В определенных ситуациях, установленных законом, требуется проведение независимой оценки предмета залога. К примеру, это необходимо при выдаче закладной по ипотеке, если законодательство об ипотеке не предусматривает указание в ней кадастровой стоимости. Даже при отсутствии обязательных требований, обращение к оценщику может быть целесообразным для минимизации потенциальных разногласий с залогодержателем относительно стоимости залога.
Альтернативным способом определения стоимости залога является ее согласование с залогодержателем. Если закон не обязывает привлекать оценщика, залоговая стоимость может быть установлена по соглашению сторон и зафиксирована в договоре.
Обязательная оценка предмета залога требуется в случаях, прямо предусмотренных законом, в частности:
при возникновении спора о стоимости залога (статья 8 Закона об оценочной деятельности);
при оформлении закладной, если Закон об ипотеке не позволяет указывать кадастровую стоимость (подпункт 9 пункта 1 статьи 14 Закона об ипотеке);
при заключении договора залога с таможенным органом для обеспечения обязательств перед ним, требующего предоставления информации о рыночной стоимости, определенной оценщиком (части 7 и 9 статьи 63 Закона о таможенном регулировании N 289-ФЗ).
Независимая оценка может потребоваться не только при заключении договора залога, но и на последующих этапах, например, для определения начальной продажной цены предмета залога.
Оценка может быть проведена и в отсутствие юридической необходимости, что может быть полезно как для залогодержателя, так и для залогодателя, позволяя:
определить залоговую стоимость имущества;
оценить ликвидность имущества;
проверить адекватность соотношения между стоимостью залога и объемом обязательства;
предотвратить споры, возникающие как при заключении договора, так и при обращении взыскания на имущество;
отслеживать изменения рыночной стоимости имущества, если это предусмотрено договором и влияет на условия залога (пункт 2 статьи 340 Гражданского кодекса РФ).
Для проведения оценки можно обратиться как к оценочной компании, так и к частнопрактикующему оценщику. Важно, чтобы оценщик состоял в саморегулируемой организации оценщиков, имел страхование профессиональной ответственности и обладал правом проводить оценку соответствующего вида имущества (статья 4 Закона об оценочной деятельности, пункт 1 Приложения N 5 к Приказу Минэкономразвития России от 29.05.2017 N 257).
Залогодержатель может рекомендовать определенных оценщиков, например, банк может предложить выбрать из списка аккредитованных. Отчет оценщика, не входящего в этот список, может быть неприемлем для залогодержателя.
Самостоятельная оценка предмета залога возможна только при отсутствии законных требований к привлечению оценщика и при условии достижения соглашения о стоимости с залогодержателем (пункт 1 статьи 340 Гражданского кодекса РФ, пункт 3 статьи 9 Закона об ипотеке). Согласованная сторонами стоимость называется залоговой и, как правило, является начальной ценой продажи имущества при обращении на него взыскания (пункты 1 и 3 статьи 340 Гражданского кодекса РФ).
Профессиональные залогодержатели, такие как банки, могут уменьшать рыночную стоимость имущества на сумму возможных затрат, связанных с обращением взыскания на залог (залоговый дисконт). При согласовании залоговой стоимости следует учитывать ее влияние на начальную продажную цену имущества в случае обращения взыскания – чем выше согласованная стоимость, тем выше будет начальная цена продажи (пункт 3 статьи 340 Гражданского кодекса РФ).