Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей строительства осуществляется преимущественно путем заключения договора аренды. Продажа такого участка может быть оспорена как недействительная сделка, а ответственные лица могут быть привлечены к административной ответственности. Договор аренды заключается по результатам торгов в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных законодательством. Проведение обязательного аукциона является ключевым условием действительности договора аренды. В случаях, когда аукцион не требуется, участок может быть предоставлен по заявлению заинтересованного лица. Если участок еще не сформирован, требуется предварительное согласование его предоставления. Срок аренды земельного участка устанавливается в пределах, определенных законом.
С 1 марта 2015 года аренда стала основным способом предоставления государственной и муниципальной земли для строительства. Как правило, для этого проводятся торги в форме аукциона. Однако существуют исключения, когда аукцион не проводится. К таким случаям относятся, например, предоставление участка юридическому лицу на основании указа Президента РФ или передача федерального участка в границах национального парка лицу, заключившему соглашение об осуществлении рекреационной деятельности. В отдельных ситуациях возможно использование участка для строительства без его предоставления и установления сервитута, например, при возведении некапитальных строений в национальных парках на основании соответствующего соглашения. Срок аренды земельного участка должен соответствовать законодательно установленным рамкам.
Основным основанием для предоставления государственного или муниципального земельного участка в аренду под строительство является протокол об итогах аукциона. Существуют также специальные основания для заключения договора аренды без проведения аукциона, включая указы и распоряжения Президента РФ, Правительства РФ, высших должностных лиц субъектов РФ, обязательства по достройке дома по долевому строительству, международные договоры, образование участка при разделе арендованного для комплексного развития территории, договоры долевого участия в строительстве, право собственности на здание или объект незавершенного строительства на участке, договоры о комплексном развитии территории, концессионные соглашения, договоры об освоении территории для строительства наемного дома, специальные инвестиционные контракты, включение объектов в программы публично-правовой компании "Единый заказчик в сфере строительства", а также соглашения об осуществлении рекреационной деятельности в национальном парке. Отсутствие оснований для предоставления участка без аукциона обязывает к его проведению. Заключение договора аренды без обязательного аукциона может привести к признанию договора недействительным, возврату участка государству (муниципалитету) и прекращению получения арендной платы. Кроме того, аренда без аукциона может быть расценена как ограничение конкуренции, что влечет выдачу предписаний ФАС России и наложение штрафов на должностных лиц.
Проведение аукциона для предоставления земельных участков в аренду под строительство осуществляется по общим правилам, применяемым к аренде других государственных и муниципальных участков. Инициировать аукцион может как уполномоченный орган, так и заинтересованное лицо. В настоящее время аукционы проводятся в простой форме, несмотря на законодательное требование о проведении в электронной форме, порядок которого еще не принят. Аренда земельных участков без аукциона также осуществляется по общим правилам, где инициатором выступает заинтересованное лицо. Если участок не образован или его границы не уточнены, требуется предварительное согласование его предоставления, последующий кадастровый учет и подача заявления об аренде.
В настоящее время акт выбора земельного участка при предоставлении земли под строительство оформлять не требуется. До 1 марта 2015 года существовал отдельный порядок предоставления земельных участков для строительства, включавший этап выбора участка с оформлением соответствующего акта. На сегодняшний день такой отдельной процедуры не предусмотрено, и участок предоставляется в аренду, как правило, по результатам аукциона.
Договор аренды государственного или муниципального земельного участка для строительства может быть заключен на срок, установленный законом, с учетом минимальных и максимальных пределов. Договор, в котором срок превышает максимальный или не указан вовсе, считается заключенным на максимальный срок. Отказ Росреестра в регистрации такого договора может быть обжалован в суде. Минимальные сроки аренды установлены для отдельных случаев, и их нарушение может привести к недействительности постановления о предоставлении участка и самого договора аренды. Заключение договора на срок менее года может повлечь штраф для арендатора.
