Право собственности на недвижимость прекращается исключительно на основаниях, установленных законом. Причины прекращения права собственности разнообразны и могут быть связаны как с волей собственника, например, продажа имущества, так и с принудительными мерами, обусловленными недобросовестным поведением собственника или наличием у него долгов, взыскание по которым может быть обращено на недвижимость по решению суда. Закон также предусматривает возможность изъятия земли даже у добросовестного собственника для государственных или муниципальных нужд. Помимо этого, право собственности может прекратиться вследствие гибели имущества или ликвидации организации-собственника.
1. Прекращение права собственности по воле собственника
В соответствии с пунктом 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), собственник может прекратить свое право собственности посредством отчуждения имущества, при этом право переходит к приобретателю, чаще всего в результате заключения договоров купли-продажи, мены или дарения недвижимости (пункт 2 статьи 218 ГК РФ). Также собственник вправе уничтожить принадлежащее ему имущество по своей воле, например, снести здание или сооружение. Однако следует учитывать, что не всякое имущество подлежит уничтожению; невозможно уничтожить земельный участок как природный объект или помещение/машино-место отдельно от здания или его части. Кроме того, собственник может отказаться от права собственности (статья 236 ГК РФ), например, если содержание недвижимости обходится слишком дорого и не приносит пользы, а найти покупателя не представляется возможным. Закон может устанавливать и другие основания для прекращения права собственности (пункт 1 статьи 235 ГК РФ), например, прекращение права на старый земельный участок при объединении участков и возникновение права на новый участок в результате такого объединения (пункты 1, 2, 5 статьи 11.2, пункты 1-3 статьи 11.6, статья 44 Земельного кодекса Российской Федерации).
2. Принудительное прекращение права собственности
Прекращение права собственности на недвижимость независимо от воли собственника возможно лишь в исключительных случаях, прямо предусмотренных законом (пункты 1, 2 статьи 235 ГК РФ). Это происходит при принудительном изъятии недвижимости. Изъятие может быть основано как на общих для всех видов имущества основаниях, так и на специальных, применяемых исключительно к недвижимости. К общим основаниям относится, например, обращение взыскания на объект по обязательствам собственника, как правило, в рамках исполнительного производства, возбуждаемого судебным приставом-исполнителем по решению суда (пункты 1 пункта 2 статьи 235, пункт 1 статьи 237 ГК РФ, часть 1, пункт 1 части 3 статьи 68 Закона об исполнительном производстве).
2.1. Специальные основания для изъятия недвижимости
Законом предусмотрены специальные основания для изъятия различных видов недвижимости. Здание, сооружение или иная недвижимость могут быть изъяты в случае утраты собственником земельного участка под ними. Это происходит, когда земля под объектом изымается, при этом объект изымается по тем же правилам, что и участок. Например, если собственник использовал землю не по целевому назначению или с нарушением закона, изымается и здание на ней, если невозможно изъять сам участок. И участок, и здание продаются с публичных торгов, а в случае несогласия собственника – через суд (пункты 3, 3.2 пункта 2 статьи 235, пункт 1 статьи 239, пункты 1, 3 статьи 239.2, статьи 284-286 ГК РФ, пункт 1 статьи 54.1 Земельного кодекса Российской Федерации). Также объект может быть изъят, если собственник утратил право пользования землей под ним, например, в случае признания за собственником земли права собственности на здание, построенное на ней бывшим арендатором земли. В этом случае здание у арендатора земли фактически изымается (пункт 7 пункта 2 статьи 235, пункт 2 статьи 272 ГК РФ). Объект незавершенного строительства может быть изъят при прекращении договора аренды государственного или муниципального земельного участка, полученного арендатором по результатам аукциона. Такой объект продается с публичных торгов по решению суда, а вырученные средства, за вычетом расходов на торги, выплачиваются собственнику (пункты 3.1 пункта 2 статьи 235, пункты 1, 5 статьи 239.1 ГК РФ). Помещение может быть изъято, если собственник использует его не по назначению, бесхозяйственно содержит, допускает разрушение или систематически нарушает права и интересы соседей. В случае продолжения нарушений после предупреждения уполномоченного органа, помещение может быть продано с публичных торгов по решению суда, а вырученные средства, за вычетом расходов на исполнение решения суда, возвращены собственнику (статья 287.7 ГК РФ).
