После завершения строительства или реконструкции объекта капитального строительства, включая нежилые здания, необходимо ввести его в эксплуатацию. Этот процесс включает несколько этапов, которые могут варьироваться в зависимости от типа объекта.

Как правило, выделяют следующие этапы: технологическое присоединение к инженерным сетям, приемка объекта от строительной организации, строительный надзор (при необходимости) и получение технического плана. Завершающим этапом является получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. После этого объект ставится на кадастровый учет и регистрируются права на него. Для отдельных объектов предусмотрены особенности оформления прав.

Основные этапы ввода объекта в эксплуатацию:

Получение разрешения на ввод в эксплуатацию: требуется для объектов, для которых выдавалось разрешение на строительство. Если разрешение на строительство не требовалось, то и разрешение на ввод в эксплуатацию не нужно. В этом случае эксплуатация возможна после завершения строительства и возникновения прав на объект (ч. 15 ст. 55, ч. 2, 3 ст. 55.24 ГрК РФ).

Действия после завершения строительства (реконструкции) и до получения разрешения на ввод в эксплуатацию (если оно необходимо): включают мероприятия, перечисленные в ч. 6 ст. 5.2 ГрК РФ и СП 68.13330.2017 (п. 1.2). Применение СП 68.13330.2017 на добровольной основе обеспечивает соблюдение требований Технического регламента о безопасности зданий и сооружений.

Дополнительные этапы, которые могут потребоваться:

Подписание актов о подключении к сетям инженерно-технического обеспечения и заключение договоров на энергоснабжение, водоснабжение, водоотведение, теплоснабжение и т.д. (п. п. 4, 6 ч. 6 ст. 5.2 ГрК РФ).

Приемка объекта у лица, осуществляющего строительство, и подтверждение соответствия параметров объекта проектной документации, оформленное актом (п. п. 4.4, 4.11 СП 68.13330.2017).

Получение заключения от органов государственного строительного надзора о соответствии объекта требованиям проектной документации (при его проведении) (п. 7 ч. 6 ст. 5.2 ГрК РФ).

Подготовка технического плана здания, сооружения (п. 8 ч. 6 ст. 5.2 ГрК РФ). Технический план не требуется, если в отношении объекта не осуществляются государственный кадастровый учет и (или) госрегистрация прав (п. 12 ч. 3 ст. 55 ГрК РФ).

После выполнения этих этапов и получения разрешения на ввод в эксплуатацию (если необходимо), объект ставится на кадастровый учет и регистрируются права на него (ч. 7 ст. 5.2 ГрК РФ). Для отдельных объектов предусмотрены особенности оформления прав.

Дополнительные этапы для отдельных объектов:

Объекты электроэнергетики, электросетевого хозяйства, энергопринимающие установки, объекты теплоснабжения и теплопотребляющие установки: требуется временное разрешение Ростехнадзора, разрешение на допуск в эксплуатацию (п. 5 ч. 6 ст. 5.2 ГрК РФ, п. 1 Положения о Ростехнадзоре).

Объекты ИЖС, садовые дома: вместо разрешения на ввод в эксплуатацию необходимо подать уведомление об окончании строительства, по результатам проверки которого застройщику направляется уведомление о соответствии (или несоответствии) требованиям законодательства о градостроительной деятельности (п. 10 ч. 6 ст. 5.2, п. п. 1, 1.1 ч. 17 ст. 51, ч. 15, 16, п. 5 ч. 19 ст. 55 ГрК РФ).

Технологическое присоединение и заключение договоров:

До подписания акта приемки (при наличии договора строительного подряда) необходимо подключить объект к сетям инженерно-технического обеспечения (п. 4.19 СП 68.13330.2017). Подключение осуществляется в соответствии со ст. 52.1 ГрК РФ и правилами подключения к сетям соответствующего вида. Для заключения договора о подключении выдаются технические условия (ч. 3 ст. 52.1 ГрК РФ).

Порядок подключения:

Застройщик (техзаказчик) обращается в организацию, эксплуатирующую сети, или в орган местного самоуправления с заявлением об объеме подключаемой нагрузки.

