Размер арендной платы за публичные земельные участки определяется различными способами в зависимости от процедуры их предоставления. При заключении договора аренды на аукционе арендная плата устанавливается в размере, предложенном победителем торгов, что соответствует наибольшему предложению по ежегодной плате. Если договор аренды заключается без проведения торгов, то, как правило, применяется регулируемая арендная плата, размер которой определяется в порядке, установленном соответствующим нормативным актом. Важно отметить, что законодательство может устанавливать предельные размеры арендной платы для договоров, заключаемых без торгов.

При заключении договора аренды публичного участка на торгах, арендная плата определяется по результатам аукциона. Начальная цена может быть установлена как ежегодная арендная плата, определенная по результатам рыночной оценки, или как не менее 1,5% кадастровой стоимости участка, если государственная кадастровая оценка утверждена не ранее чем за пять лет до принятия решения о проведении аукциона. В случае признания аукциона несостоявшимся, начальная цена на повторном аукционе может быть снижена не более чем на 30%. Регулируемая арендная плата не применяется к ставкам периодических арендных платежей, определяемых по результатам торгов, однако возможно сочетание способов определения арендной платы, если это не противоречит порядку проведения торгов.

Арендная плата устанавливается в размере начальной цены в случаях, когда договор заключается с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, или с единственным принявшим участие в аукционе участником.

При предоставлении публичного участка в аренду без торгов, в большинстве случаев применяется регулируемая арендная плата, поскольку ее государственное регулирование предусмотрено законом, в частности, Земельным кодексом РФ. Порядок определения размера регулируемой арендной платы устанавливается уполномоченными органами власти: Правительством РФ для участков в федеральной собственности, органами государственной власти субъектов РФ для участков в их собственности, и органами местного самоуправления для муниципальных участков. При определении арендной платы уполномоченные органы должны руководствоваться Основными принципами ее определения, установленными Правительством РФ. В случае несоответствия положений нормативного акта этим принципам, арендатор имеет право оспорить их в порядке административного судопроизводства.

Для участков в федеральной собственности действуют Правила определения размера арендной платы, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582. Арендная плата может определяться на основании кадастровой стоимости участка или по ставкам арендной платы, утвержденным Росреестром. До утверждения таких ставок применяются ставки арендной платы, утвержденные Минэкономразвития России.

Размер арендной платы за участки в собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности, предоставляемые без торгов, устанавливается соответствующими органами власти с учетом основных принципов определения арендной платы. Ставки или предельные размеры платы могут быть установлены федеральными законами, имеющими приоритет перед региональными или муниципальными нормами. Например, при передаче в аренду муниципального участка, выделенного в счет земельных долей, ставка арендной платы может составлять 0,3% его кадастровой стоимости для сельскохозяйственных организаций и крестьянских (фермерских) хозяйств. Размер арендной платы за участки в собственности субъекта РФ, предоставленные для эксплуатации объектов инфраструктуры, не может превышать размер арендной платы, установленный для аналогичных участков в федеральной собственности.

Регулируемая арендная плата применяется к договору, если он заключен после вступления в силу федерального закона, предусматривающего такое регулирование, даже если порядок определения размера арендной платы был принят позднее. Арендодатель вправе требовать внесения платы в размере, установленном регулирующим органом, без внесения изменений в договор.

Если ставки арендной платы или ее предельные размеры утверждены федеральным законом, они обязательны при определении арендной платы за публичные земельные участки, предоставленные без торгов. Примерами таких ситуаций являются: установление годового размера арендной платы в пределах 2% кадастровой стоимости при переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды; ограничение платы за участки, предоставленные для размещения некоторых объектов или осуществления пользования недрами, максимальной платой, рассчитанной для федеральных земельных участков; установление предельного размера арендной платы, не превышающего земельный налог; а также установление платы в размере 1 руб. в год за участок, на котором расположен приватизированный объект культурного наследия, на весь срок выполнения условий конкурса.