Определение рыночной стоимости объекта недвижимости является важным процессом, который может потребоваться в различных ситуациях, например, для установления кадастровой стоимости объекта, соответствующей его рыночной цене. Для проведения такой оценки необходимо обратиться к профессиональному оценщику или в оценочную организацию и заключить с ними договор. Процесс оценки включает в себя осмотр объекта, исследование рынка недвижимости и анализ его использования. Применяются установленные подходы к оценке. По завершении процедуры заказчик получает отчет об оценке. В случае несогласия с результатами оценки, существует возможность провести ее экспертизу или оспорить величину рыночной стоимости в судебном порядке.
Для проведения оценки рыночной стоимости объекта недвижимости следует обратиться к оценочной компании или частнопрактикующему оценщику. Важно убедиться, что оценщик является членом саморегулируемой организации оценщиков, застраховал свою гражданскую ответственность и имеет право осуществлять деятельность по оценке соответствующего вида имущества, согласно статье 4 Закона об оценочной деятельности и пункту 1 Приложения 5 к Приказу Минэкономразвития России от 29.05.2017 N 257. Договор на проведение оценки должен соответствовать требованиям статьи 10 указанного Закона и включать следующие сведения:
размер вознаграждения оценщика;
сведения об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика;
наименование саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, и ее местонахождение.
Если договор заключается с организацией, необходимо указать сведения о договоре страхования ответственности, а также данные об оценщике (оценщиках), который будет проводить оценку, включая его (их) фамилию, имя и отчество, согласно статье 10 Закона об оценочной деятельности. Неотъемлемой частью договора является задание на оценку, которое согласовывается и подписывается сторонами. Задание может быть уточнено до составления отчета об оценке, в соответствии с пунктами 1 и 2 ФСО IV. В задании на оценку должны быть указаны обязательные сведения, такие как:
объект оценки и права на него;
цель оценки;
вид стоимости (рыночная);
дата оценки;
специальные или иные существенные допущения, если они известны;
иная информация, предусмотренная федеральными стандартами оценки.
Для объектов недвижимости в задании также необходимо указать дополнительную информацию, а также можно включить сведения, не являющиеся обязательными, согласно пункту 4 ФСО IV.
Процесс оценки объекта недвижимости регулируется стандартами оценочной деятельности, включая федеральные стандарты оценки, согласно статье 20 Закона об оценочной деятельности. Для оценки рыночной стоимости объектов недвижимости в первую очередь применяется Федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", далее - ФСО N 7. Согласно ФСО N 7, оценщик обязан:
провести осмотр объекта оценки в рамках сбора информации. Осмотр может быть проведен представителем оценщика. Отсутствие осмотра должно быть отражено в отчете с указанием причин и связанных с этим допущений или ограничений, согласно пункту 5 ФСО N 7;
исследовать сегменты рынка, соответствующие фактическому и иным возможным видам использования объекта для определения его стоимости, согласно пункту 10 ФСО N 7;
провести анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости. Этот анализ необходим для выбора оценщиком подходов и методов оценки, а также для подбора сопоставимых объектов недвижимости при применении каждого подхода, согласно пунктам 12 и 15 ФСО N 7.
При проведении оценки используются сравнительный, доходный и затратный подходы. В рамках каждого подхода оценщик выбирает соответствующие методы оценки. Допускается применение методов, не указанных в федеральных стандартах, для достижения наиболее достоверного результата, согласно пункту 1 ФСО V и пункту 25 ФСО N 7. Если оценщик использовал несколько подходов и методов, проводится согласование их результатов. В процессе согласования анализируются достоинства и недостатки каждого подхода, объясняются расхождения в результатах, и определяется итоговый результат оценки недвижимости, согласно пунктам 27, 28 ФСО N 7 и пункту 3 ФСО V.
Результатом определения рыночной стоимости объекта недвижимости является отчет об оценке, в котором указывается рассчитанная рыночная стоимость. Отчет может быть составлен в бумажном виде или в форме электронного документа в соответствии с ФСО VI, согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности. Обязательные сведения, которые должны быть указаны в отчете, включают:
дату проведения оценки;
использованные стандарты оценки;
цели и задачи проведения оценки;
иную информацию, необходимую для полного и недвусмысленного толкования результатов оценки.
Кроме того, в отчете должна содержаться другая информация, предусмотренная Законом об оценочной деятельности, а также указанная в пункте 7 ФСО VI. Отчет в бумажном виде должен быть пронумерован, прошит, подписан оценщиком (оценщиками) и заверен его личной печатью или печатью организации. Отчет в форме электронного документа подписывается усиленной квалифицированной электронной подписью, согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности.
В случае несогласия с результатом оценки объекта недвижимости, предусмотрены следующие действия:
обращение за проведением экспертизы отчета об оценке. В результате экспертизы будет выдано экспертное заключение, содержащее мнение эксперта (экспертов) о рыночной стоимости недвижимости. Для этого необходимо обратиться в саморегулируемую организацию оценщиков и заключить с ней договор, согласно статье 17.1 Закона об оценочной деятельности. Порядок проведения экспертизы и требования к экспертному заключению установлены в Федеральном стандарте оценки "Порядок проведения экспертизы, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО N 5)";
оспаривание отчета в суде. Это возможно, в том числе, при наличии другого отчета об оценке того же объекта, согласно статье 13 Закона об оценочной деятельности.