Процесс взыскания задолженности по договору аренды является унифицированным и применяется независимо от типа арендуемого имущества, будь то жилые или нежилые помещения, земельные участки или здания. Первым шагом является направление арендатору претензии. В некоторых случаях это требование является обязательным. Получение претензии может побудить арендатора к добровольному погашению долга. В случае отказа от оплаты, претензия послужит доказательством соблюдения досудебного порядка, что является обязательным условием для обращения в арбитражный суд. Если урегулировать спор в досудебном порядке не удается, следует обратиться в суд с исковым заявлением или, при наличии оснований, с заявлением о выдаче судебного приказа.
1. Составление и направление претензии арендатору
При аренде недвижимости претензия составляется аналогично претензии по любому другому договору аренды. Возможные отличия могут касаться определения точной суммы задолженности. В остальном применяются общие правила предъявления претензий при неисполнении или ненадлежащем исполнении договорных обязательств.
1.1. Определение суммы задолженности
Обычно для расчета задолженности достаточно определить сумму неоплаченной арендной платы. Сюда же может входить предоплата за будущий период аренды, если она не была внесена. Это обусловлено требованием надлежащего исполнения обязательств в соответствии с условиями договора (статья 309 Гражданского кодекса РФ). В сумму задолженности также может быть включена стоимость коммунальных и иных эксплуатационных услуг, не возмещенных арендатором. Расчет может производиться на основании счетов ресурсоснабжающих организаций или показаний приборов учета, в зависимости от условий договора аренды.
Помимо основной суммы долга, можно потребовать с арендатора:
неустойку, если она предусмотрена договором или законом (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса РФ);
проценты за пользование чужими денежными средствами согласно статье 395 Гражданского кодекса РФ. Однако, если договором предусмотрена неустойка, проценты по общему правилу не взыскиваются (пункты 1, 4 статьи 395 Гражданского кодекса РФ);
возмещение убытков при наличии соответствующих оснований;
сумму неосновательного обогащения. Например, за пользование арендованным имуществом до заключения договора аренды взыскивается не арендная плата, а сумма неосновательного обогащения на основании пунктов 1 статьи 1102 и 2 статьи 1105 Гражданского кодекса РФ.
2. Обязательность претензионного порядка
Перед обращением в арбитражный суд необходимо предпринять меры по досудебному урегулированию спора, если иной порядок не согласован сторонами или не установлен законом (часть 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ). Для обращения в суд общей юрисдикции досудебный порядок обязателен, если это предусмотрено федеральным законом (часть 4 статьи 3, пункт 7 части 2 статьи 131, статья 132 Гражданского процессуального кодекса РФ). В данном случае он не предусмотрен, однако направление претензии может способствовать разрешению спора без судебного разбирательства.
Несоблюдение обязательного досудебного порядка (например, подача иска до истечения срока урегулирования, отсутствие претензии или доказательств ее направления) может повлечь негативные последствия.
3. Обращение в суд
Для подачи иска о взыскании задолженности по договору аренды необходимо:
определить подсудность. Споры между юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, связанные с предпринимательской деятельностью, рассматриваются арбитражными судами. Споры с участием граждан рассматриваются судами общей юрисдикции (части 1, 2 статьи 27 Арбитражного процессуального кодекса РФ, части 1, 3 статьи 22 Гражданского процессуального кодекса РФ). По общему правилу, иск подается по месту нахождения ответчика, но это правило может быть изменено договором (статьи 35, 37 Арбитражного процессуального кодекса РФ, статьи 28, 32 Гражданского процессуального кодекса РФ). Необходимо проверить договор на наличие условия о договорной подсудности.
Важно отметить, что иск о взыскании задолженности по договору аренды не является иском о правах на имущество, поэтому правило об исключительной подсудности (часть 1 статьи 38 Арбитражного процессуального кодекса РФ, часть 1 статьи 30 Гражданского процессуального кодекса РФ) на него не распространяется. Подача иска по месту нахождения недвижимого имущества не допускается.
уплатить государственную пошлину до подачи иска. Поскольку требования носят имущественный характер, пошлина рассчитывается исходя из цены иска и уплачивается в размере, установленном для исков имущественного характера (подпункты 1 пункта 1 статьи 333.19, подпункты 1 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса РФ). К иску необходимо приложить документ об уплате госпошлины (пункт 2 части 1 статьи 126 Арбитражного процессуального кодекса РФ, пункт 1 статьи 132 Гражданского процессуального кодекса РФ).
