Порядок отчуждения доли в праве собственности на недвижимость зависит от типа сделки. При продаже доли постороннему лицу или заключении договора мены необходимо предварительно уведомить остальных собственников. Если они не выразили заинтересованность в приобретении доли в течение установленного срока или предоставили письменный отказ, сделка со сторонним приобретателем может быть заключена. В иных случаях, например, при продаже доли другому сособственнику, закон не устанавливает подобных требований, и договор может быть заключен сразу.

Важно своевременно зарегистрировать переход права собственности на долю.

Уведомление сособственников требуется, если вы планируете продать долю постороннему лицу или обменять ее, чтобы соблюсти их преимущественное право покупки (пункты 1, 2 и 5 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации). В других ситуациях, таких как дарение или продажа сособственнику, уведомление не требуется, и договор можно заключить сразу.

Уведомление сособственников должно быть произведено в порядке, предусмотренном для продажи доли (пункт 5 статьи 250 ГК РФ).

Если один из сособственников согласен приобрести долю, необходимо заключить с ним договор. Если все сособственники письменно отказались от своего права или не ответили в течение месяца с момента уведомления, вы можете продать долю постороннему лицу (пункт 2 статьи 250 ГК РФ).

В некоторых случаях федеральные законы могут устанавливать специальные правила уведомления сособственников. Например, для нежилых помещений с более чем 20 сособственниками уведомление может быть размещено на официальном сайте Росреестра (пункт 2 статьи 250 ГК РФ, части 4.1 и 4.2 статьи 42 Закона о государственной регистрации недвижимости).

Сохраняйте доказательства уведомления и отказа, так как сособственник может потребовать перевода на него прав и обязанностей покупателя в течение трех месяцев после продажи доли с нарушением его преимущественного права покупки (пункт 3 статьи 250 ГК РФ). Эти доказательства также могут потребоваться при заключении и регистрации сделки.

Действующее законодательство устанавливает дополнительные требования к сделкам по отчуждению доли в праве на недвижимость, в частности, к форме сделки.

Как правило, договор отчуждения доли в праве общей долевой собственности на недвижимость подлежит нотариальному удостоверению. Исключение составляют случаи, когда все участники долевой собственности отчуждают свои доли по одной сделке (часть 1.1 статьи 42 Закона о государственной регистрации недвижимости). В остальных случаях необходимо соблюдать требования, предъявляемые к сделкам с недвижимостью.

Наиболее распространенной формой сделки является договор купли-продажи, который должен быть оформлен в виде единого документа, подписанного сторонами, с указанием цены доли (статьи 550 и пункт 1 статьи 555 ГК РФ). Договор мены также рекомендуется оформлять в виде единого документа, поскольку к нему применяются правила о купле-продаже (статьи 550 и пункт 2 статьи 567 ГК РФ). При безвозмездной передаче доли учитывайте порядок передачи права собственности на сам объект недвижимости.

Доля в праве общей собственности на общее имущество не может быть выделена в натуре и отчуждена отдельно от объекта недвижимости (пункт 2 статьи 259.2 ГК РФ). Например, долю в праве общей собственности на места общего пользования в многоквартирном доме нельзя продать отдельно от квартиры.

Для регистрации перехода права собственности на долю необходимо обратиться в орган регистрации прав на недвижимость совместно со второй стороной сделки. Если договор удостоверен нотариально, заявление может подать одна из сторон или нотариус, удостовивший договор (пункты 3 и 5 части 3 статьи 15 Закона о государственной регистрации недвижимости). Право собственности на долю не прекращается до внесения записи в государственный реестр, а у приобретателя право собственности не возникает (пункт 2 статьи 8.1 и пункт 1 статьи 131 ГК РФ).

При обращении за регистрацией необходимо соблюдать общий порядок: собрать документы, уплатить госпошлину, заполнить заявления и подать их вместе с необходимыми документами. При продаже доли постороннему лицу по сделке в простой письменной форме (не подлежащей нотариальному удостоверению) к заявлению о регистрации необходимо приложить документы (часть 4 статьи 42 Закона о государственной регистрации недвижимости):

подтверждающие письменное уведомление сособственников о намерении продать долю (за исключением случаев размещения уведомления на официальном сайте Росреестра в соответствии с частью 4.1 статьи 42 Закона о государственной регистрации недвижимости);

либо подтверждающие отказ других сособственников от реализации своего преимущественного права покупки доли.

Продажа доли в праве общей собственности на нежилое помещение осуществляется по аналогичным правилам. При продаже постороннему лицу необходимо уведомить сособственников и дождаться их письменного отказа или истечения месяца с момента уведомления (пункты 1 и 2 статьи 250 ГК РФ). При продаже сособственнику уведомление не требуется, и договор можно заключить сразу.