Договор аренды недвижимости имеет ряд отличий от договора аренды движимого имущества. Ключевым отличием является обязательное согласование размера арендной платы, которое признается существенным условием договора. Кроме того, договоры аренды сроком на год и более подлежат обязательной государственной регистрации.

Существенные условия договора аренды недвижимости: Помимо определения объекта аренды, существенным условием является размер арендной платы. Данное требование прямо установлено для зданий, сооружений и земельных участков (пункт 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 12 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации). Хотя закон не содержит прямого указания для помещений, на практике к ним часто применяются положения, регулирующие аренду зданий и сооружений, включая пункт 1 статьи 654 ГК РФ. Рекомендуется всегда согласовывать арендную плату для помещений, чтобы избежать споров о действительности договора.

Влияние срока договора на необходимость регистрации: Общее правило заключается в том, что государственной регистрации подлежат долгосрочные договоры аренды недвижимости сроком не менее одного года (пункт 2 статьи 651 ГК РФ, пункт 2 статьи 26 ЗК РФ, пункт 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53). Рассмотрим различные ситуации:

Срок действия договора составляет одиннадцать месяцев или менее: Регистрация не требуется, поскольку срок договора меньше года. Не рекомендуется использовать формулировку "один год минус один-два дня", так как сроки могут быть рассчитаны по-разному. Лучше указать одиннадцать месяцев для большей уверенности.

Срок действия договора составляет один год или более: Договор подлежит обязательной государственной регистрации. Срок с 1-го числа текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего года считается равным году (пункт 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66). Аналогично, срок, начинающийся, например, 27 марта 2025 года и заканчивающийся 26 марта 2026 года, также может быть признан равным году.

Договор заключен на неопределенный срок: В этом случае договор не подлежит регистрации. Рекомендуется прямо указывать в договоре, что он заключен на неопределенный срок.

Особенности субаренды недвижимости: К договору субаренды применяются общие правила, регулирующие договор аренды, если иное не предусмотрено законодательством (пункт 2 статьи 615 ГК РФ). Следовательно, для субаренды недвижимости также важны существенные условия, такие как размер арендной платы, и регистрация договора, если срок его действия составляет год и более. Для субаренды недвижимости действует общее правило, установленное пунктом 2 статьи 615 ГК РФ. Важно учитывать, что для передачи недвижимости в субаренду, как правило, требуется согласие арендодателя. Однако, в случае субаренды земельного участка, согласие арендодателя не требуется, достаточно лишь его уведомления.