Минимальные сроки аренды государственных и муниципальных земельных участков включают:
не менее 3 лет для строительства и реконструкции зданий и сооружений, при этом срок должен быть в два раза больше срока, необходимого для проектных и строительных работ;
20 лет для индивидуального жилищного строительства или ведения личного подсобного хозяйства гражданином в границах населенного пункта (одновременно является и максимальным сроком);
не менее 3 лет взамен участка, изъятого для государственных (муниципальных) нужд;
не менее 3 лет для сельскохозяйственного производства, за исключением участков для сенокошения, выпаса скота, огородничества, где договор заключается на срок до 5 лет;
не менее 3 лет для участков из земель сельскохозяйственного назначения, за исключением сенокошения и выпаса скота, где срок до 5 лет;
не менее 5 лет для оленьих пастбищ в районах Крайнего Севера и отгонных пастбищ;
не менее 10 лет для лесных участков, за исключением охотничьих хозяйств, разработки месторождений, строительства и эксплуатации линейных объектов и заготовки древесины;
не менее 1 года для лесных участков под водохранилища, искусственные водные объекты, порты, объекты лесоперерабатывающей инфраструктуры;
срок, предусмотренный проектом, для масштабных инвестиционных проектов (одновременно является и максимальным сроком);
срок действия соглашения об осуществлении рекреационной деятельности в национальном парке.
Судебная практика признает незаконными постановления о предоставлении участка в аренду на срок меньше минимального. Договор аренды на срок менее минимального может быть признан недействительным, с возвратом участка государству (муниципалитету), при этом полученная арендная плата не возвращается. Заключение договора аренды на срок менее установленного законом минимального срока, если он составляет год и более, может привести к административной ответственности за самовольное занятие земельного участка.
Максимальные сроки аренды государственных и муниципальных земельных участков включают:
10 лет для строительства или реконструкции зданий и сооружений;
49 лет для размещения линейных объектов;
20 лет для индивидуального жилищного строительства и ведения личного подсобного хозяйства гражданином в границах населенного пункта (одновременно является и минимальным сроком);
3 года для завершения строительства недостроенного объекта, при этом срок может быть увеличен в два раза, если объект продан с торгов;
срок, установленный в первичном соглашении или договоре, для охотхозяйственных, концессионных соглашений, договоров об освоении территории под наемный дом, договоров о комплексном развитии территории;
срок лицензии на недропользование плюс два года;
49 лет для сельскохозяйственного производства;
5 лет для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, огородничества;
5 лет для сенокошения и выпаса скота на участке из земель сельскохозяйственного назначения;
срок резервирования земель, при аренде взамен изъятого участка – не более остатка старого срока, но не менее 3 лет;
49 лет для собственников зданий, сооружений, расположенных на арендуемом земельном участке, или помещений в них;
49 лет для аренды лесного участка;
срок реализации договора об условиях деятельности в СЭЗ в Крыму и Севастополе, если меньший срок не заявлен.
Превышение максимального срока аренды невозможно. Договор, в котором срок превышает максимальный или не указан, считается заключенным на максимальный срок. Отказ Росреестра в регистрации договора из-за превышения максимального срока может быть обжалован в суде, так как неправильно указанный срок не является основанием для отказа в регистрации.
Государственные и муниципальные участки могут быть переданы в собственность для строительства только в исключительных случаях. Это возможно при продаже участка без торгов, когда гражданин или юридическое лицо подает заявление о предварительном согласовании, обеспечивает проведение кадастровых работ, ставит участок на кадастровый учет от имени уполномоченного органа и регистрирует право собственности, после чего заключается договор купли-продажи. Также участок может быть продан на аукционе, если он предназначен для индивидуального жилищного строительства. Продажа участка для строительства в нарушение установленных правил может привести к признанию сделки недействительной, взаимному возврату денег и участка, а также к привлечению ответственных лиц к административной ответственности.
Предоставление земельных участков для строительства многоквартирных домов осуществляется в порядке, описанном выше, с учетом случаев заключения договора аренды без проведения торгов.