Заключается договор с организацией с учетом технических условий.

Стороны исполняют договор и проводят проверку выполнения мероприятий.

Объект присоединяется к сетям, и подписывается акт.

Приемка объекта у строительной организации:

После завершения работ, предусмотренных проектной документацией, строительная организация направляет застройщику (техническому заказчику) заявление о соответствии объекта требованиям проектной документации и техрегламентов с приложением необходимых документов (п. 4.10 СП 68.13330.2017).

Процедура приемки завершается подписанием акта приемки по форме, установленной техническим заказчиком, или по форме из Приложения Г к СП 68.13330.2017. К акту прилагаются проектная документация и документы, перечисленные в п. 4.10 СП 68.13330.2017 (п. п. 4.11, 4.13 СП 68.13330.2017).

Эта процедура установлена для объектов, требующих разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию (ч. 15 ст. 55 ГрК РФ, п. 1.2 СП 68.13330.2017). В таком же порядке можно оформить приемку объекта и в иных случаях.

Получение заключения органа строительного надзора:

Заключение выдается в рамках государственного строительного надзора, который проводится, если для строительства (реконструкции) объекта проводилась экспертиза проектной документации (ст. 49 ГрК РФ), за исключением некоторых случаев (ч. 1, 16 ст. 54 ГрК РФ).

После завершения строительства необходимо уведомить орган строительного надзора. Не позднее 10 рабочих дней с момента поступления извещения об окончании строительства органы государственного строительного надзора проведут выездную проверку, по итогам которой оцениваются выполненные работы и решается вопрос о выдаче заключения о соответствии объекта требованиям проектной документации либо решения об отказе в его выдаче (п. 2 ч. 14, ч. 16 ст. 54 ГрК РФ).

Оформление заключения о соответствии (решения об отказе):

Федеральный государственный строительный надзор: заключение (решение) составляется в форме электронного документа, подписывается УКЭП должностного лица (лиц), проводившего проверку, и утверждается приказом (распоряжением) органа. В течение двух рабочих дней со дня окончания проверки документ направляется застройщику или техническому заказчику через Единый портал госуслуг либо информационную систему Ростехнадзора. Сведения о выданном документе вносятся в реестр информационной системы Ростехнадзора (п. 38 Положения о федеральном государственном строительном надзоре).

Региональный государственный строительный надзор: заключение (решение) составляется в форме электронного документа, подписывается лицами, проводившими проверку, и утверждается приказом (распоряжением) органа. В течение пяти рабочих дней со дня окончания проверки он направляется застройщику (техническому заказчику) по электронной почте либо посредством информационных систем (п. 52 Общих требований, утв. Постановлением Правительства РФ от 01.12.2021 N 2161).

Решение об отказе в выдаче заключения может быть обжаловано в суд (п. 39 названного Положения, п. 53 названных Общих требований).

Получение разрешения на ввод в эксплуатацию:

Разрешение необходимо получить, если для строительства (реконструкции) объекта получалось разрешение на строительство (ч. 15 ст. 55 ГрК РФ).

Для получения разрешения потребуется:

Оформить заявление (ч. 2.2 ст. 55 ГрК РФ). Единая форма заявления не установлена, но может быть утверждена отдельными госорганами (органами местного самоуправления). В этом случае нужно воспользоваться ею.

Подготовить комплект документов.

Застройщик должен безвозмездно передать в орган, выдавший разрешение на строительство, копию схемы, отображающей расположение построенного или реконструированного объекта, сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка. Это не потребуется, если в эксплуатацию вводятся линейные объекты (ч. 9 ст. 55 ГрК РФ).

Некоторые документы, имеющиеся в распоряжении других госорганов, органов местного самоуправления и подведомственных им организаций, можно не представлять. Например, правоустанавливающие документы на земельный участок, разрешение на строительство. Их уполномоченный орган получит самостоятельно в порядке межведомственного взаимодействия (ч. 3.2, 3.3 ст. 55 ГрК РФ).

