Для успешного перевода нежилого помещения в жилое необходимо убедиться в соблюдении ряда условий. Прежде всего, помещение не должно иметь обременений в виде прав третьих лиц, таких как залог или аренда. Также оно должно соответствовать установленным требованиям к жилым помещениям, либо иметь возможность быть приведенным в соответствие с ними. Право собственности на помещение должно принадлежать заявителю. Эти требования закреплены в Жилищном кодексе Российской Федерации (ЖК РФ).
Процедурой перевода помещений, как правило, занимаются органы местного самоуправления. В городах федерального значения, таких как Москва, Санкт-Петербург и Севастополь, эту функцию выполняют соответствующие органы государственной власти. Однако, полномочия по переводу помещений могут быть перераспределены между этими органами, поэтому рекомендуется уточнить компетентный орган в вашем конкретном случае.
Для инициирования процедуры необходимо составить заявление. Федеральная форма заявления не установлена, но местные органы самоуправления или региональные власти могут утверждать свои формы. В Москве, например, для подачи запроса используется интерактивная форма на портале государственных услуг.
К заявлению прилагается пакет документов. Основными обязательными документами являются правоустанавливающие документы на помещение (если право не зарегистрировано в ЕГРН) и проект переустройства или перепланировки, если таковые необходимы для использования помещения в качестве жилого. По собственной инициативе можно предоставить правоустанавливающие документы (если право зарегистрировано в ЕГРН), план помещения с техническим описанием и поэтажный план дома. В случае непредставления этих документов, они будут запрошены в порядке межведомственного взаимодействия. Важно отметить, что требование представления иных документов, помимо установленных ЖК РФ, не допускается. Однако на практике могут возникать дополнительные требования, например, доверенность от представителя, протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, а также заключения уполномоченных организаций о соответствии помещения требованиям к жилым помещениям.
Подать заявление и документы можно непосредственно в орган, осуществляющий перевод помещения, по месту его нахождения, либо через многофункциональный центр (МФЦ). В некоторых регионах, как в Москве, подача заявления осуществляется через портал госуслуг с последующим представлением документов в соответствующий департамент.
Решение о переводе помещения должно быть принято в течение 45 дней с момента представления полного пакета документов. Если документы подавались через МФЦ, срок исчисляется с даты их получения компетентным органом. Решение, оформленное по установленной форме, выдается заявителю в течение трех рабочих дней с момента принятия. Одновременно информируются собственники смежных помещений. Положительное решение является основанием для внесения изменений в ЕГРН, если не требуется проведение переустройства или перепланировки. В случае необходимости проведения таких работ, решение будет содержать указание на них. После завершения работ необходимо уведомить орган, осуществляющий перевод, приложив технический план помещения и сведения об уплате госпошлины, если производилась перепланировка. В течение 30 дней формируется акт приемочной комиссии, подтверждающий завершение работ. Переустройство считается завершенным с момента утверждения акта.
Сведения о переводе помещения вносятся в ЕГРН. Орган, осуществляющий перевод, направляет необходимые документы в орган регистрации прав. При наличии перепланировки комплект документов включает решение о переводе, акт приемочной комиссии и технический план. Орган регистрации прав вносит сведения в ЕГРН в течение 15 рабочих дней и уведомляет заявителя. Выписка из ЕГРН, подтверждающая изменения, направляется заявителю через личный кабинет на портале госуслуг или по электронной почте.
Перевод помещения считается оконченным со дня внесения соответствующих изменений в ЕГРН. Если в результате перепланировки образовались новые помещения, перевод считается завершенным после осуществления их кадастрового учета и государственной регистрации прав на них.
Основаниями для отказа в переводе могут служить: непредставление обязательных документов; несоблюдение условий перевода (обременения, несоответствие требованиям); несоответствие проекта переустройства законодательству; отсутствие запрашиваемой информации по межведомственному запросу (при условии непредоставления документов заявителем в установленный срок). Местные нормативные акты могут содержать дополнительные основания для отказа, например, выявление недостоверных сведений в документах. Об отказе заявитель уведомляется в установленном порядке, и решение об отказе может быть обжаловано в суде.