2.2. Основания для лишения права собственности на земельный участок
Уполномоченные органы могут принудительно изъять земельный участок у собственника (статья 44 Земельного кодекса Российской Федерации, пункты 1, 2 статьи 235 ГК РФ). Основания для изъятия могут быть общими для разных видов имущества, например, реквизиция или обращение взыскания по обязательствам собственника, которое возможно только по решению суда и на основании исполнительного производства, возбуждаемого судебным приставом-исполнителем (пункты 1, 5 пункта 2 статьи 235, пункт 1 статьи 237, статья 278 ГК РФ, пункт 1 части 3 статьи 68 Закона об исполнительном производстве), а также специальными для земельных участков. К специальным основаниям относится изъятие земли для государственных или муниципальных нужд (пункт 7 пункта 2 статьи 235, пункт 1 статьи 279, статья 282 ГК РФ, статья 49 Земельного кодекса Российской Федерации) или из-за ненадлежащего использования (пункты 7 пункта 2 статьи 235, статьи 284, 285 ГК РФ).
2.2.1. Реквизиция земельного участка
Реквизиция земли возможна по решению государственного органа только на условиях и в порядке, предусмотренных законом (пункт 1 статьи 242 ГК РФ, пункт 1 статьи 51 Земельного кодекса Российской Федерации). Это возможно при возникновении чрезвычайных обстоятельств, требующих защиты жизненно важных интересов граждан, общества и государства от угроз, таких как стихийные бедствия, аварии, эпидемии, эпизоотии и другие (пункт 1 статьи 51 Земельного кодекса Российской Федерации). Например, участок может быть временно реквизирован для размещения палаточного госпиталя для пострадавших от аварии. Реквизиция также возможна при введении чрезвычайного или военного положения для нужд обороны и безопасности (пункт 6 статьи 93 Земельного кодекса Российской Федерации). Если принято решение о реквизиции участка, предполагается, что это временная мера. Если после устранения оснований реквизиции участок невозможно вернуть собственнику, ему предлагается компенсация по рыночной стоимости участка или равноценный участок по его желанию. В любом случае собственник вправе рассчитывать на возмещение убытков, причиненных реквизицией (пункты 1, 3 статьи 51 Земельного кодекса Российской Федерации).
2.2.2. Изъятие земли для государственных или муниципальных нужд
Земля может быть изъята Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием в случаях и порядке, предусмотренных земельным законодательством, с предоставлением собственнику возмещения (пункт 1 статьи 279, пункт 1 статьи 281 ГК РФ). Изъятие земельного участка возможно в исключительных случаях, связанных со строительством или реконструкцией особого объекта государственного или местного значения, если нет других вариантов строительства или реконструкции, например, автодорог или объектов систем газо- либо электроснабжения федерального значения (пункт 2 статьи 49 Земельного кодекса Российской Федерации), с комплексным развитием территории (пункт 3 статьи 49, пункты 1, 2 статьи 56.12 Земельного кодекса Российской Федерации) или с выполнением международных договоров Российской Федерации (пункт 1 статьи 49 Земельного кодекса Российской Федерации). По общему правилу, для изъятия земельного участка уполномоченный орган принимает соответствующее решение и предлагает собственнику заключить соглашение, определяющее сроки, размер возмещения и другие условия изъятия. В случае отказа собственника от подписания соглашения, земля может быть принудительно изъята по решению суда (пункты 3, 6 статьи 279, статья 282 ГК РФ, пункт 10 статьи 56.10, пункт 9 статьи 56.12 Земельного кодекса Российской Федерации, часть 9 статьи 4 Федерального закона от 31.07.2020 N 254-ФЗ, пункт 8 Рекомендаций по применению Федерального закона от 31.12.2014 N 499-ФЗ).
2.2.3. Изъятие земли из-за ненадлежащего использования
Земля может быть изъята, если собственник не использовал ее по целевому назначению (для сельского хозяйства либо жилищного или иного строительства) в течение трех лет, не считая периоды, когда использование земли было невозможно из-за стихийных бедствий (статья 284 ГК РФ), или использовал ее с нарушением требований законодательства Российской Федерации, например, не по целевому назначению или причиняя вред окружающей среде (статья 285 ГК РФ). Уполномоченный орган государственной власти или местного самоуправления принимает решение об изъятии, и участок продается с публичных торгов, если собственник даст письменное согласие. В противном случае уполномоченный орган может обратиться в суд с требованием о продаже участка (статья 286 ГК РФ).
3. Иные основания прекращения права собственности
Право собственности может прекратиться по иным причинам, таким как гибель недвижимости или ее уничтожение не по воле собственника (пункт 1 статьи 235 ГК РФ). Например, здание сгорело и не подлежит восстановлению. Это основание неприменимо к земельному участку, так как он не может быть полностью утрачен, даже при ненадлежащем использовании. К помещению или машино-месту оно применимо, лишь если здание или его часть, в пределах которой они находились, полностью разрушены. Также право собственности прекращается при ликвидации собственника-юридического лица (пункт 3 статьи 49, пункт 1 статьи 61, пункт 9 статьи 63, пункт 1 статьи 235 ГК РФ).