составить исковое заявление. В нем следует указать расчет задолженности и обстоятельства, на которых основаны требования: факт заключения договора, передача имущества в аренду, невнесение или несвоевременное внесение арендной платы и коммунальных платежей.
подать иск в суд.
4. Получение судебного приказа
Судебный приказ может быть выдан:
в арбитражном судопроизводстве, если цена требований не превышает 750 тыс. руб., требование вытекает из договора и основано на документах, устанавливающих денежные обязательства (пункт 1 статьи 229.2 Арбитражного процессуального кодекса РФ);
в гражданском судопроизводстве, если цена требований не превышает 500 тыс. руб. и основано на письменном договоре (часть 1 статьи 121, статья 122 Гражданского процессуального кодекса РФ).
Требования должны быть бесспорными, то есть подтвержденными документами, достоверность которых не вызывает сомнений, и должник должен признавать свои обязательства. В арбитражном процессе должник считается признавшим обязательства, если из представленных документов не следует его несогласие (пункты 3, 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.12.2016 N 62).
Если арендатор не признает долг (например, ссылаясь на недостатки имущества), спор следует решать в исковом порядке. Приказное производство не подходит, если:
требуется сумма, подлежащая пересчету на дату выдачи приказа или фактического исполнения обязательства, например, неустойка (пункт 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.12.2016 N 62);
требуется досрочное внесение арендной платы на основании пункта 5 статьи 614 Гражданского кодекса РФ при существенном нарушении сроков внесения. В таких случаях суд должен установить существенность нарушения, что может свидетельствовать о наличии спора о праве и служить основанием для отказа в принятии заявления о выдаче судебного приказа (пункт 3 части 3 статьи 229.4 Арбитражного процессуального кодекса РФ, пункт 3 части 3 статьи 125 Гражданского процессуального кодекса РФ).
При обращении с иском в случае, когда требование подлежит рассмотрению в порядке приказного производства, исковое заявление будет возвращено (пункт 2.1 части 1 статьи 129 Арбитражного процессуального кодекса РФ, пункт 1.1 части 1 статьи 135 Гражданского процессуального кодекса РФ). И наоборот, суд откажет в принятии заявления о выдаче судебного приказа, если усматривается спор о праве (часть 3 статьи 229.4 Арбитражного процессуального кодекса РФ, часть 3 статьи 125 Гражданского процессуального кодекса РФ).
4.1. Составление заявления о выдаче судебного приказа
Заявление должно соответствовать требованиям к форме и содержанию. В нем необходимо указать требования и обстоятельства, на которых они основаны, а также приложить подтверждающие документы. Суд не может запрашивать дополнительные документы, поэтому обоснование должно быть неоспоримым. При наличии сомнений в бесспорности требования суд отказывает в его принятии, но заявитель вправе предъявить требование в исковом порядке (Определение Конституционного Суда РФ от 15.11.2007 N 785-О-О).
Обязательно приложите документы, подтверждающие признание долга (акт сверки, гарантийное письмо, переписка и т.д.), если они имеются. Это связано с тем, что требования, рассматриваемые в приказном производстве, должны быть бесспорными, подтвержденными письменными доказательствами, достоверность которых не вызывает сомнений, и признанными должником (пункт 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.12.2016 N 62).
4.2. Получение судебного приказа
Судебный приказ выносится в течение 10 дней со дня поступления заявления. Стороны в суд не вызываются, судебное разбирательство не проводится (часть 2 статьи 229.5 Арбитражного процессуального кодекса РФ, части 1, 2 статьи 126 Гражданского процессуального кодекса РФ).
В течение пяти дней судебный приказ направляется должнику, который имеет 10 дней со дня получения для представления возражений. При отсутствии возражений вы можете получить заверенный приказ и предъявить его к исполнению или попросить суд направить его судебному приставу-исполнителю (части 3, 6 статьи 229.5 Арбитражного процессуального кодекса РФ, статья 128, часть 1 статьи 130 Гражданского процессуального кодекса РФ).
При поступлении возражений от арендатора судья отменяет судебный приказ. В этом случае вы можете обратиться с теми же требованиями в порядке искового производства (часть 4 статьи 229.5 Арбитражного процессуального кодекса РФ, часть 1 статьи 129 Гражданского процессуального кодекса РФ).
Взыскание неустойки по договору аренды земельного участка
Если требуется взыскать не только неустойку, но и арендную плату, следует руководствоваться общим порядком взыскания задолженности. Если же целью является взыскание только неустойки, можно применить общий порядок взыскания неустойки.