Продажа имущества, находящегося в хозяйственном ведении унитарного предприятия, допускается во всех случаях, за исключением ситуаций, когда данное имущество необходимо для осуществления деятельности предприятия. Процедура продажи зависит от типа реализуемого имущества.
При продаже недвижимости требуется получение согласия собственника. В случае с движимым имуществом согласие необходимо только для крупных сделок или сделок с заинтересованностью. Независимо от вида имущества, перед получением согласия следует провести его оценку.
Как правило, продажа имущества осуществляется посредством торгов. Несоблюдение этого правила может повлечь ответственность по статье 14.9 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.
Оценка имущества унитарного предприятия проводится в случаях, когда для продажи имущества требуется согласие, согласно частям 1 и 2 статьи 8 Закона об оценочной деятельности. Для проведения оценки необходимо заключить договор с оценщиком или оценочной организацией в соответствии с требованиями Закона N 44-ФЗ. Договор на оценку должен содержать условия, перечисленные в статье 10 Закона об оценочной деятельности. По итогам оценки исполнитель обязан предоставить отчет, цена в котором является рекомендуемой для определения начальной цены торгов и действительна в течение шести месяцев, согласно статьям 11 и 12 Закона об оценочной деятельности. На основании отчета определяется начальная цена торгов. Если имущество приобретается субъектом малого или среднего предпринимательства по преимущественному праву покупки, оценочная цена становится выкупной (статья 3 Закона N 159-ФЗ). Если законом установлена обязательность стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, сделка по иной цене признается недействительной. Отсутствие независимого оценщика, когда его привлечение обязательно, само по себе не является основанием для признания сделки недействительной (пункт 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92).
Типовой договор купли-продажи имущества унитарного предприятия отсутствует. При его составлении, если учредителем не утвержден типовой образец, следует включить как минимум следующие условия:
условия, которые покупатель должен выполнить в отношении имущества. Для объектов культурного наследия договор без таких условий ничтожен (пункты 7, 10 статьи 48 Закона об объектах культурного наследия);
условия, подтверждающие преимущественное право покупателя, если предприятие продает движимое и недвижимое имущество арендатору – субъекту малого или среднего предпринимательства (часть 11 статьи 4 Закона N 159-ФЗ);
условия инвестиционных и эксплуатационных обязательств, а также другие условия при продаже определенных объектов жилищно-коммунального хозяйства, таких как теплосети или централизованные системы горячего водоснабжения (пункты 35, 36, 45 статьи 19.1 Закона об унитарных предприятиях).
В остальном договор должен соответствовать общим положениям Гражданского кодекса РФ о купле-продаже и продаже недвижимости.
Для продажи недвижимости унитарному предприятию необходимо получить согласие собственника в соответствии с пунктом 2 статьи 18 Закона об унитарных предприятиях. Федеральные государственные унитарные предприятия (ФГУП), за некоторыми исключениями, получают согласие от Росимущества. Перечень необходимых документов утвержден Приказом Минэкономразвития России от 07.05.2019 N 264. ФГУП обращается в Росимущество через орган, в ведении которого находится. Решение принимается в течение 15 рабочих дней. Если в течение 30 рабочих дней решение не принято, сделка считается согласованной (пункт 2 Постановления Правительства РФ от 03.12.2004 N 739, пункт 5.17.1 Положения о Росимуществе). Предприятия субъектов Российской Федерации и муниципальные унитарные предприятия (МУП) согласовывают продажу с уполномоченными органами субъектов РФ и местного самоуправления. Порядок согласования определяется региональными и местными актами (пункт 2 статьи 295 Гражданского кодекса РФ, статья 56 Закона о публичной власти в субъектах РФ, статья 64 Закона о местном самоуправлении от 20.03.2025).
