Порядок обращения взыскания на недвижимость регулируется Законом об исполнительном производстве, при этом для заложенной недвижимости действуют специальные правила, установленные Законом об ипотеке. Процедура включает оценку недвижимости судебным приставом с привлечением оценщика, наложение ареста, который регистрируется в ЕГРН, и последующую продажу на открытом аукционе. В отдельных случаях, например, при обращении взыскания на земельные участки, требуется решение суда. Также, по инициативе судебного пристава, может быть проведена регистрация права собственности на недвижимость за должником или взыскателем.
Взыскание на недвижимость возможно при отсутствии у должника денежных средств для исполнения требований исполнительного документа. При этом учитывается очередность обращения взыскания: для индивидуальных предпринимателей и юридических лиц, связанных с предпринимательской деятельностью, взыскание на недвижимость производится в третью или четвертую очередь, после обращения взыскания на движимое имущество и имущественные права, не используемые в производстве. В некоторых ситуациях для обращения взыскания необходимо судебное решение, например, для земельных участков или заложенной недвижимости.
Существуют ограничения на обращение взыскания на недвижимость. Не допускается взыскание на имущество, изъятое из гражданского оборота, например, участки недр, или на которое законом запрещено обращение взыскания. К таким объектам относится единственное пригодное для постоянного проживания жилое помещение гражданина и членов его семьи, проживающих совместно с ним. Однако, если единственным жильем является самовольная постройка, возможно ее снесение. При этом, до внесения изменений в законодательство, иммунитет в отношении жилых помещений распространялся и на роскошное жилье, превышающее разумные потребности. Суд может отменить применение исполнительского иммунитета, если отказ в нем не лишит должника и его семью жилья, обращение взыскания позволит погасить существенную часть долга, или должнику будет предоставлено новое жилье по социальным нормам.
В случае банкротства гражданина, средства от продажи единственного жилья, обремененного ипотекой, не подлежат взысканию, если судом установлен исполнительский иммунитет и они исключены из конкурсной массы. Размер защищенной суммы определяется по специальным правилам.
Оценка недвижимости производится оценщиком по поручению пристава в течение месяца после обнаружения объекта. Результаты оценки отражаются в постановлении пристава. Арест на недвижимость накладывается на основании постановления и акта, которые подлежат регистрации в ЕГРН в течение трех рабочих дней. Арестованное имущество передается под охрану должнику, членам его семьи или должностному лицу организации-должника, либо сторонней организации по договору с ФССП России.
Пристав может обратиться в Росреестр для регистрации права собственности должника, если у него нет другого имущества для взыскания, или для принудительной регистрации перехода права собственности, если другая сторона сделки уклоняется от регистрации. Взыскатель также может зарегистрировать право собственности на недвижимость, если оставил ее за собой после торгов.
Реализация недвижимости осуществляется на открытых аукционах. Пристав выносит постановление о передаче имущества на реализацию территориальному органу Росимущества или специализированной организации. Начальная продажная цена не может быть ниже стоимости, указанной в постановлении об оценке. Порядок проведения торгов регулируется Гражданским кодексом РФ, Законом об исполнительном производстве и другими нормативными актами. В случае признания торгов несостоявшимися могут быть назначены повторные торги, а при их несостоятельности взыскатель может оставить нереализованную недвижимость себе. Для реализации заложенной недвижимости Законом об ипотеке установлены специальные правила, в частности, касающиеся повторных торгов.