Передача земельного участка в субаренду, как правило, не требует получения согласия арендодателя, однако обязательным условием является его уведомление. Срок субаренды не может превышать срок основной аренды. Договоры субаренды, заключенные на срок год и более, подлежат государственной регистрации в установленном порядке. Государственные и муниципальные земельные участки могут быть переданы в субаренду без проведения торгов, но существуют исключения, когда такая передача запрещена.
Согласие арендодателя на субаренду может потребоваться, если это прямо предусмотрено договором аренды. В случае публичных земельных участков, такое условие может быть установлено только при определенных обстоятельствах, например, если срок аренды не превышает пяти лет или договор был заключен до введения в действие Земельного кодекса РФ. Арендодатель вправе установить ограничения на субаренду, касающиеся личности субарендатора, срока действия согласия или условий договора субаренды. Важно учитывать, что согласие арендодателя может быть отозвано до заключения договора субаренды, если иное не установлено договором. Отсутствие необходимого согласия или нарушение установленных ограничений может привести к признанию договора субаренды недействительным. В случае, если согласие требуется по условию договора, а не по закону, арендодатель может требовать расторжения договора аренды и возмещения убытков.
Уведомление арендодателя о субаренде является обязанностью арендатора. Несоблюдение этой обязанности может повлечь требование возмещения убытков или применение неустойки, предусмотренной договором аренды. Закон не устанавливает конкретных сроков для уведомления, однако рекомендуется сделать это незамедлительно после заключения договора субаренды. Уведомление должно быть направлено способом, позволяющим достоверно подтвердить факт его получения.
Передача государственных и муниципальных земельных участков, арендованных по результатам торгов, в субаренду возможна без проведения новых торгов. Это обусловлено тем, что субаренда не является уступкой прав или переводом долга, а арендатор остается ответственным перед арендодателем. Данная позиция подтверждается разъяснениями Росреестра и ФАС России.
Срок договора субаренды не может превышать срок действия договора аренды. В случае превышения, договор может быть истолкован как заключенный до окончания срока аренды.
Договор субаренды подлежит государственной регистрации, если его срок составляет один год и более. Для третьих лиц такой договор считается заключенным с момента его регистрации. Для сторон договор вступает в силу с момента достижения согласия по всем существенным условиям, независимо от регистрации, если иное не предусмотрено законом или договором.
Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, как правило, передаются в субаренду в общем порядке, с учетом необходимости уведомления или получения согласия арендодателя, соблюдения сроков и регистрации договора. Однако существуют ограничения на субаренду таких участков, в частности, если они находятся в государственной или муниципальной собственности и были предоставлены гражданам или крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления их деятельности. Данное ограничение может не применяться к договорам аренды, заключенным до определенной даты. Также существуют категории арендаторов, которым запрещено передавать в субаренду государственные и муниципальные земельные участки независимо от их целевого назначения.