Согласие на крупную сделку или сделку с заинтересованностью требуется при продаже имущества унитарного предприятия. Крупной сделкой считается сделка (или несколько взаимосвязанных сделок), связанная с отчуждением имущества, цена или балансовая стоимость которого превышает 10% уставного фонда предприятия, если иное не установлено федеральными законами или правовыми актами (пункты 1, 2 статьи 23 Закона об унитарных предприятиях). Для предприятий, включенных в федеральный план приватизации, крупной считается сделка, цена которой превышает 5% активов или более чем в 10 раз превышает минимальный размер уставного фонда государственного унитарного предприятия (пункт 3 статьи 14 Закона о приватизации). Сделкой с заинтересованностью продажа имущества признается, если руководство продавца связано с руководством покупателя семейными, трудовыми или корпоративными отношениями (пункт 1 статьи 22 Закона об унитарных предприятиях). ФГУП согласовывают такие сделки с органами, в ведении которых они находятся (абзацы "е", "ж" пункта 1, абзацы "е", "ж" пункта 1.1 Постановления Правительства РФ от 03.12.2004 N 739). Региональные и муниципальные органы могут устанавливать собственные правила согласования.
Проведение торгов по продаже имущества унитарного предприятия обязательно в следующих случаях:
ГУП или МУП продает определенные объекты ЖКХ, такие как теплосети или централизованные системы горячего водоснабжения (пункт 1 статьи 19.1 Закона об унитарных предприятиях);
ФГУП продает иные объекты (пункт 2(1) Постановления Правительства РФ от 03.12.2004 N 739).
Торги не проводятся, если имущество приобретает субъект малого или среднего предпринимательства, который арендует это имущество и имеет преимущественное право покупки (статья 4 Закона N 159-ФЗ). В остальных случаях предприятие вправе не проводить торги, но рекомендуется это сделать или получить согласие ФАС России на продажу без торгов (предоставление преференции). Необоснованная продажа без торгов может быть признана незаконной государственной или муниципальной преференцией (Письма ФАС России от 13.01.2011 N АЦ/422, от 05.08.2013 N АГ/30312/13). Должностное лицо, утвердившее согласие на продажу без торгов, может быть привлечено к ответственности по статье 14.9 КоАП РФ, а антимонопольный орган выдаст предписание о возврате имущества (статья 21 Закона о защите конкуренции). Последовательная передача государственного или муниципального имущества в хозяйственное ведение и его последующее отчуждение без торгов, даже при отсутствии формальных признаков нарушения законодательства о приватизации, может рассматриваться как обход конкурентных процедур и нарушение статей 15, 16 Закона о защите конкуренции (Письмо ФАС России от 29.12.2021 N ГМ/112800/21).
Порядок проведения торгов зависит от типа предприятия и продаваемого имущества:
ГУП или МУП, продающие объекты ЖКХ, проводят конкурс в порядке, установленном статьей 19.1 Закона об унитарных предприятиях. Это включает проведение открытого конкурса и включение в информационное сообщение сведений об обременении имущества эксплуатационными и инвестиционными обязательствами (пункты 6 пункта 3, пункт 19 статьи 19.1 Закона об унитарных предприятиях).
ФГУП, продающие иные объекты, проводят электронный аукцион согласно Порядку проведения торгов по договорам с государственным или муниципальным имуществом (пункт 2(1) Постановления Правительства РФ от 03.12.2004 N 739). Процедура включает создание аукционной комиссии, подготовку документации, размещение извещения на официальном сайте РФ https://torgi.gov.ru/, регистрацию заявок, рассмотрение заявок, проведение аукциона и выбор победителя. Результаты оформляются протоколом.
Если порядок проведения торгов не утвержден нормативным правовым актом соответствующего уровня, ФАС России рекомендует проводить торги в соответствии с Правилами проведения торгов (Письмо от 29.12.2021 N ГМ/112800/21).
Регистрация перехода права собственности на недвижимость осуществляется в Росреестре путем обращения продавца и покупателя. Процедура регистрации при продаже имущества, находящегося в хозяйственном ведении, аналогична регистрации при продаже имущества в оперативном управлении (статья 131 Гражданского кодекса РФ).