Законодательство устанавливает порядок проведения торгов, направленный на определение стоимости имущества, подлежащего принудительной реализации, и выявление покупателя. Основной целью является привлечение максимального числа заинтересованных лиц, поэтому детально регламентируется объём и место публикации информации о предстоящих торгах и реализуемом имуществе. Как правило, торги проводятся в форме открытого аукциона и должны быть осуществлены в течение двух месяцев со дня получения организатором торгов имущества для реализации.
Особенности проведения публичных торгов по продаже земельных участков, являющихся предметом ипотеки, существуют на практически всех этапах.
Проведение торгов осуществляется территориальными органами Росимущества самостоятельно или с привлечением специализированной организации. Для проведения торгов судебный пристав-исполнитель должен вынести постановление о передаче имущества должника на реализацию и передать его территориальному органу Росимущества или привлеченной организации в течение 10 рабочих дней с момента вынесения постановления, оформляя передачу актом.
Реализации на торгах подлежат: недвижимость, включая заложенную; вещи стоимостью свыше 500 000 рублей, в том числе неделимые и сложные вещи; имущественные права, например, право аренды; ценные бумаги (за исключением некоторых инвестиционных паев), реализуемые не на публичных, а на организованных торгах (например, на бирже); заложенное имущество, на которое обращено взыскание для удовлетворения требований взыскателя, не являющегося залогодержателем; предметы, обладающие исторической или художественной ценностью; дебиторская задолженность при соблюдении определенных условий.
Начальная цена имущества, выставляемого на торги, как правило, не должна быть ниже оценки, указанной в постановлении пристава. При проведении вторичных торгов, в случае несостоятельности первоначальных, цена снижается на 15 процентов, за исключением случаев, когда вторичные торги проводятся из-за невыплаты полной стоимости имущества победителем первоначальных торгов.
Информация о торгах и реализуемом имуществе публикуется организацией, проводящей торги, в течение 10 рабочих дней со дня его получения. Извещение о торгах публикуется не позднее чем за 30 дней до их проведения, за исключением торгов заложенным недвижимым имуществом, о которых извещают не позднее чем за 10, но не ранее чем за 30 дней до проведения. Информация должна сохраняться на сайте организатора торгов до окончания приема заявок.
Публикация информации осуществляется на официальном сайте РФ (https://torgi.gov.ru/), на официальном сайте ФССП России (https://fssp.gov.ru/iss/torgi) и в печатных средствах массовой информации по месту нахождения реализуемого имущества. При выборе печатного издания учитываются характер имущества, круг заинтересованных лиц, тираж и способ распространения. При этом, публикация в сети Интернет имеет приоритет.
При реализации заложенного недвижимого имущества, помимо публикации в сети Интернет, необходимо опубликовать извещение в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации по месту нахождения недвижимости.
Извещение о проведении торгов должно содержать сведения о времени и месте торгов, форме торгов (как правило, открытый аукцион), имуществе, выставляемом на торги (с указанием кадастрового номера для недвижимости), существующих обременениях, порядке проведения торгов, начальной цене, собственнике имущества, условиях договора, размере задатка и сроках его внесения. Для заложенного недвижимого имущества в извещении, опубликованном на сайте www.torgi.gov.ru, дополнительно указывается наименование и номер периодического печатного издания, в котором опубликовано извещение, и дата публикации.
Участвовать в открытых торгах может любое лицо, за исключением должника, организаций, осуществляющих оценку и реализацию имущества должника и их работников, должностных лиц органов власти, чье участие может повлиять на результаты торгов, а также членов их семей.
Присутствовать на торгах могут пристав, должник, взыскатель, лица, имеющие права на имущество (например, арендаторы или собственники), и залогодержатели по последующим ипотекам. Орган местного самоуправления может ограничить присутствие других лиц на торгах заложенной недвижимостью.
Для участия в торгах необходимо подать заявку в соответствии с правилами, опубликованными организатором торгов, внести задаток в установленном размере и сроке, и явиться на торги. В случае отсутствия надбавок к начальной цене, торги считаются несостоявшимися.
Победителем торгов на аукционе признается участник, предложивший наибольшую цену. По итогам торгов составляется протокол с указанием всех участников и их предложений.
Победитель обязан оплатить стоимость имущества в полном объеме в течение пяти дней после проведения торгов (для заложенного недвижимого имущества) или пяти рабочих дней (для остального имущества). Внесенный задаток засчитывается в стоимость. В случае невыплаты в срок, торги признаются несостоявшимися.
После оплаты заключается договор купли-продажи или уступки. Договор заключается не ранее чем через десять рабочих дней после подписания протокола или его размещения в сети Интернет. Для договора купли-продажи заложенного недвижимого имущества установлен срок в пять дней после внесения покупной цены. Подписанный договор и протокол представляются в регистрирующий орган для внесения изменений в ЕГРН.
Торги считаются несостоявшимися, если заявки подали менее двух лиц, на торги не явились участники, никто не сделал надбавку к начальной цене или победитель не оплатил имущество в срок. В случае несостоятельности торгов назначаются вторичные торги не ранее 10 рабочих дней, но не позднее одного месяца. Для заложенной недвижимости повторные торги возможны только при отсутствии соглашения между залогодателем и залогодержателем о приобретении имущества последним по начальной цене. Как правило, снижается начальная цена имущества, а организатор торгов вправе требовать возмещение убытков, если торги признаны несостоявшимися по вине победителя.