Права и обязанности собственника здания на чужом земельном участке

Приобретая здание, расположенное на чужой земле, новый собственник получает те же права и обязанности, что и предыдущий владелец в отношении использования земельного участка. Важно правильно определить границы участка, который можно использовать. Если прежний собственник арендовал землю, к новому владельцу переходят права и обязанности арендатора. Право бессрочного пользования землей не переходит, и потребуется оформление аренды или выкуп. С приобретением прав на землю возникают общие обязанности для всех землевладельцев, включая своевременную оплату, использование по целевому назначению и преимущественное право покупки или аренды.

Объем использования земельного участка определяется законом или договором с собственником участка (п. 1 ст. 287.3 ГК РФ). При отсутствии таких прав, разрешено использование участка, необходимое для доступа к зданию (п. 2 ст. 287.3 ГК РФ).

При смене собственника здания, право пользования частью участка, занятой зданием и необходимой для его эксплуатации, переходит автоматически. Самовольное занятие дополнительной земли влечет штраф (п. 1 ст. 552 ГК РФ, п. 1 ст. 35 ЗК РФ, ст. 7.1 КоАП РФ, Постановление Верховного Суда РФ от 29.11.2016 N 303-АД16-13561).

Для точного определения необходимой части участка рекомендуется получить заключение землеустроительной экспертизы, учитывающей градостроительные правила и зону застройки.

Если прежний собственник арендовал участок, новый владелец обязан соблюдать условия договора аренды, который продолжает действовать, а права и обязанности арендатора переходят к новому собственнику здания (п. 2 ст. 271, п. 3 ст. 552 ГК РФ). Это происходит с момента регистрации права собственности в ЕГРН (п. 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73). Арендная плата остается прежней (Определение Верховного Суда РФ от 26.03.2019 по делу N 305-ЭС18-22413, А41-80395/2017), однако долг предыдущего собственника не переходит, если нет иного соглашения (Определение Верховного Суда РФ от 06.04.2017 N 310-ЭС17-2105).

При праве бессрочного пользования у прежнего собственника, новому владельцу здания вряд ли удастся сохранить такое право, так как оно ограничено для коммерческих организаций (п. 2 ст. 39.9 ЗК РФ). Необходимо оформить аренду или выкуп участка (п. 5 ст. 287.3 ГК РФ, п. 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11, п. 2 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК РФ, пп. 7 п. 2 ст. 39.3, пп. 11 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ). Не переоформив права на землю, собственник может быть обязан выплатить арендную плату, установленную субъектом РФ, а также проценты за пользование чужими средствами (п. 17 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 1 (2018), п. 2 ст. 1107 ГК РФ).

При наличии нескольких собственников здания, участок, занятый зданием, может являться общим имуществом собственников помещений (п. 3 ст. 287.5 ГК РФ). Порядок пользования участком определяется долями в праве собственности или сложившейся практикой (п. 1 ст. 35 ЗК РФ). Собственники нежилых помещений могут требовать передачу участка в общую собственность, временное владение или пользование (п. 3 ст. 287.6 ГК РФ). Для выкупа участка все собственники должны обратиться совместно, для аренды достаточно обращения одного из них (п. п. 2, 5, 6 ст. 39.20 ЗК РФ).

Новый собственник здания несет те же обязанности, что и предыдущий (п. 2 ст. 271 ГК РФ), например, необходимость получения согласия собственника земли при продаже здания (п. 3 ст. 552 ГК РФ). Также действуют требования Земельного кодекса РФ, включая использование земли по целевому назначению, своевременную оплату, соблюдение градостроительных и иных правил (ст. 42 ЗК РФ). Нарушение обязанностей влечет ответственность, например, штраф за нецелевое использование земли (ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ). Дополнительные обязанности могут быть установлены нормативными актами субъектов РФ, например, по поддержанию состояния зеленых насаждений.