При выявлении недостатков в результате выполненных работ, особенно если они носят скрытый характер, необходимо предпринять ряд последовательных действий. В первую очередь, следует уведомить подрядчика о выявленных недостатках в разумный срок. Рекомендуется пригласить подрядчика для совместного осмотра и фиксации обнаруженных дефектов, даже если договор не предусматривает такого обязательства. Результаты совместного осмотра могут послужить основанием для достижения договоренности с подрядчиком о безвозмездном устранении недостатков или применении иных мер, предусмотренных законодательством или договором. В случае возникновения разногласий относительно наличия или причин возникновения недостатков, любая из сторон вправе инициировать проведение экспертизы. Если подрядчик отказывается устранять недостатки, заказчик вправе обратиться с исковым заявлением в суд. В некоторых ситуациях перед подачей иска требуется предварительное направление претензии подрядчику.

1. Определение скрытого характера недостатков

Недостатки, обнаруженные после приемки работ, могут быть признаны скрытыми, если удастся доказать, что они не могли быть выявлены при обычном способе приемки или были умышленно сокрыты подрядчиком. Для обоснования скрытого характера может потребоваться привлечение специалиста или специализированной организации для получения соответствующего заключения. Установление скрытого характера может быть произведено и в ходе экспертизы при наличии спора с подрядчиком.

2. Сроки обнаружения скрытых недостатков

По общему правилу, заказчик имеет право предъявлять требования в пределах сроков обнаружения недостатков результата работы. Для строительных работ установлен предельный срок обнаружения недостатков в пять лет. Для требований о безвозмездном устранении существенных недостатков по договору бытового подряда, включая строительные работы, срок может быть увеличен. В таких случаях недостатки могут быть выявлены по истечении двух лет (для недвижимого имущества – пяти лет) со дня принятия результата работы заказчиком, но обязательно в пределах установленного срока службы результата работы. Если срок службы не установлен, то в течение десяти лет со дня принятия результата работы. Важно доказать, что недостатки возникли до принятия результата работы или по причинам, существовавшим до этого момента.

3. Фиксация скрытых недостатков

Для фиксации скрытых недостатков рекомендуется составить акт осмотра результата работ. В акте следует указать дату обнаружения, перечень и детальное описание недостатков с обоснованием их скрытого характера, а также ссылки на нарушенные нормы или условия договора. К акту могут быть приложены фотографии с указанием даты съемки. При возможности, рекомендуется зафиксировать недостатки с привлечением третьих лиц, например, путем получения справки от аварийной службы или организации, осуществляющей техническое обслуживание помещения.

4. Извещение подрядчика о недостатках

Необходимо составить письменное извещение для подрядчика, предложив ему явиться для совместного осмотра и определения дальнейших действий. В извещении следует привести сведения, аналогичные указанным в акте, и приложить копии документов, подтверждающих наличие недостатков. Если работы выполнялись несколькими подрядчиками, и ответственный за недостатки не установлен, извещение следует направить каждому из них. Извещение должно быть направлено по правилам направления юридически значимых сообщений в разумный срок после обнаружения недостатков. Несоблюдение этого требования может привести к утрате права ссылаться на скрытые недостатки.

5. Оформление результатов совместного осмотра

По итогам совместного осмотра с подрядчиком рекомендуется составить двусторонний акт или иной документ, в котором будут зафиксированы характер недостатков и согласован способ и срок их устранения. В случае отказа подрядчика от подписания документа, в нем делается соответствующая отметка.

6. Предъявление досудебной претензии

Досудебная претензия предъявляется в случае уклонения подрядчика от ответственности, например, при отсутствии ответа на письма или отказе от совместного осмотра. В некоторых случаях претензионный порядок является обязательным. Претензия составляется и предъявляется в соответствии с общими правилами для договоров подряда. Заказчик вправе выбрать любое из предусмотренных законом требований к подрядчику по качеству. При наличии убытков, вызванных скрытыми недостатками, можно требовать их возмещения на общих основаниях.

7. Обращение в суд

При невозможности урегулировать спор с подрядчиком, следует составить и подать исковое заявление в соответствующий суд (арбитражный или суд общей юрисдикции) в соответствии с общими правилами. К иску необходимо приложить документы, подтверждающие обстоятельства, на которых основаны требования, включая документы о фиксации недостатков, извещения подрядчику, акты совместного осмотра и заключения специалистов.