Реализация заложенного имущества

Имущество, находящееся в залоге, может быть реализовано способом и в порядке, согласованными залогодателем и залогодержателем, например, посредством частных торгов, на которых победителем признается участник, предложивший наибольшую цену. Из средств, полученных от реализации, в первую очередь погашается долг перед залогодержателем и покрываются расходы на проведение торгов, а оставшаяся сумма возвращается залогодателю.

В определенных ситуациях залогодержатель имеет право действовать иначе, например, оставить предмет залога себе или продать его третьему лицу без проведения торгов.

Порядок реализации имущества может зависеть от его вида. Так, права по договору банковского счета, находящиеся в залоге, могут быть реализованы путем направления распоряжения в банк, который переводит денежные средства залогодателя залогодержателю.

Реализация заложенного имущества на частных торгах является общим правилом при внесудебном взыскании и регулируется Гражданским кодексом РФ или соглашением между сторонами (п. 1 ст. 350.1 ГК РФ). Термин "частные торги" не определен законодательно, однако в юридической литературе под ними понимаются торги, организуемые не судебным приставом, а залогодержателем или уполномоченным им лицом. Такие торги проводятся в соответствии со ст. 448 ГК РФ, а при реализации недвижимости – также ст. 59 Закона об ипотеке.

Для проведения частных торгов необходимо распространение информации о них, сбор заявок от желающих участвовать и внесение задатка. Победителем признается участник, предложивший наивысшую цену, с которым подписывается протокол о результатах торгов. В случае продажи недвижимости победитель обязан заключить договор купли-продажи после внесения полной покупной цены.

Организацию торгов может осуществлять широкий круг лиц, включая залогодержателя, залогодателя или специализированную организацию (п. 2 ст. 447 ГК РФ). При реализации недвижимости залогодержатель обязан заключить договор с организатором торгов, действующим от его имени или от своего (п. 1 ст. 59 Закона об ипотеке).

Извещение о проведении торгов, если имущество не является недвижимым, публикуется организатором не позднее чем за 30 дней до их проведения и должно содержать сведения о времени, месте, форме торгов, предмете реализации, обременениях и порядке проведения (п. 2 ст. 448 ГК РФ). Залогодержатель также обязан направить письменное уведомление залогодателю и должнику о дате, времени и месте проведения торгов не позднее чем за 10 дней до их начала (п. 1 ст. 350.2 ГК РФ). Этот срок применим и к уведомлению о частных торгах.

Порядок уведомления о торгах по недвижимости более сложный. Сначала залогодержатель или организатор направляет залогодателю уведомление о необходимости исполнения обязательства с предупреждением о возможности обращения взыскания на заложенное имущество. В случае неисполнения требования, направляется уведомление о торгах и публикуется извещение об их проведении (п. п. 3, 4 ст. 59 Закона об ипотеке). Содержание уведомления и извещения четко регламентировано законом (п. п. 5, 6 ст. 59 Закона об ипотеке). Извещение публикуется в определенном периодическом издании (п. 7 ст. 59 Закона об ипотеке).

Для участия в торгах необходимо подать заявку и внести задаток (п. п. 1, 5 ст. 448 ГК РФ). Залогодатель и залогодержатель также могут участвовать в торгах по реализации не недвижимого имущества. В случае победы залогодержателя, покупная цена засчитывается в счет погашения обеспеченного обязательства (п. 3 ст. 350.2 ГК РФ).

Размер, сроки и порядок внесения задатка указываются в извещении. Для недвижимости задаток не может превышать 5% от начальной продажной цены (п. 5 ст. 448 ГК РФ, п. п. 4, 7 ст. 57, п. 12 ст. 59 Закона об ипотеке). Задаток возвращается проигравшим участникам, а победитель засчитывает его в счет покупной цены.

Победителем торгов в форме аукциона признается участник, предложивший наибольшую цену (п. 4 ст. 447 ГК РФ, п. 6 ст. 57, п. 12 ст. 59 Закона об ипотеке). В форме конкурса побеждает участник, предложивший лучшие условия по заключению конкурсной комиссии.

