Договор аренды недвижимости может быть прекращен по различным основаниям, аналогично другим видам договоров. Наиболее распространенной причиной является истечение срока действия договора. Договор, заключенный на неопределенный срок, может быть прекращен по инициативе одной или обеих сторон, поскольку его действие не ограничено конкретным сроком.
Прекращение договора возможно также в случае его досрочного расторжения, например, по взаимному соглашению сторон.
В некоторых ситуациях договор прекращается по обстоятельствам, не зависящим от сторон, например, в случае уничтожения объекта аренды, делающего дальнейшее использование невозможным.
Прекращение договора возможно при истечении срока его действия, установленного сторонами.
Сторона может отказаться от договора в одностороннем порядке или расторгнуть его через суд.
Договор может быть расторгнут по взаимному согласию сторон.
Прекращение договора возможно при совпадении прав и обязанностей сторон, например, при выкупе недвижимости арендатором.
Договор может быть заменен другим соглашением, например, договором безвозмездного пользования.
Невозможность исполнения обязательств по договору по причинам, не зависящим от сторон, например, уничтожение объекта аренды.
Возникновение обстоятельств непреодолимой силы, при наличии соответствующих условий в договоре.
Следует учитывать, что для договоров аренды земельных участков предусмотрены специальные основания прекращения, например, изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд.
Порядок прекращения договора аренды зависит от основания, по которому он прекращается. В большинстве случаев применяются общие правила прекращения договоров, с учетом некоторых особенностей. Существенные отличия наблюдаются в порядке прекращения договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
При расторжении договора по соглашению сторон необходимо составить и подписать соответствующее соглашение. При одностороннем отказе от договора необходимо направить письменное уведомление контрагенту. При расторжении договора через суд необходимо предварительно направить контрагенту предложение о расторжении, а арендодателю – также предложение об устранении нарушений, послуживших основанием для расторжения.
При прекращении договора по иным основаниям порядок действий определяется конкретными обстоятельствами. В некоторых случаях требуется заключение дополнительного соглашения, например, при новации или выкупе недвижимости.
После прекращения договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю недвижимость по акту приема-передачи в состоянии, предусмотренном договором, с учетом нормального износа. Рекомендуется составить проект акта арендодателю, который должен быть подписан обеими сторонами, даже при наличии претензий к состоянию недвижимости. Отказ от приемки объекта аренды не допускается.
В случае невозврата помещения арендатором после прекращения договора аренды, арендодатель имеет право выселить арендатора в установленном законом порядке.
Прекращение договора аренды, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), подлежит государственной регистрации. Необходимо погасить записи об обременении объекта недвижимости, внесенные при регистрации договора аренды. Это особенно важно для арендодателей, поскольку наличие непогашенных записей может препятствовать регистрации новых договоров аренды или сделок с недвижимостью. Будущие арендаторы или покупатели могут обнаружить эти записи в выписке из ЕГРН, что может затруднить совершение сделки.