Общая площадь здания является обязательной характеристикой, вносимой в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Её указание необходимо при подаче заявления о кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав на объект недвижимости (подпункт 8 пункта 27 Порядка ведения ЕГРН, пункт 12 Требований, Приложение N 4 к Приказу Росреестра от 19.08.2020 N П/0310).
Определение общей площади здания осуществляется кадастровым инженером в соответствии с частью 8 статьи 24 Закона о государственной регистрации недвижимости. Данные сведения, наряду с прочими, отражаются в техническом плане в разделе, посвященном характеристикам объекта недвижимости (статья 37 Закона о кадастровой деятельности, часть 1 статьи 24 Закона о государственной регистрации недвижимости).
Специальные требования к определению площади здания, сооружения, помещения или машино-места содержатся в Приложении N 2 к Приказу Росреестра от 23.10.2020 N П/0393. Важно отметить, что данные требования применяются исключительно при подготовке документов для кадастрового учета и не распространяются на иные случаи определения площади объектов недвижимости, установленные законодательством (пункт 1 указанных Требований).
Общие правила расчета площади включают следующее (пункты 2, 3 указанных Требований):
Площадь определяется на основе натурных измерений объекта, представляя собой площадь простейшей геометрической фигуры (например, прямоугольника или трапеции), либо путем разбивки объекта на такие фигуры и последующего суммирования их площадей с округлением до 0,1 кв. м;
Значение площади указывается в квадратных метрах с округлением до 0,1 кв. м, а значения измеренных расстояний, используемых для расчета площади, – в метрах с округлением до 0,01 м. Вычисление площади производится после округления линейных измерений.
Расчет общей площади здания производится следующим образом:
Для нежилого здания – как сумма площадей всех этажей, включая надземные и подземные (технический, мансардный, цокольный и другие), а также эксплуатируемой кровли (пункт 5 указанных Требований). В данную площадь включаются площади антресолей, галерей, переходов в другие здания, тоннелей и всех ярусов внутренних этажерок (пункт 8.1 указанных Требований). В определенных случаях площади некоторых помещений и конструкций не включаются в площадь нежилого здания, например, неэксплуатируемого чердака или технического подполья, не требующего проходов для обслуживания коммуникаций;
Для жилого здания – как сумма площадей всех этажей, включая надземные и подземные (технический, мансардный, цокольный), а также эксплуатируемой кровли (пункт 5 указанных Требований). В некоторых случаях площади отдельных помещений и конструкций также не включаются в площадь жилого здания, например, площади подполья для проветривания здания, неэксплуатируемого чердака или технического подполья (пункт 10.1 Требований, Приложение N 2 к Приказу Росреестра от 23.10.2020 N П/0393).
Детальный порядок определения площади этажей изложен в пунктах 8.3 - 8.6 указанных Требований для нежилых зданий и в пунктах 10.2 - 10.4 – для жилых зданий.
Следует учитывать, что площадь, занимаемая стенами и перегородками, включается в площадь этажа и, соответственно, в общую площадь здания (пункты 5, 8.4, 10.3 указанных Требований).