Право сдавать имущество в аренду принадлежит его собственнику. Однако собственник может делегировать эти полномочия другим лицам, например, доверительному управляющему. Существуют ситуации, когда арендодатель на момент заключения договора не является собственником, но приобретает это право к моменту передачи имущества арендатору. Арендатору важно на этапе заключения договора удостовериться в наличии у арендодателя соответствующих полномочий, поскольку от этого зависят правовые последствия сделки.

Сдача имущества в аренду собственником регулируется статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно этой норме, арендодателем может выступать как сам собственник, так и лицо, уполномоченное законом или собственником. Важно, чтобы право собственности на объект аренды возникло у арендодателя к моменту фактической передачи имущества арендатору. Отсутствие права собственности на момент заключения договора не делает договор недействительным. Арендодатель имеет право заключить договор аренды в отношении имущества, которое он планирует приобрести в будущем или изготовить самостоятельно. В случае, если право собственности не возникнет, арендодатель не сможет выполнить обязательство по передаче имущества, и арендатор сможет взыскать убытки, причиненные нарушением договора, согласно пункту 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73.

Действительным является и договор аренды, заключенный законным владельцем вещи, у которого право собственности еще не возникло. Это применимо, например, к ситуации, когда недвижимое имущество приобретено, но государственная регистрация перехода права собственности еще не завершена. В таком случае, согласно пункту 2 статьи 223 ГК РФ, право собственности у арендодателя еще не возникло, что подтверждается пунктом 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73.

В соответствии со статьей 157 ГК РФ, совершение сделки может быть обусловлено наступлением отлагательного или отменительного условия, которое может зависеть от поведения стороны. Например, договор аренды вновь построенного здания может быть заключен под отлагательным условием регистрации права собственности арендодателем, как указано в пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25. Аналогичный подход может быть применен и к договорам аренды движимого имущества, предусматривая отлагательное условие возникновения права собственности.

Если арендатору передано имущество, на которое у арендодателя не было права собственности, собственник вправе требовать оплаты за пользование имуществом, находившимся в незаконном владении, на основании статьи 303 ГК РФ. Такое требование может быть предъявлено как к лицу, незаконно передавшему вещь в аренду, так и к арендатору, если он знал об отсутствии у арендодателя соответствующих прав, согласно пункту 12 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73.

Судебная практика рассматривает иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим как исключительный способ защиты, применяемый только в случаях, когда нарушенное право не может быть защищено специальными исками, предусмотренными гражданским законодательством. Это подтверждается пунктом 3 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 1 (2019) и пунктом 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010. Следовательно, при наличии действующего договора аренды, исполняемого сторонами, оспаривать следует сам договор, например, путем заявления требования о признании его недействительным или о его расторжении. Требование о признании права аренды отсутствующим в таком случае является ненадлежащим способом защиты, не способствующим восстановлению прав истца.

Доверительный управляющий также имеет право сдавать имущество в аренду, действуя на основании договора доверительного управления с учредителем управления (собственником имущества или иным лицом, предусмотренным законом), согласно статье 1014 ГК РФ. Доверительный управляющий совершает сделки от своего имени, указывая на свой статус. Для этого в договоре аренды после его имени или наименования делается пометка "Д.У.", в соответствии с пунктом 3 статьи 1012 ГК РФ.

Согласно статье 608 ГК РФ, доверительный управляющий является лицом, уполномоченным собственником на сдачу имущества в аренду. Арендатору, заключающему договор с доверительным управляющим, необходимо убедиться в наличии у последнего соответствующих правомочий. В случае аренды недвижимого имущества арендатору следует запросить подтверждение государственной регистрации передачи имущества в доверительное управление, которая требуется согласно пункту 2 статьи 1017 ГК РФ. Без такой регистрации стороны договора доверительного управления не могут ссылаться на него и противопоставлять его третьим лицам, а доверительный управляющий не имеет права сдавать объект в аренду.

Договор аренды, заключенный доверительным управляющим и арендатором, считается действительным в их отношениях. Однако имущество может быть истребовано у арендатора из незаконного владения по виндикационному иску собственника, что отражено в судебной практике (см. Постановление Президиума ВАС РФ от 08.10.2013 N 5257/13).

Исходя из действительности договора аренды между доверительным управляющим и арендатором, последний, руководствуясь пунктом 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, вправе требовать от доверительного управляющего возмещения убытков, причиненных неисполнением обязательства по передаче вещи в аренду.

При заключении договора аренды с доверительным управляющим арендатору также следует учитывать срок действия договора доверительного управления. По общему правилу, этот срок не может превышать пяти лет, если иное не установлено законом, согласно пункту 2 статьи 1016 ГК РФ.