Арендатор может нести расходы по оплате коммунальных и иных эксплуатационных услуг, таких как электро-, водо-, теплоснабжение, уборка, охрана здания и услуги связи. Перечень таких услуг и порядок их оплаты могут варьироваться. Расходы могут быть включены в арендную плату или оплачиваться отдельно. В некоторых случаях арендатор может напрямую заключать договоры с ресурсоснабжающими организациями. Рекомендуется четко прописывать выбранный порядок оплаты в договоре аренды.

Существует несколько основных вариантов возмещения расходов на коммунальные и эксплуатационные услуги:

1. Возмещение арендодателю расходов на коммунальные и иные эксплуатационные услуги:

Арендодатель, заключивший договоры с ресурсоснабжающими организациями (РСО) или операторами по обращению с ТКО, оплачивает услуги, а арендатор возмещает ему эти расходы.

Аналогично решается вопрос с иными эксплуатационными расходами, если арендодатель заключает договоры с соответствующими организациями (охрана, связь).

Порядок возмещения должен быть зафиксирован в договоре аренды или приложении к нему.

Варианты включения расходов в арендную плату:

В фиксированном виде: стоимость услуг не выделяется отдельно, количество потребления не рассчитывается. Сумма коммунальных платежей заранее определяется и увеличивает арендную плату. Арендодатель оплачивает услуги, а арендатор компенсирует эти расходы через арендную плату. Важно прямо указать в договоре, что расходы входят в арендную плату, чтобы избежать дополнительной оплаты со стороны арендатора, согласно пункту 2 статьи 616 Гражданского кодекса РФ.

В виде переменной части: арендная плата состоит из основной (фиксированной) и дополнительной (переменной) частей. Переменная часть покрывает расходы на коммунальные и эксплуатационные услуги, потребленные арендатором, рассчитанные на основе показаний приборов учета или пропорционально арендуемой площади. Этот вариант удобен, так как стоимость услуг меняется в зависимости от тарифов и потребления.

Коммунальные платежи и иные эксплуатационные расходы не включаются в состав арендной платы, а компенсируются арендодателю отдельно:

Размер расходов обычно зависит от фактического потребления. Стороны могут ежемесячно составлять акты с фиксацией потребленных услуг.

Рекомендуется прописать в договоре порядок расчета стоимости услуг.

При наличии индивидуальных приборов учета сумма возмещения рассчитывается на основе их показаний.

При отсутствии приборов учета размер возмещения может определяться как процент от общих расходов арендодателя пропорционально площади, занимаемой арендатором.

Желательно включить условие о предоставлении арендодателем счетов арендатору для оплаты.

Возможно заключение отдельного соглашения о порядке участия арендатора в расходах на потребленную электроэнергию и другие коммунальные услуги, которое является частью договора аренды (согласно Информационному письму Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

2. Заключение арендатором договоров с ресурсоснабжающими и иными организациями:

С согласия арендодателя арендатор может заключать договоры напрямую с РСО и оплачивать коммунальные услуги им. Это исключает споры о количестве или стоимости потребленных услуг.

Для установления такого порядка оплаты в договоре необходимо согласовать:

Обязанность арендатора заключать договоры с РСО.

Виды коммунальных услуг, потребляемых по таким договорам.

Обязанность арендатора оплачивать услуги напрямую РСО.

В интересах арендодателя предусмотреть неустойку за неисполнение арендатором обязанности заключить договоры с РСО, чтобы снизить риск финансовых потерь. В противном случае, при отсутствии договора между арендатором и РСО, обязанность по оплате услуг лежит на собственнике (арендодателе) помещения (статья 210 Гражданского кодекса РФ, Обзор судебной практики ВС РФ N 2 (2015), Определение Верховного Суда РФ от 11.06.2021 N 308-ЭС21-1900).

Арендатор также может заключать с третьими лицами договоры на оказание иных эксплуатационных услуг.

Условия для заключения арендатором договоров с РСО:

Возможность заключения договора с РСО зависит от инженерно-технического оснащения здания (помещения), наличия у арендатора доступа к энергосетям и приборам учета потребления.

Обязательные условия для договора энергоснабжения (пункт 2 статьи 539 Гражданского кодекса РФ):

Наличие энергопринимающего устройства, соответствующего техническим требованиям и присоединенного к сетям энергоснабжающей организации, и другого необходимого оборудования.

Возможность обеспечить учет потребления энергии.

Данные требования применимы к договорам электро-, тепло-, газо- и водоснабжения (пункт 4 статьи 539, статья 548 Гражданского кодекса РФ).

3. Возмещение коммунальных и иных эксплуатационных расходов при отсутствии порядка оплаты в договоре:

В случае, если порядок оплаты коммунальных и иных эксплуатационных услуг не определен в договоре, арендатор обязан возместить арендодателю эти расходы. Это связано с тем, что оплата таких услуг относится к расходам на содержание имущества, которые несет арендатор согласно пункту 2 статьи 616 Гражданского кодекса РФ.