство. Органами ТСН являются председатель и правление, а высшим органом – общее собрание участников. Члены ТСН не несут ответственности по его обязательствам своим личным имуществом. Для гаражных комплексов существуют особые нормы управления через ТСН, касающиеся принятия решений большинством голосов. Потребительский кооператив может быть создан для управления общим имуществом здания. Члены кооператива объединяют свои паевые взносы для удовлетворения потребностей. Кооператив действует на основании устава, определяющего размер взносов, компетенцию органов и порядок покрытия убытков. Члены кооператива несут субсидиарную ответственность по обязательствам кооператива в пределах невнесенной части дополнительного взноса. Для гаражных комплексов создание потребительских кооперативов для управления общим имуществом не предусмотрено. Порядок созыва и проведения общего собрания собственников помещений и машино-мест в нежилом здании может определяться общими нормами Гражданского кодекса РФ о собраниях членов гражданско-правовых сообществ. Собственники могут самостоятельно конкретизировать и утвердить этот порядок на общем собрании, главное, чтобы он не противоречил законодательству. Компетенция собраний может определяться исходя из общих норм ГК РФ о собраниях собственников недвижимости. Для гаражных комплексов установлены специальные требования к проведению общего собрания. Общее собрание может проводиться в очной форме (включая дистанционное участие), заочной форме (опросный лист) или очно-заочной форме. Решения принимаются большинством голосов, пропорциональным доле в праве собственности на общее имущество. Для передачи общего имущества третьим лицам во владение или пользование требуется не менее 2/3 голосов собственников, а для передачи в собственность – единогласное решение. Для собственников гаражей и машино-мест в гаражных комплексах решения принимаются большинством голосов от числа участвующих в собрании, если иное не предусмотрено законом или решением собрания. Протокол общего собрания составляется в письменной форме и подписывается председательствующим и секретарем. Требования к содержанию протокола указаны в ГК РФ. Рекомендуется указывать общее количество голосов собственников, количество участвовавших в голосовании и количество голосов по каждому вопросу.