Договор аренды устанавливает основные права и обязанности между арендодателем и арендатором. Арендодатель обязуется предоставить имущество во временное владение и пользование или только во временное пользование, а взамен имеет право требовать арендную плату. Арендатор, в свою очередь, имеет право требовать передачи ему имущества и обязан вносить арендную плату. Все прочие права и обязанности сторон вытекают из этих основополагающих положений. Для корректного оформления договора необходимо четко определить, какие именно права на вещь передаются арендатору: временное владение и пользование или только пользование. Также важно зафиксировать обязанность арендатора по внесению платы.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, можно выделить следующие основные права и обязанности сторон:

Арендодатель:

Обязанность передать имущество арендатору во временное владение и пользование или во временное пользование.

Право получать от арендатора плату за пользование арендованным имуществом.

Право требовать возврата своего имущества после окончания срока аренды.

Арендатор:

Обязанность оплачивать временное пользование имуществом.

Обязанность возвратить имущество арендодателю по окончании срока аренды.

Право требовать от арендодателя предоставления имущества во временное владение и пользование или во временное пользование.

Право временно владеть и пользоваться или временно пользоваться имуществом.

Эти права и обязанности должны быть четко отражены в договоре аренды, чтобы отличить его от других видов договоров. Например, договор займа предполагает передачу имущества в собственность, а договор ссуды – безвозмездное пользование.

Закон прямо не устанавливает обязанность арендатора принять арендованное имущество, поэтому рекомендуется согласовать этот момент в договоре. В случае уклонения арендатора от приемки, арендодатель может потребовать исполнения обязательства или возмещения убытков, причиненных просрочкой приемки, согласно пункту 2 статьи 406 ГК РФ, если арендатор не докажет, что просрочка произошла по независящим от него обстоятельствам.

Для согласования основных прав и обязанностей сторон в договоре аренды достаточно использовать формулировку части 1 статьи 606 ГК РФ. При этом необходимо указать один из вариантов правомочий арендатора:

временное владение и пользование объектом аренды за плату;

временное пользование объектом аренды за плату.

Статья 606 ГК РФ не предусматривает возможность передачи вещи по договору аренды только во владение. Для полного согласования условий сторонам необходимо понимать суть следующих правомочий:

временное владение и пользование;

временное пользование;

возмездность (право арендодателя требовать оплаты за пользование имуществом).

Если условие об основных правах и обязанностях сторон не согласовано, такое соглашение не будет считаться договором аренды и не породит соответствующих прав и обязанностей, установленных главой 34 ГК РФ.

Временное владение и пользование по договору аренды является наиболее распространенным способом определения основных прав и обязанностей сторон. Право пользования арендованным имуществом означает возможность арендатора извлекать из него полезные свойства в своих интересах. Пользование должно осуществляться в соответствии с условиями договора или назначением имущества (пункт 1 статьи 615 ГК РФ). Именно за возможность пользоваться имуществом (пункт 1 статьи 614 ГК РФ) взимается арендная плата.

Право владения арендованным имуществом предоставляет арендатору возможность фактически обладать имуществом, определять условия доступа к нему, физически воздействовать на него и перемещать его (если оно движимое). Это позволяет арендатору оперативно использовать имущество в соответствии с текущими потребностями. Также это право дает возможность применять вещно-правовые способы защиты, установленные статьей 305 ГК РФ. Если вещь остается во владении арендодателя, он сохраняет контроль над ее использованием и может исключать доступ третьих лиц. Однако даже при передаче вещи во владение арендатору, арендодатель как собственник сохраняет право предъявить к третьему лицу, нарушающему право собственности, требование об устранении такого нарушения на основании статьи 304 ГК РФ.

Владение и пользование арендованным имуществом носит временный характер. После прекращения договора арендатор обязан вернуть имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 ГК РФ). Если воля сторон направлена на передачу объекта аренды во владение и пользование, рекомендуется прямо указать это в договоре.

Если в договоре не указано, что имущество передается арендатору во временное владение и (или) пользование, такое соглашение не будет считаться договором аренды и не позволит сторонам ссылаться на нормы главы 34 ГК РФ. Если в соглашении предусмотрена передача имущества во временное пользование, но не согласована передача во владение, соглашение будет считаться договором аренды, но арендатор не сможет требовать предоставления имущества во владение и осуществлять связанные с этим права (статья 307 ГК РФ).

Стороны могут предусмотреть в договоре передачу объекта аренды только во временное пользование. Это возможно в случаях, когда арендодатель не желает предоставлять арендатору возможность использовать вещно-правовые способы защиты, хочет сохранить за собой право определять режим доступа к имуществу или когда фактическое обладание имуществом для арендатора нецелесообразно или затруднительно.

Пользование арендованным имуществом также носит временный характер. Если воля сторон направлена на передачу объекта аренды только в пользование, рекомендуется прямо указать это в договоре. При возникновении спора суд будет применять буквальное толкование условий договора и выяснять действительную волю сторон (статья 431 ГК РФ).

Возмездность является неотъемлемым признаком договора аренды согласно части 1 статьи 606 ГК РФ. Это означает, что арендодатель вправе требовать от арендатора оплаты за пользование имуществом. Однако, имущество может передаваться в пользование и на безвозмездной основе по договору ссуды (статья 689 ГК РФ). Поэтому для исключения споров рекомендуется прямо указывать в договоре, что имущество передается за плату.

Заключение безвозмездного договора аренды невозможно. Если в договоре указано, что арендная плата равна нулю, такой договор не будет считаться договором аренды, поскольку он не предусматривает возмездность. Он может быть признан договором безвозмездного пользования (ссуды) согласно пункту 1 статьи 689 ГК РФ. Если в договоре не указано, что имущество передается в пользование возмездно, договор аренды будет признан возмездным, а условие о размере арендной платы – несогласованным. В таком случае будет применяться статья 614 ГК РФ, предусматривающая установление порядка, условий и сроков внесения арендной платы, применяемых при сравнимых обстоятельствах.

Возможность заключения нескольких договоров аренды в отношении одного и того же имущества для одновременного использования допускается в определенных случаях. Например, если обременение устанавливается на весь объект недвижимости в целом, но исполнение обязательств по одному договору не препятствует исполнению по другому (например, арендаторы используют разные части недвижимости), или если арендаторы попеременно пользуются вещью в различные периоды. Наличие нескольких сделок аренды в отношении одного и того же имущества не влечет их недействительность, а лишь порождает различные обязательства перед контрагентами. В случае, если арендодатель заключил несколько договоров с разными арендаторами в отношении одного имущества, а одному из арендаторов имущество не было передано, он вправе требовать от арендодателя возмещения причиненных убытков и выплаты установленной договором неустойки на основании статьи 398 ГК РФ.