Собственники зданий и сооружений имеют право выкупить земельные участки, находящиеся под ними, если эти участки находятся в государственной или муниципальной собственности. Существуют определенные ограничения для такого выкупа. Невозможно приобрести участок, если вы являетесь иностранцем и участок расположен на приграничной территории или в морском порту, если часть зданий или помещений на участке принадлежит государству или муниципалитету, если участок изъят из оборота или ограничен в обороте, если здание находится на участке общего пользования, или если участок расположен в береговой полосе или на нем находится водоем общего пользования. В таких случаях следует оформить аренду земельного участка. Рекомендуется зарегистрировать право собственности на здание, даже если это не является обязательным для наследства или собственности, возникшей до 31.01.1998, так как это упрощает процесс выкупа. Если участок не образован или его границы требуют уточнения, необходимо обратиться к кадастровому инженеру. Информацию о кадастровых инженерах и их репутации можно найти на сайте Росреестра. Инженер подготовит межевой план, который необходим для постановки участка на кадастровый учет. Если участок уже образован и границы уточнены, можно сразу подавать заявление о выкупе. Важно, чтобы все совладельцы действовали согласованно, чтобы избежать ситуации, когда один из них подает заявление на аренду, что потребует согласия всех. После рассмотрения заявления будет направлен договор купли-продажи. Необходимо внимательно проверить цену и, в случае несоответствия предельной стоимости, направить протокол разногласий. После подписания договора право собственности регистрируется. Для участков, которые не образованы, требуется подготовить схему расположения. Это можно сделать самостоятельно с помощью ФГИС «Единая цифровая платформа «Национальная система пространственных данных» или обратившись к кадастровому инженеру. Далее необходимо подать заявление о предварительном согласовании предоставления участка в уполномоченный орган. Заявление может быть подано лично, по почте, через портал государственных услуг или по электронной почте. В заявлении следует указать все необходимые сведения, включая цель использования участка и основание для выкупа. К заявлению прилагаются правоустанавливающие документы на здание и участок (если право не зарегистрировано), схема расположения участка (если нет проекта межевания), документ о полномочиях представителя и, для иностранных юридических лиц, заверенные переводы документов о регистрации. Уполномоченный орган рассматривает заявление в течение 20 дней и направляет решение о предварительном согласовании или об отказе. Решение о предварительном согласовании обычно действует один год, но срок может быть продлен при определенных условиях. Для кадастровых работ рекомендуется искать кадастрового инженера через реестр кадастровых инженеров, где можно ознакомиться с его статистикой ошибок. Заключается договор подряда с инженером или организацией, где он работает. Межевой план обычно готовится в электронной форме и заверяется электронной подписью инженера. Рекомендуется договориться об электронном хранении межевого плана для упрощения процедуры кадастрового учета. Постановка участка на кадастровый учет и регистрация права собственности осуществляются в течение срока действия решения о предварительном согласовании. Заявление можно подать через интернет, МФЦ или орган регистрации прав. К заявлению прилагаются межевой план, правоустанавливающий документ на участок (при регистрации права собственности), решение о предварительном согласовании, документ о полномочиях представителя и паспорт представителя. Сроки рассмотрения заявления на кадастровый учет и регистрацию права собственности составляют от пяти до двенадцати рабочих дней, в зависимости от способа подачи. В случае выявления обстоятельств, препятствующих учету или регистрации, процесс может быть приостановлен с уведомлением заявителя и установлением срока для исправления ошибок. Для выкупа земельного участка необходимо подать заявление о предоставлении земельного участка в уполномоченный орган. Форма заявления может быть установлена соответствующим административным регламентом. В заявлении указываются сведения, перечисленные в Земельном кодексе РФ, а в качестве основания для предоставления указывается соответствующий пункт статьи 39.3 ЗК РФ. К заявлению прилагаются правоустанавливающие документы на здание и участок, выписки из ЕГРН, выписка из ЕГРЮЛ/ЕГРИП, документ о полномочиях представителя и, для иностранных юридических лиц, заверенные переводы документов. Если документы уже подавались для предварительного согласования, их повторное предоставление не требуется. Уполномоченный орган может самостоятельно запросить необходимые документы через межведомственное взаимодействие. При наличии нескольких сособственников, заявление подается совместно. В случае подачи одним из совладельцев заявления на аренду, договор аренды будет направлен всем, и у них будет 30 дней для согласования выкупа или подписания договора аренды. Заявление может быть возвращено без рассмотрения при отсутствии обязательных сведений или документов, либо при неустановлении личности заявителя. Заявление заполняется разборчиво, чернилами черного или синего цвета, и может быть подано лично, по почте, в форме электронного документа или через МФЦ. В течение 20 дней уполномоченный орган направляет договор купли-продажи или решение об отказе с указанием оснований. Основаниями для отказа в выкупе земельного участка могут быть: обращение лица, не имеющего права на выкуп; необходимость уточнения границ участка; отсутствие определенного вида разрешенного использования участка. Отказ уполномоченного органа может быть обжалован в суде. Для федеральных земельных участков предусмотрена возможность досудебного обжалования. Договор купли-продажи подписывается и возвращается в течение 30 дней. В договор не могут быть включены условия о праве продавца на обратный выкуп, ограничения возможности распоряжаться участком или ограничения ответственности продавца. Такие условия считаются недействительными. Выкупная цена земельного участка определяется в соответствии с правилами, установленными Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ или органами местного самоуправления, в зависимости от формы собственности участка. Цена не может превышать кадастровую стоимость участка или иной размер, установленный федеральным законом. Цена участка обычно определяется исходя из его кадастровой стоимости на дату подачи заявления. Возможны льготные цены для определенных категорий участков. Если цена в договоре превышает установленные пределы, следует направить протокол разногласий. В случае отказа продавца подписать протокол разногласий, можно обратиться в суд. Для регистрации перехода права собственности необходимо уплатить пошлину и предоставить договор купли-продажи, документы, подтверждающие полномочия представителя, паспорт представителя и документ об уплате пошлины. Рекомендуется также представить решение уполномоченного органа о предоставлении земельного участка. Документы подаются совместно с представителем уполномоченного органа в МФЦ или орган регистрации прав, либо в электронной форме. Срок регистрации составляет от семи до девяти рабочих дней. Оформление муниципального земельного участка в собственность производится в том же порядке, что и оформление иных публичных земельных участков, с учетом возможных особенностей в формах заявлений, утвержденных органами местного самоуправления.