Подать заявление и документы можно (ч. 2, 2.2 ст. 55 ГрК РФ):

В бумажном виде: непосредственно в уполномоченный орган или через МФЦ.

В электронном виде: с использованием Единого портала госуслуг или региональных порталов государственных или муниципальных услуг, с использованием ГИС обеспечения градостроительной деятельности. Специализированные застройщики также могут обратиться с заявлением через единую информационную систему жилищного строительства.

В некоторых случаях документы могут быть поданы исключительно в электронной форме (ч. 4.1 ст. 55 ГрК РФ, п. 1 Постановления Правительства РФ от 04.07.2017 N 788).

После получения заявления и документов уполномоченный орган в течение пяти рабочих дней должен (ч. 5, 5.4, 5.5 ст. 55 ГрК РФ):

Проверить наличие и правильность оформления представленных документов.

Осмотреть объект капитального строительства. При осмотре проверяется, соответствует ли объект установленным требованиям, разрешенному использованию земельного участка, установленным ограничениям. Такой осмотр не проводится, если осуществлялся государственный строительный надзор.

Выдать разрешение на ввод объекта или отказать в его выдаче с указанием причин отказа.

Внести сведения о таком разрешении в единую информационную систему или информационную систему обеспечения градостроительной деятельности субъекта РФ, кроме случаев, когда указанное разрешение содержит гостайну.

Разрешение на ввод является основанием для постановки построенного (реконструированного) объекта на кадастровый учет и регистрации прав на него (п. 5 ч. 2, ч. 7 ст. 5.2 ГрК РФ).

Эксплуатация объекта без разрешения на ввод в эксплуатацию (если это необходимо) влечет административную ответственность по ч. 5 ст. 9.5 КоАП РФ. Для юридических лиц предусмотрен штраф в размере от 500 тыс. до 1 млн руб.

Кадастровый учет и регистрация прав:

Если новый объект создан путем строительства или реконструкции, он ставится на кадастровый учет и на него регистрируются права. Если в отношении объекта проведена реконструкция, повлекшая изменения его основных характеристик, то в ЕГРН должны быть внесены соответствующие изменения (п. п. 1, 1.1 ч. 3, п. 1 ч. 4, п. п. 1, 6 ч. 5 ст. 14, п. п. 4, 4.5 ч. 2 ст. 15 Закона о госрегистрации недвижимости).

Особенности оформления прав на отдельные виды объектов недвижимости:

Для государственного кадастрового учета и (или) госрегистрации права собственности РФ (иного публично-правового образования), а также других вещных прав, ограничений прав на объекты недвижимости, обременений объектов представление в орган регистрации прав документов, содержащих гостайну и подлежащих возврату после учета и (или) регистрации, осуществляется с учетом особенностей, предусмотренных Федеральным законом от 02.11.2023 N 509-ФЗ.

К ним относятся, в частности, следующие:

Содержащиеся в подготовленных в результате выполнения кадастровых работ документах и подлежащие внесению в ЕГРН отдельные сведения, например о назначении объекта недвижимости, его местоположении, не должны приводить к разглашению сведений об объекте недвижимости, составляющих гостайну (ч. 2 ст. 1 Федерального закона от 02.11.2023 N 509-ФЗ).

Если для госрегистрации прав на объект недвижимости представлены документы с гостайной либо если подлежащие внесению в ЕГРН отдельные сведения, например о наименовании объекта, его основных характеристиках, могут привести к разглашению сведений об объекте, составляющих гостайну, госрегистрации подлежит только право собственности публично-правового образования на такой объект (ч. 3 ст. 1 Федерального закона от 02.11.2023 N 509-ФЗ).

Правительство РФ утверждает перечень видов (типов) находящихся в госсобственности объектов недвижимости (за исключением земельных участков), в отношении которых не проводится государственный кадастровый учет и госрегистрация права собственности публично-правового образования, других вещных прав и их ограничений и сведения о которых составляют гостайну. В отношении указанных объектов недвижимости право собственности публично-правового образования считается возникшим в силу федерального закона (ч. 1, 2 ст. 2 Федерального закона от 02.11.2023 N 509-ФЗ).