Изъятие здания для государственных или муниципальных нужд, как правило, осуществляется одновременно с изъятием земельного участка, на котором оно расположено, при условии предоставления равноценного возмещения. Решение об изъятии принимается уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, исполнительными органами субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления. Правообладателю направляется уведомление об изъятии. В качестве компенсации предлагается денежное возмещение и/или предоставление другого объекта недвижимости с учетом его стоимости. Все условия изъятия, включая сроки и размер возмещения, фиксируются в соглашении, которое направляется правообладателю. В случае недостижения согласия, изъятие осуществляется в судебном порядке, при этом суд определяет порядок процедуры и размер компенсации.
Правовое регулирование изъятия зданий для государственных или муниципальных нужд осуществляется в основном Гражданским и Земельным кодексами Российской Федерации. Изъятие здания возможно только в случае изъятия земельного участка, на котором оно находится, и осуществляется в порядке, предусмотренном для изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд.
Решение об изъятии здания принимается в зависимости от целей изъятия следующими органами:
федеральными органами исполнительной власти (например, для строительства федеральных автомобильных дорог);
исполнительными органами субъектов Российской Федерации (например, для строительства региональных дорожных развязок);
органами местного самоуправления (например, для размещения объектов местной транспортной или инженерной инфраструктуры).
Кроме того, некоторые организации, перечень которых утверждается Правительством РФ, имеют право инициировать ходатайства об изъятии земельных участков для федеральных нужд.
Решение об изъятии недвижимости должно содержать:
сведения об изымаемом недвижимом имуществе (адрес, кадастровый номер, вид права);
цель изъятия;
реквизиты документов, на основании которых осуществляется изъятие;
перечень сооружений, изъятие которых не производится (например, линии связи, трубопроводы, если они не препятствуют использованию участка по назначению).
Важно учитывать сроки: решение об изъятии должно быть принято не позднее шести лет с момента утверждения проекта планировки территории, а само решение действует три года с момента его принятия.
Правообладатель узнает об изъятии путем размещения решения на официальном сайте органа, принявшего его, и публикации в установленном порядке. Уполномоченный орган обязан уведомить правообладателя в течение 10 дней с момента принятия решения, направив его по почтовым адресам, указанным в заявлении об учете прав или в ЕГРН, а также по адресу электронной почты, если он был предоставлен. Несоблюдение процедуры уведомления может стать основанием для отказа суда в удовлетворении требований об изъятии. Правообладатель считается уведомленным с момента получения уведомления, возврата заказного письма, отправки на электронную почту или опубликования решения. С момента уведомления исчисляется трехмесячный срок для обжалования решения.
Соглашение об изъятии заключается в письменной форме как единый документ, подписанный сторонами. К нему применяются правила о договоре купли-продажи или мены. Соглашение может быть оформлено в виде электронного документа при наличии усиленной квалифицированной электронной подписи у сторон. Сторонами соглашения являются правообладатель и орган, принявший решение об изъятии, либо организация, подавшая ходатайство. Проект соглашения направляется правообладателю вместе с отчетом об оценке рыночной стоимости изымаемой недвижимости. Правообладатель имеет право участвовать в переговорах об условиях изъятия и предлагать изменения, подкрепленные обосновывающими документами. Обязанностью правообладателя является обеспечение доступа к изымаемому имуществу для проведения кадастровых работ и оценки.
Соглашение должно включать:
кадастровые номера изымаемых здания и земельного участка;
цель изъятия;
прекращаемые и возникающие права на объекты недвижимости;
срок передачи объектов (не более 6 месяцев с момента прекращения прав прежнего правообладателя);
размер возмещения и порядок его выплаты. По согласию правообладателя может быть предоставлено другое здание или земельный участок с зачетом стоимости.
Правообладатель вправе отказаться от подписания соглашения или предложить его изменение. В случае разногласий составляется протокол разногласий с приложением подтверждающих документов. Если соглашение не достигнуто, изъятие осуществляется принудительно по решению суда.
Размер возмещения определяется в соответствии с Законом об оценочной деятельности. Оценку организует уполномоченный орган или организация, ходатайствующая об изъятии. Размер возмещения включает:
рыночную стоимость здания и земельного участка;
убытки, причиненные изъятием, включая упущенную выгоду.
При общей собственности возмещение распределяется пропорционально долям. Размер возмещения определяется исходя из разрешенного использования земельного участка на день, предшествующий дню принятия решения об изъятии.
Принудительное изъятие здания осуществляется через обращение уполномоченного органа или организации в суд с иском. Иск подается в течение трех лет с момента принятия решения об изъятии, но не ранее чем через 90 дней с момента получения правообладателем проекта соглашения. Суд не может принудить к заключению соглашения, но определяет сроки, размер возмещения и иные условия принудительного изъятия, исходя из рыночной стоимости объекта на момент рассмотрения спора.