При продаже не относящегося к недвижимости имущества, победитель и организатор подписывают протокол о результатах торгов, который имеет силу договора (п. 6 ст. 448 ГК РФ). При продаже недвижимости подписывается аналогичный протокол, после чего победитель вносит цену за вычетом задатка и заключает договор купли-продажи, который является основанием для регистрации права собственности (п. п. 6, 7, 8 ст. 57, п. 12 ст. 59 Закона об ипотеке).

Торги признаются несостоявшимися, если явилось менее двух покупателей, не было надбавок к начальной цене или победитель не внес покупную цену в срок (п. 2 ст. 350.2 ГК РФ, п. 1 ст. 58, п. 13 ст. 59 Закона об ипотеке).

В случае несостоявшихся торгов залогодержатель вправе приобрести заложенное имущество по соглашению с залогодателем и зачесть в счет покупной цены свои требования (п. 4 ст. 350.2 ГК РФ, п. 2 ст. 58, п. 13 ст. 59 Закона об ипотеке). Для недвижимости цена соответствует начальной продажной цене, для иного имущества стороны могут определить другую цену, не существенно ниже начальной.

Если соглашение о приобретении имущества залогодержателем не достигнуто, проводятся повторные торги не позднее чем через месяц после первых, с понижением начальной цены на 15% (п. 4 ст. 350.2 ГК РФ, п. 3 ст. 58, п. 13 ст. 59 Закона об ипотеке).

В случае повторной несостоятельности торгов залогодержатель вправе оставить предмет залога за собой, оценив его на 10% ниже начальной продажной цены на повторных торгах для иного имущества и не более чем на 25% ниже начальной цены на первых торгах для недвижимости (п. 5 ст. 350.2 ГК РФ, п. 4 ст. 58, п. 13 ст. 59 Закона об ипотеке). Залогодержатель должен направить залогодателю и организатору торгов письменное заявление об оставлении имущества за собой в течение месяца со дня объявления повторных торгов несостоявшимися.

Если залогодержатель не оставит предмет залога за собой, залог прекращается (п. 6 ст. 350.2 ГК РФ, п. 5 ст. 58, п. 13 ст. 59 Закона об ипотеке).

В случае нарушения прав залогодателя в процессе внесудебного обращения взыскания, суд может прекратить взыскание и решить вопрос о реализации имущества с публичных торгов (п. 3 ст. 350.1 ГК РФ). Порядок проведения публичных торгов аналогичен порядку проведения частных торгов, однако их организует уполномоченное лицо или орган, например, судебный пристав-исполнитель (п. 2 ст. 449.1 ГК РФ, п. 1 ст. 57 Закона об ипотеке).

Залогодержатель и залогодатель могут договориться о том, что залогодержатель оставит предмет залога за собой с оценкой по рыночной стоимости, если залогодатель является предпринимателем. Для недвижимости это возможно, если обе стороны являются юридическими лицами или индивидуальными предпринимателями, а обеспеченное обязательство связано с предпринимательской деятельностью (п. 2 ст. 350.1 ГК РФ, п. п. 2, 3 ст. 55, ст. 59.1 Закона об ипотеке).

Залогодержатель может продать предмет залога другому лицу по цене не ниже рыночной и удержать из выручки сумму обеспеченного обязательства при соблюдении тех же условий, что и при оставлении имущества за собой (п. 1 ст. 339, п. 2 ст. 350.1 ГК РФ, п. 3 ст. 55, ст. 59.1 Закона об ипотеке). Для недвижимости требуется оценка имущества.

Залогодержатель и залогодатель могут договориться о переходе заложенного права к залогодержателю или указанному им третьему лицу (п. 3 ст. 358.8 ГК РФ). В случае отказа залогодателя, залогодержатель или третье лицо вправе требовать перевода права через суд или на основании исполнительной надписи нотариуса с возмещением убытков.

Для получения денежных средств с залогового счета залогодержателю необходимо направить распоряжение в банк (п. 1 ст. 358.14 ГК РФ).