Приобретение в собственность арендованного земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, возможно как посредством договора купли-продажи, так и через аукцион. В ряде случаев допускается выкуп участка без проведения торгов, при этом наличие договора аренды не является препятствием для такого приобретения. Важно учитывать, что некоторые категории земельных участков, например, относящиеся к лесному фонду, не подлежат передаче в частную собственность. Для осуществления выкупа необходимо подготовить соответствующий пакет документов и обратиться в уполномоченный орган.

Приобретение земельного участка на торгах возможно в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных законом для выкупа без торгов. Однако, арендованный земельный участок не может быть предметом аукциона, что означает необходимость прекращения договора аренды перед участием в торгах. Исключением может быть участок, сформированный из невостребованных земельных долей, право собственности на которые признано за муниципальным образованием.

Выкуп арендованного земельного участка без торгов осуществляется в случаях, прямо предусмотренных законодательством. Наличие договора аренды не препятствует такому выкупу, если инициатором выступает арендатор. К таким случаям относятся:

Расположение на участке зданий, сооружений, собственником которых является заявитель. Приобретение таких участков регулируется статьей 39.20 Земельного кодекса РФ.

Участок предназначен для сельскохозяйственного производства, при условии, что с момента заключения договора аренды или передачи прав по нему прошло три года. При исчислении этого срока учитываются все последовательно заключенные договоры аренды с одним арендатором. Важным условием является отсутствие информации о выявленных и неустраненных нарушениях законодательства при использовании участка, зафиксированных в рамках государственного земельного надзора. Трехлетний срок аренды исчисляется с момента заключения договора, если в этот период не было нарушений. Заявление о заключении договора купли-продажи должно быть подано до истечения срока действия договора аренды.

Арендаторы, переоформившие право постоянного (бессрочного) пользования на земельные участки сельскохозяйственного назначения, имеют право на их приобретение в собственность независимо от срока использования по договору аренды, на условиях, предусмотренных пунктом 3.2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ.

Существуют категории земельных участков, которые не подлежат приобретению в частную собственность. К ним относятся участки, изъятые из оборота, а также, как правило, участки, оборот которых ограничен законом. Законодательством могут быть установлены иные случаи, исключающие продажу земельных участков. Например, публичные участки, основным видом разрешенного использования которых является строительство зданий и сооружений, по общему правилу не продаются. Также не может быть выкуплен участок, предназначенный для сельскохозяйственного производства в составе земель населенных пунктов, после изменения его вида разрешенного использования.

Для приобретения публичного участка на торгах (аукционе) необходимо дождаться решения уполномоченного органа о проведении аукциона, которое может быть принято по его инициативе или по заявлениям заинтересованных лиц. Для победы в аукционе требуется предложить наивысшую цену. В некоторых случаях возможна покупка участка, даже если торги не были выиграны, например, при признании единственным участником аукциона.

Процедура участия в аукционе включает:

Ознакомление с информацией о сроках подачи заявок и условиях электронного аукциона, которые публикуются в извещении уполномоченного органа на официальных ресурсах, например, на сайте https://torgi.gov.ru. Извещение размещается не позднее чем за три месяца до проведения аукциона и не менее чем за 10 рабочих дней до его начала.

Подача организатору необходимых документов, включая заявку и документ, подтверждающий внесение задатка. Срок рассмотрения заявки не превышает трех рабочих дней с даты окончания приема документов. Протокол рассмотрения заявок публикуется на следующий рабочий день после его подписания.

Для формирования, подписания и размещения документов на сайте www.torgi.gov.ru требуется предварительная регистрация и использование усиленной квалифицированной электронной подписи (УКЭП).

В случае победы на аукционе необходимо заключить договор купли-продажи в электронной форме, иначе участник может быть включен в реестр недобросовестных. Оператор электронной площадки может взимать плату за участие в аукционе, размер которой указывается в извещении.

Приобретение публичного участка без торгов требует выполнения следующих шагов:

При необходимости, прохождение процедуры образования земельного участка.

Подача заявления в уполномоченный орган о предоставлении участка в собственность.

Заключение договора купли-продажи участка в случае удовлетворения заявления.

Уполномоченный орган рассматривает заявление в течение 20 дней и при отсутствии оснований для отказа направляет проект договора купли-продажи, если не требуется образование участка или уточнение его границ. В течение 30 дней с момента получения проекта договора необходимо его подписать и направить обратно в уполномоченный орган. После этого следует зарегистрировать право собственности на участок.

Для образования земельного участка необходимо:

Подготовить схему расположения участка, если не утвержден проект межевания территории.

Подать заявление о предварительном согласовании предоставления участка в уполномоченный орган. Порядок подачи регулируется законодательством и соответствующими приказами. Срок рассмотрения заявления составляет 20 дней, с возможностью продления в некоторых случаях.

Уполномоченный орган может отказать в предварительном согласовании предоставления участка по основаниям, предусмотренным законодательством.

Далее необходимо обеспечить выполнение кадастровых работ для образования участка и дождаться его кадастрового учета и регистрации публичной собственности, за исключением случаев образования участка из земель, государственная собственность на которые не разграничена.

Площадь земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, подлежащего выкупу арендатором, определяется с учетом установленных требований к образованию земельных участков и не ограничена площадью, необходимой для использования объекта недвижимости, правомерно размещенного на таком участке.

Для составления и подачи заявления о предоставлении публичного участка в собственность без торгов необходимо:

Составить заявление и подготовить приложения в соответствии с требованиями земельного законодательства, включая документы, подтверждающие право на приобретение участка без торгов.

Подать заявление в уполномоченный орган государственной власти или местного самоуправления, в зависимости от формы собственности участка. В случае федеральной собственности можно обратиться в территориальные органы Росимущества или МФЦ.

Заявление может быть подано в электронной форме через портал госуслуг, сайты Росимущества или его территориальных управлений, либо по официальной электронной почте территориального управления Росимущества.

Основания для отказа в выкупе арендованных земельных участков из государственной или муниципальной собственности установлены законодательством. Отказ возможен, в частности, если заявитель не имеет права на приобретение участка без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством.