Порядок определения начальной продажной цены зависит от вида имущества и процедуры обращения взыскания – судебной или внесудебной. При судебном порядке взыскания на недвижимость суд устанавливает начальную цену, как правило, на основании соглашения между кредитором и залогодателем. Для движимого имущества суд цену не определяет; при реализации с участием судебного пристава он проводит оценку самостоятельно, но может привлекать оценщика.
Изменение цены, установленной сторонами, обычно возможно посредством их соглашения. Если же цену определяют суд или пристав, потребуется обращение в суд.
1. Определение начальной цены недвижимого имущества
1.1. При судебном порядке обращения взыскания
Начальную продажную цену устанавливает суд в решении об обращении взыскания. Она определяется по соглашению залогодержателя и залогодателя, достигнутому в ходе судебного разбирательства. При отсутствии согласия цену определяет суд, исходя из рыночной стоимости, как правило, в размере 80% от оценки, представленной оценщиком (за исключением наемных домов). Суд может использовать заключение эксперта вместо отчета оценщика.
1.2. При внесудебном порядке обращения взыскания
Порядок определения начальной цены зависит от способа реализации имущества. При реализации без участия судебного пристава и обязательном привлечении оценщика (например, при стоимости имущества по договору ипотеки свыше 500 000 рублей) начальная цена составляет 80% от стоимости, определенной оценщиком. Если привлечение оценщика не требуется, начальная цена – это стоимость, указанная в договоре ипотеки или соглашении сторон. При реализации с участием судебного пристава начальную цену определяет пристав в постановлении об оценке имущества, руководствуясь оценкой, представленной оценщиком.
2. Определение начальной цены движимого имущества
Суд не обязан устанавливать начальную цену. Она определяется в зависимости от процедуры обращения взыскания – с участием судебного пристава или самостоятельно залогодержателем.
2.1. С участием судебного пристава-исполнителя
Начальную цену для реализации на торгах указывает пристав в постановлении об оценке имущества, проводя оценку самостоятельно по рыночным ценам. В некоторых случаях пристав обязан привлечь оценщика (например, при стоимости вещи свыше 30 000 рублей или при несогласии должника/взыскателя с оценкой пристава). Оценка оценщика обязательна для пристава.
На повторных торгах начальная цена снижается на 15%, если первые торги не состоялись из-за недостаточного количества участников или отсутствия надбавки, и залогодержатель не приобрел имущество. Стороны могут предусмотреть последовательное снижение цены на повторных торгах.
Начальная цена документарных ценных бумаг, обращающихся на организованных торгах, определяется по цене не ниже их средневзвешенной цены за последний час торгов предыдущего дня.
2.2. Без участия судебного пристава-исполнителя
Начальная цена определяется по соглашению сторон и указывается в договоре залога или соглашении об обращении взыскания.
На повторных торгах начальная цена также снижается на 15%.
3. Изменение начальной продажной цены заложенного имущества
При определении цены сторонами достаточно их согласия об изменении. Изменение цены, установленной судом или приставом, возможно только через суд.
3.1. Изменение цены, определенной сторонами
Порядок изменения зависит от вида имущества и процедуры обращения взыскания. При движимом имуществе и внесудебном порядке – составление дополнительного соглашения к соглашению об обращении взыскания. При недвижимости и судебном порядке – передача письменного соглашения о цене в суд. При недвижимости и внесудебном порядке с обязательным привлечением оценщика – изменение общего правила о 80% от рыночной цены посредством дополнительного соглашения.
3.2. Последствия отказа одной из сторон от изменения цены
При судебном порядке взыскания на недвижимость, при отсутствии согласия, цену определяет суд в размере 80% от рыночной стоимости, указанной оценщиком (за исключением наемных домов). В остальных случаях суд не может повлиять на согласованную ранее цену. Однако можно попытаться изменить условие о начальной цене в судебном порядке, если договор предусматривает возможность изменения цены, но сторона отказывается подписывать допсоглашение.